(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)

一、案件背景與當(dāng)事人訴求

（一）原告趙玲訴求

1. 請(qǐng)求解除對(duì)案涉房產(chǎn)北京市 S 號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行措施。

2. 請(qǐng)求確認(rèn)趙玲是北京市 S 號(hào)房屋的實(shí)際買受人，此房屋歸趙玲所有。

3. 請(qǐng)求判令第三人錢鵬和趙玲丈夫?qū)O宏繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

4. 要求訴訟費(fèi)由李輝承擔(dān)。

（二）事實(shí)依據(jù)闡述

在李輝與錢鵬、北京W 公司民間借貸糾紛執(zhí)行案件中，房山區(qū)法院查封了登記于錢鵬名下的北京市 S 號(hào)房屋。趙玲提出執(zhí)行異議被駁回后，提起本案訴訟。錢鵬系趙玲的姨父，趙玲因 2007 年不滿足北京購房條件，與錢鵬于 2007 年 8 月 24 日簽訂《委托購房協(xié)議》，借用其名義參與合作社集資建房。同日，錢鵬與北京市某合作社簽訂《集資建房協(xié)議》，趙玲支付集資房款 657,060.4 元并補(bǔ)交面積差價(jià)款 13,149 元。購房過程中，從簽訂協(xié)議到交付房款、收房入住等事務(wù)均由趙玲完成，錢鵬僅提供身份證。房屋自 2009 年 1 月交付后一直由趙玲居住使用，相關(guān)生活費(fèi)用由趙玲及丈夫?qū)O宏繳納。2021 年孫宏獲得購房資格，雙方在辦理過戶網(wǎng)簽時(shí)，法院對(duì)房屋采取財(cái)產(chǎn)保全措施致過戶受阻。

二、被告答辯觀點(diǎn)剖析

（一）被告李輝辯稱

1. 依據(jù)物權(quán)公示原則，房屋登記在錢鵬名下，其為所有權(quán)人，趙玲提交材料不足以證明其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。

2. 借名買房規(guī)避限購政策存在主觀故意過錯(cuò)，且李輝保全在先，趙玲要求過戶在后，有理由懷疑其幫助錢鵬逃避執(zhí)行，此前執(zhí)行裁定書已駁回趙玲申請(qǐng)，故應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

（二）第三人錢鵬述稱

同意趙玲的訴訟請(qǐng)求，并表示已償還李輝部分欠款，剩余欠款可分期償還。

三、法院查明事實(shí)梳理

1. 房屋執(zhí)行情況：

- 2021 年 9 月，李輝申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院于 9 月 26 日查封錢鵬名下北京市 S 號(hào)房屋，查封期限三年。

- 2022 年 6 月 30 日，法院就李輝與錢鵬等民間借貸糾紛作出判決，錢鵬未履行義務(wù)，李輝申請(qǐng)執(zhí)行，法院擬對(duì)案涉房屋評(píng)估拍賣，趙玲提出執(zhí)行異議被駁回后提起本案訴訟。

2. 趙玲借名購房相關(guān)事實(shí)：

- 2007 年 8 月 24 日簽訂的《委托購房協(xié)議》明確約定由趙玲承擔(dān)購房全部價(jià)款、入住及裝修費(fèi)用，房屋所有權(quán)歸趙玲，具備過戶條件時(shí)錢鵬協(xié)助辦理，過戶費(fèi)用由趙玲承擔(dān)。

- 當(dāng)日簽訂的《集資建房協(xié)議》及 2010 年 1 月 29 日的《集資建房協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》約定了集資建房相關(guān)事宜，包括房屋位置、金額及面積差價(jià)等。

- 2011 年 9 月 13 日，錢鵬取得案涉房屋所有權(quán)證，房屋性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理。

- 2021 年 9 月 18 日，錢鵬與趙玲丈夫?qū)O宏簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定成交價(jià)格 2,540,000 元，但未辦理過戶，房屋仍登記在錢鵬名下。

- 趙玲提交銀行儲(chǔ)蓄存款利息清單、電匯憑證等證明集資建房款由其交付，還提交水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等繳費(fèi)記錄及相關(guān)協(xié)議、公約、暫住證等證明其自交付后一直實(shí)際占有使用房屋。

四、法院裁判結(jié)果解讀

（一）裁判結(jié)果

駁回趙玲的全部訴訟請(qǐng)求。

（二）法律依據(jù)與分析

1. 執(zhí)行異議之訴的審查要點(diǎn)與法律適用：

- 執(zhí)行異議之訴需審查案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有實(shí)體權(quán)利以及該權(quán)利能否阻卻執(zhí)行。依據(jù)相關(guān)司法解釋，對(duì)于案外人提出排除執(zhí)行異議，要審查其是否系權(quán)利人、權(quán)利的合法性與真實(shí)性以及能否排除執(zhí)行。在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)提出異議，需同時(shí)滿足在法院查封前已簽訂合法有效書面買賣合同、已合法占有不動(dòng)產(chǎn)、已支付全部價(jià)款或按約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按法院要求交付執(zhí)行、非因買受人自身原因未辦理過戶登記等要件，才能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

2. 借名買房關(guān)系在本案中的認(rèn)定與效力：

- 根據(jù)趙玲提交的一系列協(xié)議、票據(jù)及占有使用證據(jù)，可認(rèn)定其與錢鵬之間存在借名買房關(guān)系。然而，借名買房中借名人與出名人的借名登記契約僅在內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。趙玲雖可依據(jù)協(xié)議請(qǐng)求將房屋過戶至自己名下，享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但并非物權(quán)所有權(quán)人，不能以此排除執(zhí)行。

3. 物權(quán)公示原則與善意第三人保護(hù)：

- 物權(quán)公示原則要求設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)需采用法定公示方式才能對(duì)抗第三人。在借名買房情形下，借名登記約定不得對(duì)抗善意的申請(qǐng)執(zhí)行人。本案中，李輝基于對(duì)房屋登記在錢鵬名下的信賴申請(qǐng)執(zhí)行，趙玲不能以借名買房關(guān)系對(duì)抗李輝的執(zhí)行申請(qǐng)。

4. 借名買房的過錯(cuò)與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)：

- 借名登記合同是雙方合意，趙玲對(duì)房屋登記在他人名下存在過錯(cuò)，且借名通常為規(guī)避政策，應(yīng)自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。趙玲因自身不具備購房資格未辦理過戶登記，不符合排除執(zhí)行的情形，其要求對(duì)抗李輝缺乏法律依據(jù)，法院據(jù)此駁回其訴訟請(qǐng)求。趙玲因不能排除強(qiáng)制執(zhí)行所受損失可依據(jù)借名買房合同向錢鵬另行主張。

五、律師總結(jié)與啟示

（一）借名買房風(fēng)險(xiǎn)警示

1. 物權(quán)歸屬風(fēng)險(xiǎn)：借名買房即使有內(nèi)部協(xié)議，也不能確保借名人取得房屋物權(quán)，房屋所有權(quán)仍以登記為準(zhǔn)，借名人僅享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在面臨執(zhí)行等情況時(shí)可能無法保障房屋權(quán)益。

2. 政策規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：借名買房若為規(guī)避限購等政策，不僅違反政策規(guī)定，還會(huì)因自身過錯(cuò)在糾紛中處于不利地位，如本案中趙玲因不具備購房資格未過戶而無法排除執(zhí)行。

（二）糾紛解決策略建議

1. 謹(jǐn)慎決策：在考慮借名買房時(shí)，應(yīng)充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，若非必要，盡量避免這種操作。若確需借名，應(yīng)咨詢專業(yè)律師，制定詳細(xì)、合法且風(fēng)險(xiǎn)可控的方案。

2. 合同完善：簽訂借名買房協(xié)議時(shí)，應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括但不限于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、出資情況、過戶條件與時(shí)間、違約責(zé)任、政策變動(dòng)處理等，盡量減少日后糾紛隱患。

3. 證據(jù)留存：借名買房過程中，無論是協(xié)議簽訂、款項(xiàng)支付憑證、房屋占有使用證據(jù)等都要妥善留存，以便在糾紛發(fā)生時(shí)能夠有力維護(hù)自身權(quán)益。

每個(gè)案件都有特殊性，需要律師對(duì)案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會(huì)盡力為您解答！