01
綠城之外，又有民營房企要發(fā)美元債了！
觸底信號？
近日，有消息稱新城即將發(fā)行美元債。備注：新城旗下一共2家上市公司——新城控股（A股）和新城發(fā)展（H股）。
據(jù)了解，已有多家香港投行找到投資機(jī)構(gòu)，將為新城接下來的新發(fā)行美元債做好準(zhǔn)備。而且，這個好消息已在新城內(nèi)部傳開。
根據(jù)市場消息，投行目前對新城美元債券給出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。
看起來利率有點(diǎn)高？
先來對看下上個月綠城的發(fā)行情況——2023年以來，國內(nèi)大型房企首次發(fā)行美元債。2月14日，綠城中國宣布，發(fā)行一筆2028年到期的美元債券，利率8.45%，金額3.5億美元。
單就利率來看，比綠城的8.45%高出不少，但綠城至少有著混合所有制背景。所以說，當(dāng)下新城能夠發(fā)行美債，已經(jīng)算一個突破了！
上一次能發(fā)美債的民企還是萬達(dá)，而且是在兩年前，利率11%。
而且，拋開利率條件再看，如果新城真的發(fā)行了這筆美債，其象征意義或要遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。
這意味著民企又開始回到融資牌桌上，同時表明境外資本市場也終于開始修復(fù)對民企的信心。
分析新城能夠有機(jī)會發(fā)美元債的原因，靠的其實(shí)就是商業(yè)，每年不斷新投入運(yùn)營的吾悅廣場，給了新城控股新增融資的本錢。
從當(dāng)前新城自身的債務(wù)看，今年5月和7月，新城有兩筆美債到期，總計(jì)金額約7億美元。所以說，就該筆美元債的發(fā)行，新城仍有時間討價還價。
還值得一提的是，近期，以瑞銀、花旗為代表的不少外資投行陸續(xù)上調(diào)預(yù)期，認(rèn)為中國樓市已經(jīng)發(fā)出觸底信號。
瑞銀：3月19日，瑞銀投資銀行亞太及大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻發(fā)布中國房地產(chǎn)行業(yè)報告，指出在經(jīng)歷四年下行后，中國房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)信號顯現(xiàn)出現(xiàn)企穩(wěn)早期跡象，一線和核心二線城市表現(xiàn)尤為明顯。例如：一線城市庫存周轉(zhuǎn)月降至平均水平以下、土拍溢價上升、二手房掛牌量趨于穩(wěn)定等現(xiàn)象，與2014-15年周期拐點(diǎn)的跡象相似。
花旗更是表示，房地產(chǎn)五年下行周期接近尾聲，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累很可能會縮小并逆轉(zhuǎn)。基本預(yù)期是2025年下半年一線城市房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。
02
地王、二手房、法拍房......房地產(chǎn)拐點(diǎn)到了嗎？
這是一個復(fù)雜卻又有序的世界。
關(guān)于房地產(chǎn)的市場情緒好像在好轉(zhuǎn)！
首先是幾個現(xiàn)象：
①深圳房價“五連漲”
具體內(nèi)容我們在上周的推文中有說過，可以點(diǎn)擊查看“”
②地王潮再起
北京、上海、杭州、成都等核心城市紛紛上演“地王”爭奪戰(zhàn)，高溢價、高單價地塊頻頻涌現(xiàn)，仿佛十年前的“地王”盛況再現(xiàn)。
北京：中海以10.23萬元/平方米 樓面價拿地海淀區(qū)，刷新北京樓面價紀(jì)錄。
上海：招商蛇口以26.6億拿地嘉定新城，成交樓面價 31850元/㎡， 刷新板塊單價紀(jì)錄。
杭州：濱江以7.74萬元/平方米樓面地價摘得杭州水電新村地塊，刷新杭州涉宅用地成交樓面價紀(jì)錄。
成都：招商蛇口27億元拿下大源西板熱門宅地，塊溢價率70.43%，樓面價突破3萬，成為成都“新地王”。
③法拍房市場的企穩(wěn)信號
2025年1-2月，全國法拍房成交率較去年同期成交率增漲0.6個百分點(diǎn)，其中，一拍成交率較上年同期上漲1.4%。意味著買方信心正在回歸。
此外，今年2月，重點(diǎn)城市法拍房平均起拍價環(huán)比上漲1%，而且已連續(xù)3個月保持環(huán)比上升，而成交折價率則環(huán)比下降0.8%，另一方面，掛拍折價率與成交折價率之間的差值創(chuàng)下新低。這意味著，買賣雙方的價格共識正趨近一致。
這些都是較為明顯的信號！
但是，市場的另一面是：
①深圳二手房成交量和掛牌量“相向而行”
即成交量增加，但掛牌量并沒有減少，而是同時增加。一般情況，價漲會引起業(yè)主惜售，掛牌量會減少，但目前掛牌量同步在增加。
②“地王”只在核心城市核心區(qū)
在絕大部分房企的“聚焦”戰(zhàn)略下，核心城市核心區(qū)域的地塊熱度很高，但位置不好的地塊同樣無人問津。
見微知著，我們認(rèn)為，當(dāng)下市場確實(shí)出現(xiàn)了一些生機(jī)，但是，并不意味著拐點(diǎn)已經(jīng)明顯到來。
理由：
①法拍房是市場“下限”，雖有企穩(wěn)，但整體成交率仍然偏低（成交率13.7%）。
②土地市場代表的是新房市場，但 新房的成交量實(shí)質(zhì)上來自于城市擴(kuò)張，目前 僅憑核心區(qū)改善項(xiàng)目難以支撐整體成交量。
③二手房 成交量和掛牌量同在較高水平，反映的是居民對于當(dāng)下房價水平的認(rèn)可，是自發(fā)交易出來的均衡，但并不能推演“量增—價漲—量增”的循環(huán)。例如35城二手房成交量在2023年、2024年都有較為明顯的漲幅，但并不妨礙價格的下跌。
整體上，房地產(chǎn)周期的調(diào)整可能是個漫長的過程，觀測指標(biāo)多樣且復(fù)雜，而且很多數(shù)據(jù)、信息、經(jīng)驗(yàn)都是幸存者偏差的產(chǎn)物。因此，很多結(jié)論僅是啟發(fā)，也是下一步分析的起點(diǎn)。
在此我們借用 華創(chuàng)證券的觀點(diǎn)： 一二線城市的房價拐點(diǎn)取決于收入預(yù)期，三四線城市則取決于新房供需關(guān)系。
所以，房地產(chǎn)價格端的企穩(wěn)，可能更依賴于宏觀環(huán)境總體的企穩(wěn)節(jié)奏。
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