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近日，倫敦東部的兩棟公寓樓的租戶們贏下了一樁官司，被媒體廣泛報(bào)道。

他們成功挑戰(zhàn)了一位被法官稱為“無(wú)良房東”的億萬(wàn)富翁，并贏回了超過(guò)26萬(wàn)英鎊的租金。

事情還要從2020年說(shuō)起……

當(dāng)時(shí)，新冠疫情肆虐，許多租戶面臨經(jīng)濟(jì)困難，并請(qǐng)求房東給予一定的租金減免。

生活在東倫敦奧林匹克大廈（Olympic House）和辛普森大廈（Simpson House）的租戶們也不例外。

這兩棟大樓隸屬一個(gè)公司，由富豪約翰·克里斯托都盧（John Christodoulou）所有。

現(xiàn)年59歲的克里斯托都盧出生于塞浦路斯，目前居住在摩納哥。

據(jù)《星期日泰晤士報(bào)》發(fā)布的富豪榜，他的財(cái)富估計(jì)高達(dá)25億英鎊。

疫情期間，租戶們請(qǐng)求一定程度的租金減免，卻遭到了這位富豪房東的拒絕。

他告知租戶：他們可以用省下的午餐費(fèi)來(lái)支付房租。

這一回應(yīng)引發(fā)了租戶的憤怒，并促使他們開始組織維權(quán)行動(dòng)。

隨后，租戶們發(fā)現(xiàn)，克里斯托都盧旗下的公司并未為這兩棟公寓樓申請(qǐng)必要的“多住戶住房（HMO）許可證”。

這意味著這些房屋不受相關(guān)法律規(guī)定的安全和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管，可能存在嚴(yán)重安全隱患，包括火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)等。

很快，租客們就團(tuán)結(jié)一致，在倫敦租戶聯(lián)盟（London Renters Union）的支持下，向法庭提起訴訟。

然而，克里斯托都盧的公司采取了一系列拖延戰(zhàn)術(shù)，使案件一直持續(xù)到2024年。

與此同時(shí)，租戶們發(fā)現(xiàn)，克里斯托都盧一直在調(diào)整其公司結(jié)構(gòu)，以逃避責(zé)任。

他在2023年將奧林匹克大廈和辛普森大廈的所有權(quán)從一個(gè)公司轉(zhuǎn)移到另一家關(guān)聯(lián)公司，并以低于市場(chǎng)價(jià)的方式進(jìn)行交易。

這一舉動(dòng)被認(rèn)為是為了規(guī)避未來(lái)的法律責(zé)任。

2024年3月，法庭做出了裁決，認(rèn)定克里斯托都盧的公司在未取得HMO許可證的情況下違規(guī)出租房屋，因此必須退還租戶共計(jì)263,555.68英鎊的租金。

之所以如此裁決主要依據(jù)英國(guó)的租金返還令（ RRO）。

該法律于2016年引入，允許法院強(qiáng)制違法房東返還部分或全部租金。

在庭審中，法官羅伯特·萊瑟姆（Robert Latham）明確表示：“被告完全可以被定義為無(wú)良房東?！?/p>

盡管法院作出了有利于租戶的裁決，但他們擔(dān)心克里斯托都盧可能不會(huì)把錢“吐出來(lái)”。

倫敦租戶聯(lián)盟表示：他們發(fā)現(xiàn)這位房東正在試圖清算其相關(guān)公司，這可能導(dǎo)致租戶無(wú)法獲得賠償。

在這個(gè)事件中，涉及到了很多英國(guó)的法律法規(guī)。這些法律旨在保護(hù)租戶權(quán)益，確保房東遵守住房安全和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

1. 多住戶住房（HMO）許可證制度

法律依據(jù)：

《2004年住房法》（Housing Act 2004）

什么是 HMO（House in Multiple Occupation）？

HMO 指的是由三名或以上來(lái)自不同家庭的租戶共同居住的房產(chǎn)，他們共享廚房、浴室或衛(wèi)生間等公共設(shè)施。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)出租房屋被多個(gè)無(wú)血緣關(guān)系的租戶共同租住，就可能被認(rèn)定為 HMO。

為什么 HMO 需要許可證？

英國(guó)政府要求 HMO 房東申請(qǐng)?jiān)S可證（HMO Licence），主要目的是確保出租房屋符合安全和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，例如：

提供足夠的消防安全設(shè)施（如煙霧報(bào)警器、滅火器等）；
確保房屋結(jié)構(gòu)安全，供水、電力和供暖系統(tǒng)正常；
保證足夠的居住空間，防止房東過(guò)度出租（過(guò)度擁擠）。

房東未申請(qǐng) HMO 許可證的法律后果？

如果房東在沒有許可證的情況下經(jīng)營(yíng) HMO，可能會(huì)面臨以下處罰：

高額罰款：地方政府可對(duì)房東處以最高 30,000 英鎊的民事罰款。
租金返還令（RRO）：租戶可以向法庭申請(qǐng)房東退還最多 12 個(gè)月的租金。
刑事責(zé)任：嚴(yán)重違規(guī)者可能面臨刑事起訴，甚至被禁止再?gòu)氖路繓|業(yè)務(wù)。

2. 租金返還令（RRO）

法律依據(jù)：

《2016年住房與規(guī)劃法》（Housing and Planning Act 2016）

什么是 RRO？

RRO（Rent Repayment Order）是一項(xiàng)法律機(jī)制，允許租戶向法庭申請(qǐng)房東退還部分或全部租金。這項(xiàng)法律適用于以下情況：

房東在沒有 HMO 許可證的情況下出租房屋（本案的主要依據(jù)）；
房東非法驅(qū)逐租戶（即未遵守合法的驅(qū)逐程序）；
房東因某些住房犯罪行為被定罪（如違反健康和安全規(guī)定）。

RRO 的執(zhí)行方式

租戶或地方政府可向第一層級(jí)法庭（First-Tier Tribunal）申請(qǐng) RRO；
如果法庭認(rèn)定房東違法，可要求房東退還租戶最多 12 個(gè)月的租金；
房東必須支付 RRO 金額，否則可能面臨進(jìn)一步法律制裁。

3. 企業(yè)重組規(guī)避責(zé)任的法律問(wèn)題

如何防止房東通過(guò)公司重組逃避責(zé)任？

有些房東在敗訴后，會(huì)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到其他關(guān)聯(lián)公司，或者直接關(guān)閉涉及訴訟的公司，以規(guī)避法律責(zé)任。

在英國(guó)，這種行為雖然不一定違法，但可能涉及濫用公司法，例如：

《1986年破產(chǎn)法》（Insolvency Act 1986）：如果房東在公司破產(chǎn)前故意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，可能會(huì)被追究法律責(zé)任。
《公司法》（Companies Act 2006）：法院可以認(rèn)定公司重組是為了“惡意逃避債務(wù)”，并強(qiáng)制執(zhí)行賠償。

在本文的故事中，租戶們擔(dān)心克里斯托都盧利用公司重組來(lái)逃避 RRO 付款，因此他們需要繼續(xù)采取法律行動(dòng)，例如向法院申請(qǐng)防止資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的禁令。