樓市企穩(wěn)，是銀行涉房資產(chǎn)風(fēng)險放緩的根本出路。
中房報記者 許倩 北京報道
銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸投放力度，在逐步加大。
央行數(shù)據(jù)顯示，2024年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為13.56萬億元，一年增加4125億元，而2023年全年僅新增1900億元。作為信貸投放主力軍，六大國有商業(yè)銀行2024年房地產(chǎn)業(yè)對公貸款規(guī)模達(dá)到4.45萬億元，一年新增逾3500億元。
然而，提前還貸與市場壓力下，個人住房貸款規(guī)模仍在持續(xù)“縮水”。據(jù)央行數(shù)據(jù)，2024年個人住房貸款余額37.68萬億元，同比下降1.3%，這使得全年房地產(chǎn)貸款余額同比下降0.2%。六大國有商業(yè)銀行個人住房貸款共計減少6211億元，降幅較2023年（減少5568億元）進(jìn)一步擴(kuò)大。
與此同時，大中型銀行個人住房貸款不良率集體走高，房地產(chǎn)市場不確定性仍是潛在風(fēng)險點(diǎn)。郵儲銀行副行長、首席風(fēng)險官姚紅在業(yè)績會上表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)周期、居民收入增速下降等因素共同影響，個人及小微客群的群體抗風(fēng)險能力總體偏弱，商業(yè)銀行的零售信貸資產(chǎn)質(zhì)量波動幅度普遍有所加大。
部分銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率仍在上升，風(fēng)險值得警惕，比如民生銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、渝農(nóng)商行等。
房地產(chǎn)業(yè)放貸力度加大
國有商業(yè)銀行發(fā)揮了金融支持房地產(chǎn)的帶頭作用。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，2024年末，六大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款總量達(dá)到4.45萬億元，一年增長3572.55億元，增幅為8.54%，超過2023年6.6%的增速。
在6家國有商業(yè)銀行中，5家銀行2024年房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模有所增加，其中工商銀行新增信貸投放超過千億元。
截至2024年末，工商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模為8809.86億元，較年初新增1187.6億元，增長15.6%，房地產(chǎn)業(yè)貸款在其貸款總量中占比由5.1%升至5.4%。
工商銀行對此解釋稱，房地產(chǎn)業(yè)對公貸款的增長主要是各類租賃住房貸款、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項目貸款以及經(jīng)營性物業(yè)貸款等增長所致。其中，2024年“白名單”項目投放金額超1300億元。
中國銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款投放量最多。截至2024年末，中國銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模為9672.97億元，較年初新增925.5億元，增長10.58%，在其貸款總量中占比由4.39%升至4.49%。
此外，建設(shè)銀行、交通銀行和郵儲銀行2024年末房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模分別為9083.8億元、5276.75億元和3085.9億元，分別較年初新增544.24億元、385.95億元和555.04億元。
從各大銀行表態(tài)看，落實(shí)好房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的同時，嚴(yán)把新增資產(chǎn)選擇關(guān)，同時加快風(fēng)險房企和項目的處置與出清。
過去一年，6家國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率均出現(xiàn)下降，其中建設(shè)銀行下降幅度最大，達(dá)到85個基點(diǎn)，但不良率整體仍較高。除郵儲銀行（房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率1.94%）外，其他5家銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率均超過4.7%，其中農(nóng)業(yè)銀行高達(dá)5.4%。
這或許是農(nóng)業(yè)銀行調(diào)減房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模的原因之一。2024年該行房地產(chǎn)業(yè)貸款減少25.78億元，但房地產(chǎn)業(yè)貸款在其貸款總量中占比仍達(dá)6%以上，高于其他幾家銀行。
農(nóng)業(yè)銀行表示，該行履行大行責(zé)任，助推城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。截至 2024年末，累計審批通過“白名單”項目超1000個，完成貸款投放超4000億元。
民生銀行、平安銀行、招商銀行等股份制商業(yè)銀行，均調(diào)減了房地產(chǎn)業(yè)貸款投放規(guī)模，2024年分別減少128.59億元、101.03億元以及43.82億元。
值得注意的是，民生銀行2024年末房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率達(dá)到5.01%，比2023年末提高0.09個百分點(diǎn)，在上市銀行中屬于較高程度。
民生銀行表示，該行承擔(dān)信用風(fēng)險的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以項目融資為主，項目主要集中在一、二線城市，且以項目土地、在建工程抵押，追加項目公司股權(quán)質(zhì)押和集團(tuán)擔(dān)保。下階段，該行將聚焦房地產(chǎn)、零售信貸等重點(diǎn)領(lǐng)域，穩(wěn)妥有序推進(jìn)處置化解工作。
此外，平安銀行、興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率均出現(xiàn)攀升，分別從2023年末的0.86%、0.84%增至2024年末的1.79%、1.54%，約增長1倍。
平安銀行表示，對公房地產(chǎn)貸款不良率上升主要是受外部環(huán)境影響，部分房企資金面緊張導(dǎo)致。該行對公房地產(chǎn)貸款全部落實(shí)有效抵押，平均抵押率44.6%，97.6%分布在一、二線城市城區(qū)及大灣區(qū)、長三角區(qū)域。
“預(yù)計本行今年房地產(chǎn)新發(fā)生不良貸款規(guī)模會收斂，但個別項目可能暴雷；零售信貸面臨的不確定性較大。”興業(yè)銀行首席風(fēng)險官賴富榮表示。
風(fēng)險壓力較大的還有地方性銀行，比如渝農(nóng)商行。2023年末，渝農(nóng)商行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率高達(dá)9.27%，2024年雖未公布這一數(shù)字，但其房地產(chǎn)業(yè)不良貸款占比從0.51%上升至0.62%。顯然，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，仍會增加銀行相關(guān)貸款違約風(fēng)險。
按揭貸不良風(fēng)險走高
銀行涉房貸款，包括對公房地產(chǎn)業(yè)貸款（主要為開發(fā)貸）以及個人住房貸款（即按揭貸），前者投放力度在加大，后者已持續(xù)兩年“縮水”。
2024年末，6家國有商業(yè)銀行個人住房貸款規(guī)模共計25.19萬億元，一年減少了6211億元，2023年減少5568億元，而2022年和2021年分別增加4049億元和24843億元。
其中，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行的個人住房貸款余額分別為6.08萬億元、6.19萬億元、4.98萬億元和4.09萬億元，一年時間分別減少2052.88億元、1986.67億元、1863.3億元和789.97億元。
建設(shè)銀行副行長紀(jì)志宏表示，去年9月26日中央政治局會議后，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。去年四季度，建設(shè)銀行個人住房貸款日均受理量環(huán)比提升73%，同比提升35%。今年以來，房貸受理量、投放量延續(xù)良好勢頭，為全年貸款穩(wěn)健增長打下良好基礎(chǔ)。
對于提前還款情況，紀(jì)志宏表示，存量房貸利率調(diào)整后，新舊房貸的利差顯著收窄，客戶利息負(fù)擔(dān)減輕，提前還款有所減少，去年四季度提前還款量環(huán)比下降6.6%，今年一季度繼續(xù)下降。
規(guī)模收縮的同時，各大銀行個人住房貸款不良率集體走高，這一現(xiàn)象值得關(guān)注。
2024年末，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行個人住房貸款不良率分別為0.73%、0.73%、0.64%、0.63%、0.61%、0.58%，分別較2023年末增長0.29、0.18、0.09、0.21、0.13、0.21個百分點(diǎn)。
中國銀行副行長武劍表示，對公方面，房地產(chǎn)行業(yè)仍是境內(nèi)新發(fā)生不良第一大行業(yè)，但風(fēng)險已逐步出清，同比已呈下降趨勢；個人業(yè)務(wù)方面，個人經(jīng)營貸款和按揭貸款新發(fā)生不良同比增加，資產(chǎn)質(zhì)量壓力仍存。
在中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的部分銀行個人住房貸款不良率排名中，渤海銀行為最高，漲幅也最大。截至2024年末，該行個人住房和商業(yè)用房貸款不良余額一年增加14.17億元，不良率從0.97%升至1.98%，大增1.01個百分點(diǎn)，翻了一番；個人消費(fèi)類貸款不良率更是攀升至12.37%。2024年，渤海銀行零售銀行業(yè)務(wù)虧損27.87億元。
渤海銀行表示，過去一年，本行通過壓縮消費(fèi)類互聯(lián)網(wǎng)貸款規(guī)模，控制純信用平臺業(yè)務(wù)占比，較大幅度壓降高風(fēng)險資產(chǎn)。至此，本行個人貸款高風(fēng)險資產(chǎn)已快速出清，個貸業(yè)務(wù)總體風(fēng)險可控。后續(xù)將持續(xù)豐富不良資產(chǎn)處置手段，進(jìn)一步加大不良資產(chǎn)化解處置力度。
此外，民生銀行、浦發(fā)銀行個人住房貸款不良率均逼近1%，較2023年分別增長0.29和0.33個百分點(diǎn)。
樓市企穩(wěn)，是銀行涉房資產(chǎn)風(fēng)險放緩的根本出路。
“后續(xù)，隨著房地產(chǎn)政策組合拳的落地見效，我們預(yù)判，中國房地產(chǎn)市場會逐漸止跌回穩(wěn)，這也將為我行推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險化解創(chuàng)造更為有利的條件。”民生銀行副行長黃紅日表示。
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