“電梯驚魂”事件頻登熱搜，電梯安全問題引起社會廣泛關(guān)注。
一部電梯，既需要出廠的質(zhì)量過關(guān)，也需要較為完善的維保才能保證無虞。而當(dāng)因長年累月的磨損不堪重負(fù)時，就需要考慮換新。然而，“裝”“養(yǎng)”“換”——這貫穿電梯生命周期的“三部曲”，每一環(huán)節(jié)均費用不菲，因而也往往牽涉到大量的利益糾葛。
2001年至2006年間建成的廣州南國花園小區(qū)。南都記者 朱唯信攝
作為人口密集的超大城市，廣州現(xiàn)有住宅電梯近8萬臺，15年以上老舊電梯占比接近40%。當(dāng)前，廣州正在推動使用15年以上的老舊電梯加速換新。連日來，南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，要換梯，不是一件容易事。換梯的事誰來組織？換梯的錢誰來出？誰來協(xié)調(diào)各方利益，達(dá)成一致？事實上，一部電梯的治理已從單純的技術(shù)問題，演變?yōu)榭简炆鐣?xì)化治理的綜合課題。
換梯的錢，誰來出？
今年2月，在廣州市住宅老舊電梯更新補(bǔ)貼申報工作中，總計約3400臺住宅老舊電梯申報了國債補(bǔ)貼，涉及國債補(bǔ)貼金額超5億元（數(shù)據(jù)來源：據(jù)各區(qū)公開數(shù)據(jù)及比例估算），申報成功后每臺電梯將獲得15萬元的國債補(bǔ)貼資金。
“一般情況下，補(bǔ)貼無法完全覆蓋電梯換新的費用?！睆V州市電梯行業(yè)協(xié)會會長范小榮在接受南都記者采訪時說，老舊電梯大多分布在一些老舊小區(qū)中，而老舊小區(qū)普遍存在“缺錢”的問題。
家住廣州珠江新城某小區(qū)的周先生告訴記者，自己所住樓棟的電梯因年久失修需更換，但在跟物管交涉換梯費用時，卻陷入了扯皮。
物管方稱，電梯屬于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，因此換梯費用屬于公共維修支出，應(yīng)由公共維修基金支出，但小區(qū)的公修基金早已耗盡。但業(yè)主都認(rèn)為，換梯費用應(yīng)由物管公司承擔(dān)?！熬退銢]有公修基金，電梯廣告、停車收費入的都是物業(yè)公司的賬，難道就沒剩一點公共收益嗎？”
周先生所在的住宅業(yè)主僅有500余戶，沒有成立業(yè)委會。據(jù)了解，未成立業(yè)委會的小區(qū)，公共收益一般由物管代管。
與周先生同為小區(qū)一手業(yè)主的吳先生，從事財務(wù)工作30余年，他曾經(jīng)建議物業(yè)用人防車位租金和平臺區(qū)域租金等公共收益支付更換電梯的費用。
“物業(yè)從來就沒有公開過這兩大部分的租金收入?！眳窍壬貞?，2023年物業(yè)公布的公共收益還有20多萬元，而在當(dāng)年業(yè)主們提出用公共收益支付更換電梯費用后，2024年物業(yè)公布的公共收益就僅剩1萬元左右了。
2021年，深圳東海花園二期業(yè)委會設(shè)立了業(yè)主共有資金基本賬戶，并用小程序公開資金管理情況。
據(jù)吳先生介紹，他曾按照市場價格估算，小區(qū)外立面、電梯廣告，再加上上述兩項收入，小區(qū)近十年的公共收益早已超過千萬?！暗艿墓彩找娴降子迷诤翁?，物業(yè)始終沒有說法?！?/p>
一開始，雙方都不愿掏錢，換梯也陷入僵局。但電梯安全問題迫在眉睫，最終不得已，周先生聯(lián)合幾位熱心業(yè)主便牽頭成立了電梯籌備組。2024年底，籌備組通過掃樓投票、公開招標(biāo)、公開募資，最終推動該小區(qū)完成了所有住宅電梯更換。
周先生等業(yè)主的遭遇并非孤例。事實上，許多小區(qū)在推進(jìn)老舊電梯更換過程中，都會陷入“換梯費用該誰來出”的難題，讓一些符合更新補(bǔ)貼條件的電梯遲遲不能如愿“換新”。
南都記者從廣州多個小區(qū)了解到，“誰出錢”的問題不光困擾著需要換梯的小區(qū)——即便在換梯以后，部分小區(qū)也同樣面臨“電梯資金池”進(jìn)一步萎縮的困境。
據(jù)廣州天河一小區(qū)物業(yè)工作人員錢小姐回憶，自己所任職的小區(qū)始建于2002年，開發(fā)商交樓時的原裝電梯，在早于補(bǔ)貼推出前的2020年已經(jīng)更換。
但正是由于更換電梯，導(dǎo)致該小區(qū)的公共維修基金消耗殆盡?！?024年底，小區(qū)有一臺電梯的一條鋼絲繩斷裂，需要全樓業(yè)主集分?jǐn)偟牟糠志陀?000多元。不過一些業(yè)主認(rèn)為這是剛換的電梯，不理解為什么費用要業(yè)主分?jǐn)偂！彼f，這筆錢最初由物業(yè)公司墊付，雖然該樓棟住戶只有80多戶，但直至最近才收齊全部業(yè)主的分?jǐn)傎M用。
物業(yè)稱虧損，電梯治理陷兩難
據(jù)廣州相關(guān)政策規(guī)定，本輪電梯換新申報單位必須是企業(yè)、電梯使用管理人（物業(yè)公司、維保企業(yè)）或電梯制造企業(yè)。
家住廣州番禺某大型小區(qū)的莊小姐告訴記者，政策剛出來的時候，物業(yè)表現(xiàn)得非常積極，還主動聯(lián)系電梯公司，向業(yè)主做了報價。
但此時，莊小姐和其鄰居卻發(fā)現(xiàn)了問題：自己家所在的11層洋房，物業(yè)給出的電梯報價約23萬元，而同樣的品牌和型號，一位在電梯行業(yè)工作的業(yè)主聯(lián)系電梯廠家給出的報價卻只有17萬。
最終，莊小姐所在樓棟選擇了以鄰居聯(lián)系廠家的報價（17萬元）進(jìn)行了本次申報。“能明顯感覺到物業(yè)前后的態(tài)度差別非常大，后期幫忙準(zhǔn)備資料都不太積極了?！边@也讓莊小姐意識到，作為自負(fù)盈虧的經(jīng)營主體，在更換電梯這件事上，很難要求物業(yè)站在小區(qū)業(yè)主的角度去考慮問題。
“從年度賬面上看，很多小區(qū)物業(yè)公司確實是虧損的。”范女士是廣州海珠區(qū)某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，她向記者介紹了自己所在小區(qū)的物業(yè)收支狀況——收入來源于兩方面：物業(yè)費和租金（車位、廣告位、公共空間等）；開支有四大部分：清潔、安保、維修和辦公費用（人工、水電等）。
范小姐說，這些開支中，保潔、安保和辦公費用是固定開支，基本由物業(yè)費覆蓋?！暗颖容^大的是在工程維修方面的支出。特別是電梯，是維修開支的大頭。”她告訴記者，她服務(wù)的小區(qū)是加裝電梯，在購買電梯的費用之外，還涉及不少建筑改造的費用，如不采取業(yè)主分?jǐn)?，物業(yè)公司的運營收入是遠(yuǎn)不夠覆蓋這部分費用的。
“2024年下半年，物業(yè)公司總計交付給業(yè)委會93535元?！狈缎〗惴_2024年下半年的小區(qū)物業(yè)辦公經(jīng)費明細(xì)，向記者介紹說，由于自己所在的物業(yè)公司是該小區(qū)成立業(yè)委會后，替換原有物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)服務(wù)的，因此會按月運營盈虧匯總到業(yè)委會。
“2024年8月是比較低的，只盈余了6800元?！狈缎〗阏f，單就這一個月而言，她所在的物業(yè)公司其實已在虧損邊緣徘徊。
一位不愿透露姓名的物業(yè)工作人員對記者說，由于日常維護(hù)、物業(yè)收費、公共收益等問題存在糾紛，很多物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系非常緊張?！拔飿I(yè)常年虧損，物業(yè)費都收不上來。”該工作人員認(rèn)為，換新電梯需要業(yè)主補(bǔ)錢，而現(xiàn)在，不管提高物業(yè)費，還是通過物業(yè)號召業(yè)主集資，都困難重重。
專家建議：將“電梯話事權(quán)”還給業(yè)主
“事實上，填補(bǔ)電梯換新的費用缺口，無論是用公共收益，還是物業(yè)收入，其實都是業(yè)主出資?！睆V州市電梯行業(yè)協(xié)會會長范小榮認(rèn)為，一方面物業(yè)費本身就是向業(yè)主收取的；另一方面，根據(jù)《民法典》第二百八十二條，公共收益是屬于全體業(yè)主共有的。
“誰受益、誰出資”——這是今年十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會上，住建部在動員居民出資用于小區(qū)改造及補(bǔ)建續(xù)籌住宅專項維修資金時，提出的一項原則。
在廣州華南新城物管會副主任、業(yè)主代表張翠微看來，“以成立業(yè)委會的方式，讓業(yè)主們習(xí)慣自己的事情自己管，才能減少社區(qū)糾紛?！彼J(rèn)為，以“誰受益、誰做主、誰出資”的原則推動小區(qū)改造，電梯難題這類糾紛或許就能迎刃而解。
今年2月，2025年廣州市十件民生實事票選結(jié)果正式公布，“推動建立物業(yè)小區(qū)業(yè)主組織”被列入其中——2025年，廣州計劃在全市范圍內(nèi)完成不少于300個物業(yè)小區(qū)業(yè)主組織（包括物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會）的成立（換屆）任務(wù)，廣州市物業(yè)小區(qū)業(yè)主組織比率提高到80％以上。
“更換電梯等公共事務(wù)，需要有一個合法合理的行權(quán)主體?！比A南城市研究會創(chuàng)會會長、暨南大學(xué)教授胡剛在接受南都記者采訪時表示，雖然業(yè)主組織包括物管會和業(yè)委會，但只有全體業(yè)主（或業(yè)委會）才是這個主體。
退休后的張翠微，作為業(yè)主代表加入物管會，并擔(dān)任副主任，但在她看來，物管會很難在社區(qū)治理中產(chǎn)生實際作用。
“物管會的成員并非都是業(yè)主，還有物業(yè)代表、鎮(zhèn)街或社區(qū)居委代表等?！睆埓湮⒄f，物管會主任通常由一位社區(qū)或居委人員擔(dān)任，而這一個人甚至?xí)瑫r擔(dān)任幾十、上百個小區(qū)的物管會主任。她認(rèn)為，這樣的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物管會主任、物管會根本無法正常履職。
“他們（業(yè)主或業(yè)委會）與物業(yè)的關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系?！焙鷦偙硎?，無論是物業(yè)還是其他機(jī)構(gòu)、部門，都應(yīng)依法把“電梯話事權(quán)”歸還給業(yè)主及其業(yè)委會。
采寫：南都記者 朱唯信
出品：南都政務(wù)新聞部
熱門跟貼