導讀
隨著房票制度在大中城市逐步推廣，并發(fā)揮越來越大樓市去庫存作用，未來全國會有更多城市在城市更新中采取房票安置。
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一線城市，是觀察中國房地產(chǎn)的風向標。
日前，深圳市住建局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》（下稱“意見”），提到借鑒兄弟城市經(jīng)驗，建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。
該意見將于4月9日起施行，有效期三年。房票，可以視為定向發(fā)放的住房消費券。在深圳之前，先后已有廣州、北京通州、上海金山、青浦官宣試行房票政策。
當“房住不炒”的政策定力重塑地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯，一線城市將目光投向“房票”這一兼具市場化補償與定向需求管理功能的創(chuàng)新工具，預示著房票有望成為破解中國超大城市城市更新的新鑰匙。
從時間線看，一線城市中，廣州率先試點，深圳最后跟進。
從官方表述看，深圳“建立房票制度”，與廣州、北京、上海有顯著不同。
首先，目標精準。深圳直接將“房票制度”納入“城市更新”范疇，而不是像廣州、北京、上海出臺針對性“房票試行方案”；
其次，期限拉長。相比廣州、北京通州區(qū)、上海青浦區(qū)、金山區(qū)房票有效年限，深圳房票制度有效期限為三年，時間最長；
第三，系統(tǒng)思維。根據(jù)意見，深圳允許已批更新單元減少商業(yè)面積，為房票安置釋放更多住宅空間，解決商住比失衡這一歷史遺留問題。
據(jù)由中國（深圳）綜合開發(fā)研究院編著《深圳城中村樓棟字典2022》數(shù)據(jù)，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建筑面積約2.2億㎡，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占實有人口約60%，也就是說，深圳六成住房供應，來自于城中村。
在過往城中村改造中，貨幣補償款催生“拆遷暴富”現(xiàn)象，為地方財政帶來較大負擔。房票安置試行，則彰顯城市更新的范式轉(zhuǎn)換，即從資金補償轉(zhuǎn)向需求引導。
“一線城市中，深圳面積最小，商住占比不到20%，超過一半的住房由城中村供給。要在有限的空間，平衡發(fā)展質(zhì)量、發(fā)展速度與包容性等系統(tǒng)性挑戰(zhàn)，需要制度創(chuàng)新。雖然多地早已試行房票制度，但對深圳而言，牽一發(fā)而動全身，開始還是比較謹慎。但經(jīng)過這么多城市，尤其是一線城市陸續(xù)試點，深圳得以充分借鑒兄弟城市經(jīng)驗?！敝袊ㄉ钲冢┚C合開發(fā)研究院研究員宋丁接受記者采訪時表示。
“設(shè)定三年有效時間，就是為了讓房票安置政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，推進深圳舊改改變現(xiàn)狀，進入一個新的通道。最晚試行、最長期限，充分體現(xiàn)了深圳是在綜合平衡各地房票安置政策后‘謀定而后動’的舉措。”
北上廣深房票試行有何不同
一線城市同步探索“房票制度”，表明起始于2005年的房票政策探索趨向成熟，具備大規(guī)模推廣復制條件，也釋放出房地產(chǎn)調(diào)控邏輯轉(zhuǎn)變的鮮明信號。
以房票為支點，撬動樓市存量市場，一線城市在共享去庫存與安置革新的核心目標后，又在區(qū)域稟賦、市場結(jié)構(gòu)與政策工具箱的差異中展現(xiàn)出獨特的實踐路徑。
從消費視角，房票是市場經(jīng)濟下兼具補償與消費屬性的創(chuàng)新工具，可通過激活市場需求，實現(xiàn)征遷與安置的良性循環(huán)。
相比深圳，廣州房票制度提前了一年零兩個月。
2024年1月4日，《廣州市房票安置實施方案》審議通過，一天后，廣州荔灣區(qū)發(fā)行全市首批房票，成為全國首個試行“房票制度”的一線城市。
同年9月，廣州國際金融城東區(qū)拆遷安置，發(fā)放了全市首張市區(qū)聯(lián)合的“跨區(qū)通用”房票?，打破了房票安置區(qū)域市場分割，加快城中村的改造進度。
北京、上海對“房票”的試行態(tài)度，則表現(xiàn)出“定向滴灌”目標導向。
2024年6月，上海金山區(qū)發(fā)布《金山區(qū)房票安置實施辦法（試行）》，被補償人選擇房票安置方式的，按照補償協(xié)議給予居住房屋貨幣補償款總金額7％獎勵，放大貨幣補償轉(zhuǎn)化為房票吸引力；
7月，北京通州發(fā)布房票安置實施方案（試行）征求意見稿，提出房票安置政策，明確要求房票必須在本區(qū)范圍內(nèi)使用，確保安置需求直接轉(zhuǎn)化為區(qū)域市場購買力；
12月，上海青浦區(qū)發(fā)布《青浦區(qū)房票安置操作口徑（試行）》，強調(diào)區(qū)域定向化，同樣明確要求房票必須用于本區(qū)購房，確保動遷資金直接回流區(qū)域市場……
相比廣州，北京、上海房票政策試行更顯審慎。即通過限定房票使用范圍，避免貨幣補償資金外溢，確保拆遷補償直接轉(zhuǎn)化為本地商品房購買力。這種“定向滴灌”的政策設(shè)計，主要是為了減少房票制度對樓市的整體影響，同時解決安置房建設(shè)周期長的痛點，為去化周期高企的區(qū)域提供購買力。
作為一種加快城市更新制度探索，房票制度在一線城市推行具有象征意義。當房票試點積極效果呈現(xiàn)，更多一線試點有效經(jīng)驗將在更多城市推廣。
房票安置仍需一個“接受過程”
數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度廣州二手房交易中90㎡以下占主導，達到55%，新房90-150㎡占主導，達到60%。這意味著大量新市民剛需，是通過二手房上車。
作為最早試點的城市，廣州房票制度呈現(xiàn)示范引領(lǐng)。
其一，打破了行政區(qū)劃對購房行為的束縛。
2024年10月，廣州天河區(qū)核發(fā)首張跨區(qū)房票，率先實現(xiàn)房票“跨區(qū)通用”落地實施，持有房票憑證的市民可在全市范圍自主選擇心儀的新建商品房，為外圍區(qū)域的庫存去化創(chuàng)造需求，釋放中心區(qū)更新項目的拆遷阻力，形成“剛需上車—改善置換”的市場循環(huán)。
其二，將房票購買范圍擴大至全域可售新建商品房。
2024年11月11日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于房票安置“房源超市”的通告》，明確廣州市所核發(fā)的房票，可購買房源范圍為廣州全域可售新建商品房。
在此之前，廣州的舊村、舊城改造工作，主要向征遷居民提供安置房和貨幣補償兩種方案。“房票”政策落地為舊村、舊城改造提供了新的方式，也破解“安置房”征遷居民不能馬上住新房的痛點。
不少專家已經(jīng)對“房票安置”持樂觀態(tài)度?！胺科卑仓脤蔀樾碌那?，將帶動庫存去化，成為穩(wěn)定商品房市場的重要力量。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在肯定廣州一季度樓市表現(xiàn)時表示。
“但房票安置一個重要制約因素，是納入‘房源超市’的項目，未必能精準匹配被拆遷居民需求。對比貨幣化安置，被拆遷居民在房票安置中的選擇范圍相對有限。”李宇嘉表示。
宋丁認為，“廣州推行房票的目的，主要還是消化存量、控制增量。從整體看，推動房票制度實現(xiàn)更大效果，還需要一個前提條件。房票安置是貨幣補償?shù)奶娲桨?，助力被拆遷居民盡快住上新房。相當于要說服他們放棄原有回遷資格，到別的地方去選房。這對于中心區(qū)的被拆遷村民，需要一個心理接受過程。”
數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，廣州一手商品房網(wǎng)簽面積218.56萬㎡、同比增長17.7%，二手商品房交易登記面積282.58萬㎡、同比增長27.6%。從數(shù)據(jù)來看，剛需和改善、新房和二手住房循環(huán)的良性局面已經(jīng)形成，以廣州為代表的一線城市，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢更加鞏固。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)已有包括一線城市在內(nèi)的30多個城市試行房票安置制度。當房地產(chǎn)市場進入“低增長、高競爭”的存量博弈階段，房票安置有望成為重塑市場規(guī)則的關(guān)鍵變量，推動中國房地產(chǎn)市場從增量擴張向存量優(yōu)化的歷史性跨越。但從短期來看，一線城市即便最早試點的廣州，房票政策仍處于試點階段，加上當前發(fā)放的房票數(shù)量相對較少，金額不大，對整體樓市影響有限。
但隨著房票制度在大中城市逐步推廣，并發(fā)揮越來越大樓市去庫存作用，未來全國會有更多城市在城市更新中采取房票安置。與此同時，在已經(jīng)試行房票安置的城市，尤其是一線城市，需做好貨幣量化標準透明，并在靈活性、公平性、可持續(xù)性方面進一步優(yōu)化，在樓市整體穩(wěn)定和推進舊改效率之間取得平衡。
本文來源：南方+，記者 朱紫強
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