奧克蘭華人夫婦Mu Lin和Jane Zhang形容過去的5年“就像生活在地獄”。
“我們簡(jiǎn)直被當(dāng)成了搖錢樹?！盳hang說道。
01
物業(yè)費(fèi)突然暴漲10倍
2006年，他們買下了奧克蘭中區(qū)Mt Wellington一棟輕工業(yè)建筑，用于生產(chǎn)服裝。
該建筑與一棟住宅公寓樓共同歸屬于同一個(gè)業(yè)主委員會(huì)（body corporate），但是完全分開的。
前面為工業(yè)建筑，后面為住宅公寓
新西蘭的業(yè)主委員會(huì)（body corporate）指的是由公寓、聯(lián)排別墅、工廠或其他單元產(chǎn)權(quán)（unit title） 物業(yè)的所有業(yè)主組成的自治組織。
它負(fù)責(zé)管理共有部分（common areas），例如電梯、停車場(chǎng)、屋頂、花園等，并向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)（levies）來支付這些公共開支。
業(yè)主委員會(huì)的決策通常由投票決定，少數(shù)業(yè)主必須遵守多數(shù)決定。
根據(jù)Lin和Zhang在2006年購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)的協(xié)議，他們要支付業(yè)主委員會(huì)“行政費(fèi)用”的九分之一，承擔(dān)1%的公共區(qū)域電費(fèi)。
然而，從5年前開始，業(yè)主委員會(huì)決議，Lin和Zhang被要求支付整個(gè)區(qū)域大樓維護(hù)和公共費(fèi)用的27%，增長(zhǎng)近十倍，從每年約2400紐幣暴漲到超過2萬紐幣。
“我們要支付旁邊住宅樓的清潔、消防、WOF、水電和一般維修費(fèi)用，這些服務(wù)我們從沒享受過?！盳hang說。
“除此之外，我們還要支付自己大樓的全部費(fèi)用?！?/p>
02
權(quán)利和責(zé)任不對(duì)等
過去5年，Lin和Zhang一直在抗?fàn)帲冀K無法改變業(yè)主委員會(huì)的決定。
他們表示，在業(yè)主委員會(huì)的年度會(huì)議上，他們的訴求總是被否決，甚至遭到嘲笑。
“在大會(huì)上我們被當(dāng)成罪犯一樣。”Zhang說。
他們的投票權(quán)極為有限，盡管承擔(dān)了整個(gè)區(qū)域近三分之一的費(fèi)用，但他們的投票權(quán)僅占九分之一，導(dǎo)致他們幾乎無法影響決策。
這對(duì)夫婦表示，他們非常希望重新談判，因此他們提出將15個(gè)地下停車場(chǎng)的所有權(quán)免費(fèi)授予委員會(huì)。
他們想要的是費(fèi)用重新分?jǐn)偅晕茨苓_(dá)成協(xié)議。
與此同時(shí)，罰款不斷增加的繳費(fèi)通知書也不斷涌入他們的信箱。
Zhang表示，“感覺我們被當(dāng)成了搖錢樹一樣?！?/p>
由于他們的行政費(fèi)用已經(jīng)逾期，他們已經(jīng)無法對(duì)委員會(huì)決議進(jìn)行投票，維護(hù)自身權(quán)益更難了。
“每個(gè)人都知道這不公平，但什么也做不了?！盠in說。
諷刺的是，即便他們被迫支付巨額費(fèi)用，他們的建筑屋頂依然存在滲漏問題，而業(yè)主委員會(huì)并未采取任何行動(dòng)修復(fù)。
Zhang曾經(jīng)在這棟建筑里經(jīng)營(yíng)了一家有20個(gè)員工的公司，為一些服裝品牌制作樣品，但由于衛(wèi)生條件惡劣，很多員工離開了。
現(xiàn)在，樓里的車間空無一人，天花板被水浸壞垂下來，水桶也放在外面接水。
這讓Lin和Zhang更感無助和憤怒。
Lin認(rèn)為，現(xiàn)行法律是“片面的”，更偏向多數(shù)人的權(quán)利，而不是通常認(rèn)為的公平原則。
03
花了10萬打官司依然敗訴
Lin和Zhang嘗試通過租賃法庭維權(quán)，但最終敗訴。
判決理由是，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按照“所有權(quán)比例”（ownership interest）分?jǐn)傎M(fèi)用，而不是按實(shí)際使用情況（utility interest）。
盡管法律允許業(yè)主申請(qǐng)重新評(píng)估費(fèi)用分?jǐn)偡绞?，但這一程序復(fù)雜且昂貴，Lin和Zhang需要額外支付6萬紐幣才能再度上訴。
他們聘請(qǐng)了6名律師，花費(fèi)了約10萬紐幣的法律費(fèi)用，卻被告知沒有勝算。
他們還向4名不同的議員提出申訴，住房部長(zhǎng)Chris Bishop的辦公室轉(zhuǎn)交給副部長(zhǎng)Tama Potaka，而Potaka又轉(zhuǎn)交給住房與城市發(fā)展部，始終沒有給出明確答復(fù)。
最近，有律師建議他們上訴至高等法院，但訴訟費(fèi)用可能高達(dá)15萬紐幣。
針對(duì)此事，媒體也向聯(lián)系了業(yè)主委員會(huì)。
主席Jim Finnigan表示：“事情有另一面”，但拒絕提供進(jìn)一步解釋。
當(dāng)媒體嘗試采訪他時(shí)，他回應(yīng)：“找別的新聞寫吧……這件事你的讀者不會(huì)想聽?！?/p>
Finnigan提出，如果提供解釋，希望內(nèi)容不要被報(bào)道，但沒有被同意。
不過，他承認(rèn)確實(shí)存在問題，并表示：“我愿意對(duì)話和交流，并且迫切希望解決這個(gè)問題?！?/p>
04
“物業(yè)所有權(quán)模式發(fā)生了根本變化”
Lin和Zhang只是眾多跟新西蘭的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生糾紛的業(yè)主之一。
過去12個(gè)月內(nèi)，租賃法庭就收到403起相關(guān)案件。
AUT法學(xué)院副教授Rod Thomas指出，越來越多的新西蘭人從獨(dú)立住宅轉(zhuǎn)向公寓或聯(lián)排別墅，物業(yè)所有權(quán)模式也發(fā)生了根本變化。
“新西蘭人認(rèn)為，如果你擁有某樣?xùn)|西，你就完全擁有它，而在單元產(chǎn)權(quán)（Unit Titles）中，你更像是一名股東......
“這是一個(gè)完全不同的體系，許多業(yè)主并不真正理解他們的權(quán)利和義務(wù)。”Thomas說。
一旦陷入與業(yè)主委員會(huì)的糾紛，業(yè)主往往處于極端不利的境地。
盡管2010年《單元產(chǎn)權(quán)法》（Unit Titles Act）進(jìn)行過修訂，但許多漏洞仍未填補(bǔ)。
該法未能像《公司法》或《慈善法》那樣提供基本的治理準(zhǔn)則，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)的管理隨意且缺乏約束。
2020年大選前，工黨曾承諾審查業(yè)主委員會(huì)制度，國(guó)家黨當(dāng)時(shí)也認(rèn)同改革的必要性，但最終沒有出臺(tái)任何新立法。
05
“我們只是想要公平”
目前，Lin和Zhang的財(cái)務(wù)狀況已接近崩潰，為支付費(fèi)用，他們不得不再抵押房產(chǎn)，并向家人借錢。
兩人表示，這場(chǎng)持續(xù)的法律斗爭(zhēng)也給他們的心理健康造成嚴(yán)重影響。
“每次收到繳費(fèi)通知，我的身體都會(huì)發(fā)抖?！盳hang說。而Lin則需要服用安眠藥才能入睡。
他們的最終選擇是什么？賣掉物業(yè)似乎是唯一的出路，但當(dāng)潛在買家得知高昂的業(yè)主委員會(huì)費(fèi)用后，都紛紛放棄購(gòu)買。
Zhang說，她不愿意以巨額虧損的價(jià)格出售物業(yè)。
“我實(shí)在無法接受。我們沒有要求特殊待遇，只是想要公平。”
ref:https://www.stuff.co.nz/nz-news/360616732/legal-nightmare-warning-couple-trapped-body-corporate-dispute
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