馬上就要到年底了，2025年快來(lái)了，而很多地方現(xiàn)在已經(jīng)在瘋狂沖土拍沖銷量了，因?yàn)榍?1個(gè)月不管業(yè)績(jī)?nèi)绾?，最后都要堆?2月來(lái)去完成了，不然年底都不好交差了。因?yàn)榻衲晖僚氖袌?chǎng)確實(shí)也還不是特別理想的，就像前10個(gè)月來(lái)說(shuō)，全國(guó)土地出讓收入是2.69萬(wàn)億元，同比是下跌了22.9%，如果說(shuō)按照這個(gè)趨勢(shì)來(lái)去推算的話，那今年全年的賣地收入估計(jì)也剛超過3萬(wàn)億了，要知道賣地頂峰的時(shí)候一年可以超9萬(wàn)億的，等于直接把地方的收入腰斬之后再腰斬了，拿個(gè)來(lái)比方，以前能月入過萬(wàn)的時(shí)候，到現(xiàn)在的話只能月入3000了，這種落差估計(jì)很多人都是受不了的。
而現(xiàn)在也說(shuō)明房企不敢于大規(guī)模的去拿地了，另外一方面也表示了為什么要快速的企穩(wěn)的去救樓市了，因?yàn)槊看沃卮髸?huì)議房地產(chǎn)都是繞不過的內(nèi)容了，這在幾年前可以說(shuō)是完全不一樣的狀態(tài)，而近期大家聽到地王的消息也是更加少了，很多還是依靠自己人營(yíng)造出來(lái)的，而且都是在最頭部的城市一些小地塊，把底價(jià)做的比較高，然后央國(guó)企去爭(zhēng)相競(jìng)拍拿地創(chuàng)造記錄，而更多城市的地塊還是底價(jià)成交的，就像廣州前幾天民營(yíng)房企首次來(lái)拿地，綠城也是用底價(jià)拿下來(lái)地塊，但是就算這樣，廣州地方都很開心，因?yàn)檎荒杲K于有個(gè)非自己人的房企來(lái)拿地了，面粉總算是有第二條銷路了。還有前天長(zhǎng)沙出讓了5宗地塊，全部是底價(jià)成交，長(zhǎng)春也是一樣，連中部省會(huì)的武漢也都在底價(jià)出讓了10多宗地塊，可以說(shuō)想出現(xiàn)高溢價(jià)那是一點(diǎn)辦法都沒有，能賣出去去已經(jīng)是阿彌陀佛了。
所以大家還是要看清楚現(xiàn)在土拍的市場(chǎng)，回暖也只是少數(shù)城市和少數(shù)區(qū)域的，更多的地方現(xiàn)在都不敢隨意出讓土地了，一方面是存量庫(kù)存還很大，繼續(xù)加推新地塊的話只會(huì)加大庫(kù)存量，另一方面是如果不提前溝通好拿地的房企的話，那大概率是沒人來(lái)競(jìng)拍的，現(xiàn)在民企還是回血自保的階段，沒有更多閑錢拿出去買新地塊了。站在金字塔的中上端的房企都不敢隨意的加杠桿了，而作為普通購(gòu)房者，肯定還是要控制自己的杠桿率的，加上后續(xù)配售型保障房的入市沖擊，對(duì)周邊商品房業(yè)主的沖擊肯定也是會(huì)有的，想隨意漲價(jià)的話，很多剛需客戶就會(huì)被擠到配售型的房產(chǎn)了。
當(dāng)然，現(xiàn)在房企不主動(dòng)拿地，其實(shí)也是上面的要求，把供應(yīng)關(guān)系要適度的調(diào)整一下，不要一下子賣掉所有的未來(lái)新地塊，飯要一口一口的吃，一口吃太多就容易吃撐了，也吃不成一個(gè)胖子的，現(xiàn)在不論是存量新房還是存量土地其實(shí)庫(kù)存量都比較大的，而經(jīng)歷了這一年多的政策松綁，現(xiàn)在各個(gè)城市的庫(kù)存量是有一定的下降的，這也是政策出現(xiàn)一定效果的表現(xiàn)。從克而瑞的數(shù)據(jù)來(lái)看呢，11月份30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅庫(kù)存面積為2.26億平方米，環(huán)比下降2.6%，同比下降6%，這表明去庫(kù)存是得到的一定的成果的。
但是要穩(wěn)固這個(gè)成果還是需要時(shí)間，就像利率一樣，之前是把新房利率下降了好幾次的，但是隨著市場(chǎng)稍微復(fù)蘇之后，現(xiàn)在不少銀行又重新上調(diào)了首套利率，也讓很多客戶產(chǎn)生了一些不滿，銀行為了保住自己利潤(rùn)，只能不斷降低存款利率和犧牲客戶的利潤(rùn)了，提前還貸潮剛剛有所緩解，但是又想重新吃肉可以說(shuō)有點(diǎn)迫不及待了。而對(duì)于監(jiān)控的30個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，依然有60%以上的城市去化周期超過了18個(gè)月，這還是重點(diǎn)城市，非重點(diǎn)的三四線城市去化周期只會(huì)更加長(zhǎng)更加難賣，因?yàn)楝F(xiàn)在庫(kù)存量雖然下降了一些，但是房子賣的更少了一些，導(dǎo)致普遍的去化周期還是很難降下去。
現(xiàn)在地方其實(shí)已經(jīng)使出了吃奶的力在救市了，雖然是擠牙膏式的，但是點(diǎn)滴的付出相信購(gòu)房者都是感受的到的，連存量房利率都給大家破天荒的下調(diào)了100多個(gè)基點(diǎn)，要知道這可是白紙黑字跟銀行簽的貸款合同，相當(dāng)于把合同都給你推翻了就為了幫你省幾個(gè)鋼镚錢，但是因?yàn)檫^往房?jī)r(jià)漲的太猛了，猛到大家的收入其實(shí)是跟不上這個(gè)漲幅了，而到了杠桿率和收入能忍受的臨界點(diǎn)時(shí)，大家發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)接受不了了，那很多年輕人就放棄購(gòu)房的想法了，炒房客發(fā)現(xiàn)接盤俠都醒悟了，那也就手足無(wú)措了，接受了三年多的下跌，拿廣州來(lái)說(shuō)，不少業(yè)主從掛牌300萬(wàn)到現(xiàn)在100多萬(wàn)都愿意拋售了，其實(shí)都是一次次的預(yù)期被現(xiàn)實(shí)所打破，這都是鐵一般的事實(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)在消費(fèi)預(yù)期還是不足的。
就像11月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)cpi環(huán)比還是下跌了0.6%，降幅擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)，而生產(chǎn)出廠價(jià)格指數(shù)PPI則是同比下跌了2.5%，連續(xù)兩年多都沒有正向的增長(zhǎng)過了，可以說(shuō)是比較夸張的了，也說(shuō)明消費(fèi)者不敢隨意消費(fèi)，企業(yè)主們不愿意擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，因?yàn)楹ιa(chǎn)過剩以及持續(xù)虧損，現(xiàn)在都是走出口這條路子了，就像咱們現(xiàn)在的汽車行業(yè)，國(guó)內(nèi)已經(jīng)卷的不行了，很多受不了的國(guó)產(chǎn)車企都紛紛跑海外去卷外資汽車品牌了，但是人家也不是吃素的，不可能白白讓你把自己國(guó)家的品牌卷死，不過依然是能吃到一口肉了。
但是咱們房企的房子沒辦法出口，也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)只能在咱們國(guó)內(nèi)內(nèi)卷，除非把全世界的人都吸引到國(guó)內(nèi)買房，那也就相當(dāng)于變相把房子出口了，但是這可能性也不大，咱們國(guó)人是有結(jié)婚必須買房的這種傳統(tǒng)，但是外國(guó)人沒有這種習(xí)俗，所以要讓外國(guó)人接盤也是不容易了，況且能從國(guó)外來(lái)咱們國(guó)內(nèi)的老外那都是有一定實(shí)力的，對(duì)樓市的認(rèn)知不會(huì)比咱們普通人低，你自己人都不買的房子想讓別人接盤也是難度非常大。
所以，咱們還是要靠自己多生娃，提高普通人的收入和保障性，收入和杠桿率決定了底部房子的購(gòu)買力是否充足，而人口則是購(gòu)房的大基盤，失去炒作和金融的屬性后更多就還是靠大家自住的剛性需求了，而上周高層的重大定調(diào)，其實(shí)也預(yù)示著明年還將是一個(gè)政策大年，包括一線的三個(gè)頭部城市必然還會(huì)陸續(xù)有重磅松綁政策來(lái)襲，今年樓市沒有完全觸底，因?yàn)橐坏┯|底就不用再說(shuō)企穩(wěn)了，至少要到明年年中才可能有企穩(wěn)的跡象了，所以，明年的樓市還將會(huì)特別熱鬧，每一個(gè)人都將是參與者。
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