本報(bào)記者 郭陽(yáng)琛 張家振 上海報(bào)道
（綠城中國(guó)2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。受訪者/圖）
揮別“掌舵”近7年的張亞?wèn)|，綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”，03900.HK）正式進(jìn)入了劉成云時(shí)代。
近日，綠城中國(guó)召開(kāi)2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，綠城中國(guó)新任董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事劉成云首次公開(kāi)亮相。據(jù)悉，劉成云曾長(zhǎng)期在綠城中國(guó)大股東中交集團(tuán)體系內(nèi)任職，2023年6月至今任中交集團(tuán)黨委常委、副總經(jīng)理。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，2024年，綠城中國(guó)交出了一份喜憂參半的答卷。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城中國(guó)完成總合同銷售額2768億元，位列房地產(chǎn)行業(yè)第三；新增42個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約418萬(wàn)平方米，權(quán)益投資額約484億元，權(quán)益比提升至79%；但同期股東應(yīng)占利潤(rùn)僅為15.96億元，同比下降48.8%。
劉成云表示，根據(jù)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從深度調(diào)整、過(guò)渡到筑底企穩(wěn)、再到市場(chǎng)拉升，“止跌回穩(wěn)”不是一蹴而就的。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷“三個(gè)根本性重構(gòu)”，已進(jìn)入“存量博弈、品質(zhì)制勝”的新發(fā)展階段?！耙獔?jiān)守市場(chǎng)化機(jī)制，著力把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，中交集團(tuán)對(duì)綠城中國(guó)的支持也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。”
7年“干將”倉(cāng)促辭職
3月27日上午，綠城中國(guó)在停牌三天后正式宣布，張亞?wèn)|因工作安排辭任執(zhí)行董事及董事會(huì)主席，并提交日期為3月21日的辭呈。根據(jù)辭呈，辭任將于3月28日董事會(huì)會(huì)議召開(kāi)前或下一次董事會(huì)會(huì)議召開(kāi)前（以較早者為準(zhǔn)）生效。
“由于張亞?wèn)|的辭職，倉(cāng)促間董事會(huì)沒(méi)有足夠時(shí)間商討接任人選，因此公司申請(qǐng)暫停交易，等待盡快召開(kāi)董事會(huì)會(huì)議?！睂?duì)于停牌原因，綠城中國(guó)在公告中解釋道。
時(shí)間撥轉(zhuǎn)到2018年5月，綠城中國(guó)正掀開(kāi)中交集團(tuán)入股后的新篇章，張亞?wèn)|作為中交集團(tuán)代表進(jìn)入綠城中國(guó)管理層，至今已近7年。同年8月，張亞?wèn)|擔(dān)任綠城中國(guó)執(zhí)行董事和行政總裁。
2019年7月，張亞?wèn)|正式接過(guò)董事會(huì)主席一職，全面執(zhí)掌綠城中國(guó)。彼時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于上行期，張亞?wèn)|也因此更看重規(guī)模擴(kuò)張。
據(jù)悉，2019年，綠城中國(guó)完成兩輪組織架構(gòu)優(yōu)化，通過(guò)精簡(jiǎn)管理層級(jí)、明晰權(quán)責(zé)體系，推動(dòng)決策效能提升。
張亞?wèn)|的變革成效顯而易見(jiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018—2024年，綠城中國(guó)銷售額從約1564億元增長(zhǎng)至約2768億元，行業(yè)排名從第17位升至第3位。2024年，綠城中國(guó)自投項(xiàng)目銷售額大幅提升至約1718億元，占比超過(guò)六成。
值得一提的是，在張亞?wèn)|領(lǐng)導(dǎo)下，綠城管理（09979.HK）成功實(shí)現(xiàn)分拆上市，成為“代建第一股”。如今，綠城管理已是代建領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，連續(xù)6年穩(wěn)居行業(yè)第一。
張亞?wèn)|揮別的不只是綠城中國(guó)，還有綠城管理。4月1日，綠城管理方面發(fā)布公告稱，張亞?wèn)|因個(gè)人工作安排辭任非執(zhí)行董事、董事會(huì)聯(lián)席主席及集團(tuán)內(nèi)其他職務(wù)，辭任于3月31日生效。
接替張亞?wèn)|的是“中交基因”更為濃厚的劉成云。根據(jù)綠城中國(guó)董事會(huì)決議，自3月26日起，劉成云獲委任為公司董事會(huì)主席。
公開(kāi)資料顯示，劉成云曾任中交（南沙）投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理、中交城市投資控股有限公司董事長(zhǎng)等職務(wù)。2022年8月，劉成云任中交集團(tuán)黨委委員、總經(jīng)理助理兼上海振華重工（集團(tuán)）股份有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，2023年6月至今任中交集團(tuán)黨委常委、副總經(jīng)理。
高調(diào)“搶地”下的安全底線
自2024年以來(lái)，綠城中國(guó)成為備受市場(chǎng)矚目的“地王收割機(jī)”。
2024年8月，綠城中國(guó)以48.05億元斬獲上海市徐匯區(qū)斜土街道地塊，成交樓面價(jià)超13萬(wàn)元/平方米，一舉成為全國(guó)單價(jià)“地王”；同年10月，在“廝殺”77輪后，綠城中國(guó)最終以34.2億元摘得杭州市上城區(qū)地塊，刷新了杭州市彼時(shí)的宅地成交樓面價(jià)紀(jì)錄。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城中國(guó)共新增42個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約418萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約1088億元；截至2024年年末，綠城中國(guó)土儲(chǔ)總貨值約4496億元，總建筑面積約2747萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約1785萬(wàn)平方米。其中，長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)占比約60%，一、二線城市土儲(chǔ)占比達(dá)76%。
邁入2025年，綠城中國(guó)繼續(xù)加大土地投拓力度。3月28日，在上海市第三批次土拍中，浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊備受矚目，綠城中國(guó)以總價(jià)29.16億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)71412元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)40%，成為北蔡板塊新“地王”。
對(duì)此，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁郭佳峰表示，為了提高獲取優(yōu)質(zhì)地塊的概率，公司將從三方面發(fā)力：第一是向內(nèi)挖潛，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率并做好前置研究，積極引導(dǎo)差異化的定位機(jī)會(huì)，而不是高估冒進(jìn)提高銷售價(jià)格；第二是進(jìn)一步發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)守“好房子”營(yíng)造和行業(yè)引領(lǐng)；第三是尋找結(jié)構(gòu)性、小眾投資機(jī)會(huì)。
此外，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，劉成云多次強(qiáng)調(diào)安全的重要性。劉成云表示，在總體投資策略上，綠城中國(guó)2025年將堅(jiān)持“確保安全性，突出流動(dòng)性，均衡盈利性”。在確保安全底線的前提下，把握節(jié)奏、精準(zhǔn)選地，全面提高項(xiàng)目研判、出價(jià)和操盤(pán)能力，確保項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn)。
郭佳峰也表示，當(dāng)前，土地市場(chǎng)回暖明顯，局部區(qū)域出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，綠城中國(guó)會(huì)謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，始終保持理性?！?025年至今，綠城中國(guó)新增貨值已超500億元，相當(dāng)于2024年一半的水平?！?/p>
在劉成云看來(lái)，除聚焦一、二線核心城市外，綠城中國(guó)要更加重視對(duì)項(xiàng)目自身質(zhì)地的研判，關(guān)注非熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)板塊的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
“有些能級(jí)比較低的城市，比如浙江省的縣城、地級(jí)市，也有很好的項(xiàng)目，在2024年投資項(xiàng)目中就有很好的案例，投資利潤(rùn)率可以超過(guò)兩位數(shù)?！睋?jù)郭佳峰透露，2025年，綠城中國(guó)在聚焦一、二線核心城市的同時(shí)，會(huì)持續(xù)關(guān)注浙江省內(nèi)三、四線城市的投資機(jī)會(huì)，布局體量合適的改善類項(xiàng)目。
“公司貨幣資金充裕，2025年拿地貨值目標(biāo)跟2024年基本相當(dāng)，如果機(jī)會(huì)好的話可能會(huì)超過(guò)2024年。希望2025年（拿地）量好質(zhì)優(yōu)，為2026年銷售額做好新的鋪墊?！惫逊暹M(jìn)一步表示。
主動(dòng)調(diào)結(jié)構(gòu)加速去庫(kù)存
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城中國(guó)取得收入1585.46億元，較2023年的1313.83億元上升20.7%；股東應(yīng)占利潤(rùn)15.96億元，較2023年的31.18億元下降48.8%。
凈利潤(rùn)近乎“腰斬”的原因之一是減值計(jì)提的增加。綠城中國(guó)方面解釋稱，若干資產(chǎn)的減值及公允價(jià)值變動(dòng)凈額由2023年的20.35億元增至2024年的49.17億元，其中包括39.25億元的存貨減值、9.5億元的往來(lái)款減值等。
與此同時(shí)，由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，綠城中國(guó)還面臨庫(kù)存高企問(wèn)題。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年末，綠城中國(guó)總存貨約2500億元，約占總資產(chǎn)的一半。
綠城中國(guó)管理層分析稱，雖然近幾年的新增投資平均凈利率都接近兩位數(shù)，并基本上都得到兌現(xiàn)，但還是有一定量的存貨不斷在結(jié)轉(zhuǎn)，因此會(huì)受整體市場(chǎng)環(huán)境、收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)以及重難點(diǎn)庫(kù)存去化的影響。
高庫(kù)存與低利潤(rùn)壓力，正成為“新帥”劉成云面臨的兩大挑戰(zhàn)。綠城中國(guó)執(zhí)行董事李駿表示，2024年，公司重難點(diǎn)庫(kù)存去化金額達(dá)到422億元，包括住宅長(zhǎng)庫(kù)存、車位儲(chǔ)藏室和商業(yè)專項(xiàng)三大類。其中，專項(xiàng)指標(biāo)平均完成率達(dá)到了113%，超額完成了48億元。
記者了解到，2025年，綠城中國(guó)仍會(huì)將去庫(kù)存作為重點(diǎn)工作，并主動(dòng)調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)增效。同時(shí)，針對(duì)去化的各項(xiàng)工作也比往年推進(jìn)得更早。
據(jù)介紹，綠城中國(guó)還在管理機(jī)制和銷售打法上進(jìn)行了全面升級(jí)，聚焦“老盤(pán)新做”，圍繞老項(xiàng)目的產(chǎn)品力、展示力、推廣力、銷售力、服務(wù)力五個(gè)方面升級(jí)，以加快庫(kù)存去化。
“2024年進(jìn)行‘老盤(pán)新做’的項(xiàng)目，每月流速平均提升了106%。2025年，我們擴(kuò)大了重難點(diǎn)庫(kù)存房源的認(rèn)定范圍，將現(xiàn)房未達(dá)長(zhǎng)庫(kù)存的房源和新拓的商辦類貨值等，也納入重難點(diǎn)項(xiàng)目的考核。2025年還會(huì)持續(xù)‘老盤(pán)新做’，實(shí)現(xiàn)從營(yíng)銷單點(diǎn)發(fā)力到以產(chǎn)品破局和客戶運(yùn)營(yíng)并重的體系突破，爭(zhēng)取取得明顯效果?！崩铗E表示。
對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，劉成云分析認(rèn)為，2025年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了多重積極信號(hào)，疊加國(guó)家在政策層面持續(xù)加力，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”階段，但“止跌回穩(wěn)”所需的時(shí)間較長(zhǎng)，不會(huì)一蹴而就；各城市止跌回穩(wěn)的周期也不同步，一、二線城市比三、四線城市率先企穩(wěn)，二線城市會(huì)存在分化；優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目“頭部效應(yīng)”將更加凸顯。
值得關(guān)注的是，在劉成云“掌舵”下，中交集團(tuán)有望加大對(duì)綠城中國(guó)的支持力度。“進(jìn)入存量時(shí)代，我們要保持定力，堅(jiān)守市場(chǎng)化機(jī)制，著力把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。在新階段，中交集團(tuán)對(duì)綠城中國(guó)的支持（力度）也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)?！眲⒊稍浦毖浴?/p>
（編輯：張家振 審核：童海華 校對(duì)：翟軍）
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