經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 訪并文/文 在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇深度調(diào)整的背景下，如何在存量消化與市場(chǎng)重構(gòu)之間，尋找到一條既穩(wěn)健又能持續(xù)發(fā)展的道路，這是一個(gè)相當(dāng)迫切的問(wèn)題。
施永青，這位被稱為“地產(chǎn)教父”的中原地產(chǎn)創(chuàng)始人，在近四十年的從業(yè)生涯中，也扮演著房地產(chǎn)界資深觀察者的角色。創(chuàng)辦了免費(fèi)報(bào)紙AM730的施永青樂(lè)于對(duì)外發(fā)聲，一直以坦率務(wù)實(shí)的觀點(diǎn)著稱。早在十多年前的博鰲論壇，施永青便提醒我們警惕“三種過(guò)度”（過(guò)度興建、過(guò)度借貸、過(guò)度樂(lè)觀）的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
在這次《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》對(duì)施永青的專訪中，他再次坦言，中國(guó)三四線城市樓市積累的庫(kù)存問(wèn)題，“或需十年才能完全化解”。
“房地產(chǎn)是一種向香港全體中產(chǎn)階級(jí)征收的稅收，不知不覺(jué)中‘自動(dòng)獻(xiàn)身’?！弊鳛樾袠I(yè)領(lǐng)袖，施永青重新審視了以往“靠地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的慣性思維。他認(rèn)為，過(guò)往香港房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮，主要源自低息環(huán)境下大量投資資金的涌入，尤其是非住宅物業(yè)的泡沫化嚴(yán)重；內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的住宅板塊也積累了大量空置。
“如果你真有本事，應(yīng)該把錢用在生意上，而不是買店鋪、寫(xiě)字樓?！笔┯狼鄨?jiān)持房地產(chǎn)本質(zhì)上只能“搭經(jīng)濟(jì)發(fā)展的順風(fēng)車”，將房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的做法風(fēng)險(xiǎn)極高。施永青說(shuō)，中原地產(chǎn)從未熱衷于“自買門店”。
幾十年來(lái)，這位“地產(chǎn)教父”對(duì)社會(huì)宏觀層面的最新變化保持著緊密關(guān)注，從大數(shù)據(jù)、指數(shù)到AI（人工智能）。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最初的指數(shù)，“中原城市指數(shù)”由他一手推動(dòng)；基于中原在香港的高市占率而累積的大規(guī)模數(shù)據(jù)，他也在積極開(kāi)發(fā)專屬中原的AI系統(tǒng)。這是因?yàn)槭┯狼嗾J(rèn)為，一家企業(yè)在社會(huì)中的角色和成功程度，取決于外部環(huán)境，而非內(nèi)部設(shè)定的宏大愿景。
在施永青的企業(yè)哲學(xué)里，順應(yīng)外部環(huán)境的“無(wú)為而治”早已成為中原地產(chǎn)的鮮明標(biāo)簽。面對(duì)曾經(jīng)多達(dá)六萬(wàn)名員工和數(shù)千家分店的龐大體系，他更傾向于以社會(huì)環(huán)境決定行業(yè)形態(tài)的“無(wú)為”理念，主張給予基層員工高度自主與足夠多元的發(fā)展空間——只要能滿足顧客需求、有效撮合買賣，便能在自然競(jìng)爭(zhēng)中生存。他認(rèn)為這有別于鏈家、貝殼的“有為”模式，后者通過(guò)強(qiáng)力的流程管控、高標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)迅速壯大，但同時(shí)也可能面臨高成本和多樣性消失的風(fēng)險(xiǎn)。施永青形容，這就像生物演化：“自然界是多元的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也應(yīng)該多元化……某種單一模式可能一時(shí)成功，但環(huán)境一變就可能大規(guī)模出局，就像恐龍那樣。”
但施永青也承認(rèn)，過(guò)去與鏈家、貝殼狹路相逢時(shí)，中原是“打敗仗”了。
談到如今的樓市復(fù)蘇，施永青認(rèn)為真正盤活存量，還是得靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民眾收入上升，來(lái)產(chǎn)生真正的“居住需求”。
施永青看好“三級(jí)市場(chǎng)”（指三線城市市場(chǎng)）活躍度的優(yōu)先恢復(fù)，他也坦率承認(rèn)，這主要是鏈家、貝殼的天下，“這些平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)我們是認(rèn)識(shí)到的”——“我們?cè)诳紤]之中，也有進(jìn)行合作的意愿”。
以下是《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》和施永青的對(duì)話，經(jīng)過(guò)編輯整理。
“三四線樓市消化，或許需要十年”
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：作為經(jīng)歷過(guò)多個(gè)樓市周期的業(yè)界前輩，你在2024年接受采訪時(shí)曾認(rèn)為，目前樓市的調(diào)整可能長(zhǎng)達(dá)八年，建議采取漸進(jìn)方式以避免劇烈沖擊。請(qǐng)問(wèn)你現(xiàn)在對(duì)這個(gè)判斷有沒(méi)有修正？
施永青：香港樓市此前調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)的一次是從1997年持續(xù)到SARS時(shí)期，大約六年。這一次的調(diào)整始于2022年，主要原因是美國(guó)加息。此次受沖擊最大的是非住宅樓宇，包括寫(xiě)字樓、商鋪，以及部分工業(yè)單位。它們與住宅的差別在于：住宅大多由“用家”（自住者）購(gòu)買，也就是說(shuō)，買房子的人一般自己使用；可寫(xiě)字樓、商鋪則不同，用寫(xiě)字樓的人往往不會(huì)買寫(xiě)字樓。
中原開(kāi)這么多的門店，一個(gè)門店都不是自己買的。如果自己買店面，需要投入大量資金，這會(huì)影響正常經(jīng)營(yíng)。做生意的人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)能力有信心，通過(guò)管理、運(yùn)營(yíng)來(lái)“增值（add value）”；但買店鋪、買寫(xiě)字樓只是相對(duì)靜態(tài)的投資，沒(méi)有任何管理或經(jīng)營(yíng)的投入，只能等它升值。如果不升值，還會(huì)面臨折舊。
所以，如果你真有本事，當(dāng)然是把錢用在生意上，而不是買店鋪、買寫(xiě)字樓——那只能說(shuō)明你經(jīng)營(yíng)能力一般，只是在“搭順風(fēng)車”。買房子就是搭社會(huì)的順風(fēng)車，因?yàn)殡S著整個(gè)社會(huì)GDP增長(zhǎng)、負(fù)擔(dān)能力提升，房?jī)r(jià)自然會(huì)跟著上漲。房子本身不是基礎(chǔ)性的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，只有經(jīng)濟(jì)好了，房?jī)r(jià)才會(huì)上升。如果把房子的上漲當(dāng)作經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，就容易出現(xiàn)危機(jī)。因此，靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)相當(dāng)高。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：中原自己的門店，也傾向于租用多過(guò)購(gòu)買？
施永青：我們（中原）就沒(méi)有買很多店鋪。商業(yè)或非住宅房產(chǎn)的“用家”和投資者是兩群人。住宅房產(chǎn)的用家往往直接購(gòu)買房子，主要看自己的負(fù)擔(dān)能力，因此過(guò)度投資的機(jī)會(huì)較小，除非社會(huì)的投機(jī)氛圍過(guò)于濃厚（內(nèi)地之前就存在這樣的情況）。
然而，寫(xiě)字樓和店鋪必然是由投資因素推動(dòng)的。投資者預(yù)期市場(chǎng)會(huì)好，需求上升，租金上漲，就會(huì)去買房子。他們自己不使用，而是把房子租出去，當(dāng)起業(yè)主。美國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)一段時(shí)間，利率降到0到0.05%左右，這時(shí)任何房子都值得投資的——利息極低，房租不僅能覆蓋利息，還能留下一些收益，于是大量資金涌入非住宅房產(chǎn)。是否也有資金流進(jìn)住宅房子？當(dāng)然也有，但香港政府有“辣招”（額外稅費(fèi)）——外來(lái)人士購(gòu)房收30%的稅，用公司名義購(gòu)買也收30%，即使有香港身份，買第二套房子也要加收15%，短期轉(zhuǎn)讓還可能再收15%，令炒房的成本非常高。所以香港的住宅并沒(méi)有形成嚴(yán)重的投機(jī)炒作。
因此，當(dāng)前的市場(chǎng)情況，其實(shí)分為兩面：住宅房子并未受到太多投機(jī)影響；相反，工商鋪（非住宅）則因低息及大量投資資金涌入而經(jīng)歷過(guò)大幅上漲?，F(xiàn)在問(wèn)題集中在商業(yè)樓宇——它們的租金往往已經(jīng)不足以支付利息了。
過(guò)去涌進(jìn)商業(yè)樓宇市場(chǎng)過(guò)度投資的買家很多，他們?nèi)缃褙?fù)擔(dān)不起了。過(guò)去他們收到的租金尚且能覆蓋利息，還能剩一些；但他們現(xiàn)在還面臨著銀行催款，房?jī)r(jià)下跌，需要補(bǔ)差價(jià)的棘手情況。這樣一來(lái)，香港的商業(yè)樓宇，便進(jìn)入了新的蕭條期。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：中國(guó)內(nèi)地和中國(guó)香港的情況有所不同，但目前中國(guó)內(nèi)地也正經(jīng)歷房地產(chǎn)的低潮，你認(rèn)為可能持續(xù)多久？
施永青：中國(guó)內(nèi)地因?yàn)橹百Y金缺乏出路，連住宅都出現(xiàn)了過(guò)度開(kāi)發(fā)、過(guò)度投資的情況。買房子的人并不都是使用者。
國(guó)家不是提出“房住不炒”嗎？要想真正做到“房住不炒”，可能得在批地那一步就落實(shí)這個(gè)概念。比如，批多少地，就該看有多少人真正需要住，而不是看有沒(méi)有買家來(lái)決定批地。現(xiàn)在官方統(tǒng)計(jì)的庫(kù)存，包括了開(kāi)發(fā)商手里的房子，還有那些小投資者持有的。我認(rèn)為，既然主張“房住不炒”，就得看有多少房子真正住了人，而不是只看還有多少房子沒(méi)賣出去?，F(xiàn)在這種統(tǒng)計(jì)方式只算了開(kāi)發(fā)商庫(kù)存，沒(méi)有算二手市場(chǎng)的庫(kù)存，而二手市場(chǎng)同樣存在沒(méi)人住的房源，那些投資也變成了浪費(fèi)。這些年來(lái)，正因?yàn)橐恢庇腥速I，地方才不斷批地、繼續(xù)發(fā)展，最終造成了大量浪費(fèi)。我在十多年前于博鰲論壇上就已經(jīng)指出過(guò)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
過(guò)去三四年間，北上廣深等一線城市的樓市一直處于調(diào)整階段。到五年左右的時(shí)間，或許就足以消化掉此前積壓的大量庫(kù)存，屆時(shí)市場(chǎng)空置率大幅降低，才有可能迎來(lái)新一輪復(fù)蘇，這本身也符合房地產(chǎn)周期的規(guī)律。相較之下，三四線城市樓市的消化周期更長(zhǎng)，或許需要十年左右才能出清現(xiàn)有庫(kù)存，此前投入的資本也難以快速回籠。唯有等到實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好、人口與人才持續(xù)流入，三四線城市的地方政府才具備再次投入房地產(chǎn)的能力。
數(shù)據(jù)、AI和上下游
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：中原地產(chǎn)編制的“中原城市指數(shù)”等數(shù)據(jù)指標(biāo)，是業(yè)界重要風(fēng)向標(biāo)。為何中原能率先在行業(yè)中投入數(shù)字化？
施永青：我們做這一行，其實(shí)要知道自己在社會(huì)中起什么功能。社會(huì)對(duì)我們的主要要求是促成交易；可是在促成交易的過(guò)程中，就會(huì)產(chǎn)生價(jià)格信息。價(jià)格是市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作的基礎(chǔ)，沒(méi)有價(jià)格信息，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)法發(fā)揮作用。所以我認(rèn)為，如果我們要在這個(gè)行業(yè)做得好，就必須在價(jià)格信息方面為社會(huì)、為市場(chǎng)提供足夠的資訊。這既能體現(xiàn)我們的存在價(jià)值，也能吸引消費(fèi)者使用我們的服務(wù)，覺(jué)得我們有用。
我有兩個(gè)考慮：一，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品本身缺乏“齊一性”。每個(gè)單位都不同，各自的位置、朝向、景觀都不一樣，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的中心市場(chǎng)，也沒(méi)有統(tǒng)一的價(jià)格，所以會(huì)出現(xiàn)高高低低的成交。中原城市指數(shù)編制之前，中原會(huì)把社會(huì)上的所有成交價(jià)都公布出來(lái)。過(guò)去這些數(shù)字都在中介手里，客戶沒(méi)法自己了解，只能聽(tīng)中介說(shuō)，“這個(gè)價(jià)錢不錯(cuò)了，你樓上那個(gè)單位也只賣這么多，你能買到這個(gè)價(jià)格就很好了，趕緊簽約吧?！钡覀儼堰@些成交價(jià)放到網(wǎng)上，整個(gè)片區(qū)、整個(gè)屋苑所有成交的高高低低的價(jià)格都可以查到。等于是給消費(fèi)者一件自我保護(hù)的武器。
第二，由于每個(gè)單位不同，有時(shí)統(tǒng)計(jì)某個(gè)成交價(jià)，可能并不是市場(chǎng)本身漲了或跌了，而是成交單位的質(zhì)素不一樣。比如上周成交的是朝向一般的單位，價(jià)錢偏低；本周成交的單位是高層海景，價(jià)錢偏高——這樣看起來(lái)好像是市場(chǎng)上升了，但其實(shí)是單位質(zhì)素條件不同。因此，時(shí)間差異和房源差異需要區(qū)分。很多人想了解市場(chǎng)狀況，主要是想知道價(jià)格趨勢(shì)。價(jià)格的趨勢(shì)僅憑個(gè)別的單位，是反映不出來(lái)的。所以我們就設(shè)計(jì)了一個(gè)可以反映市場(chǎng)價(jià)格變化的統(tǒng)計(jì)方法，叫“中原城市指數(shù)”。
這個(gè)指數(shù)一開(kāi)始我們是和香港城市大學(xué)（下稱“城大”）合作的。當(dāng)時(shí)我看到城大有位叫曾淵滄的教授，在社會(huì)上發(fā)表一些評(píng)論，觀點(diǎn)跟我不太一致。我請(qǐng)他吃飯，說(shuō)現(xiàn)在社會(huì)上沒(méi)有一個(gè)比較科學(xué)的房?jī)r(jià)指數(shù)，很多人只會(huì)問(wèn)中介：“這個(gè)月升了多少？13%嗎？”其實(shí)都是憑感覺(jué)。我覺(jué)得應(yīng)該有一套數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，所以就和他一起設(shè)計(jì)了這套指數(shù)。
我們的做法有點(diǎn)像恒生指數(shù)選成分股那樣，先挑出二手市場(chǎng)成交較多的“成分屋苑”。由于同一個(gè)屋苑的房齡、材料都比較接近，這樣更容易做比較。然后我們把每個(gè)單位的差異以一定權(quán)重納入價(jià)格里，用回歸法等統(tǒng)計(jì)方法把各種影響因素剝離出來(lái)。當(dāng)時(shí)城大也有其他教授參與，主要是他們?cè)诩夹g(shù)上給我們一些建議。至于哪些屋苑要納入，給每個(gè)單位多少比重，我發(fā)動(dòng)了幾千名員工一起收集、整理。
這樣，我們利用中原的成交數(shù)據(jù)——中原加上利嘉閣（2001年被中原收購(gòu)、目前仍獨(dú)立運(yùn)作的一家連鎖房產(chǎn)中介公司） 在香港的市占率較高——就能在每周統(tǒng)計(jì)一次價(jià)格變化。這是目前全球最快可以計(jì)算出來(lái)的房?jī)r(jià)指數(shù)了，很多地方要一個(gè)月甚至一個(gè)季度才能出數(shù)據(jù)，而我們能一周更新一次。
剛開(kāi)始大家不太相信中介做的數(shù)據(jù)是否可靠，盡管有城大參與。后來(lái)我們做得好了，美國(guó)一些大學(xué)（例如沃頓商學(xué)院）都來(lái)了解我們是怎么做出來(lái)的。再加上我們和香港政府的差餉物業(yè)估價(jià)署做的指數(shù)在大趨勢(shì)上非常接近，漸漸就得到了社會(huì)的認(rèn)可。香港媒體每個(gè)星期都報(bào)道這個(gè)指數(shù)，學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、投資銀行也會(huì)參考它來(lái)判斷市場(chǎng)情況。這個(gè)指數(shù)也成為香港人生活中都會(huì)留意的一個(gè)重要信息，因?yàn)橄愀壑挟a(chǎn)大多擁有房產(chǎn)，資產(chǎn)存儲(chǔ)主要是房地產(chǎn)，所以大家會(huì)關(guān)心這個(gè)指數(shù)。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：當(dāng)下中原是如何利用自身所沉淀的龐大的樓市數(shù)據(jù)的？
施永青：銀行在審批按揭貸款時(shí)也需要了解市場(chǎng)成交價(jià)，所以我們最近在做一套新的估價(jià)系統(tǒng)。現(xiàn)在的估價(jià)系統(tǒng)是給銀行用的，銀行也會(huì)把估價(jià)放到網(wǎng)上，告訴你這個(gè)房子估了多少錢，能貸到多少，主要是為了防范假成交，或者說(shuō)“做高成交價(jià)”騙貸款。我們一定要使用真正的成交數(shù)據(jù)，每筆都必須有實(shí)際案例做依據(jù)。
內(nèi)地有時(shí)成交會(huì)有“陰陽(yáng)合同”的問(wèn)題，政府有一套“指導(dǎo)價(jià)”，市場(chǎng)上還有買賣雙方達(dá)成的真實(shí)價(jià)，銀行可能又是一套愿意借錢的價(jià)格，導(dǎo)致出現(xiàn)三種價(jià)格并存的情況。中國(guó)香港這邊相對(duì)簡(jiǎn)單一些，公開(kāi)估價(jià)主要是“銀行價(jià)”，但銀行為了自身安全，可能在市場(chǎng)不好時(shí)讓我們把估價(jià)做得低一點(diǎn)，但這會(huì)對(duì)市場(chǎng)行情產(chǎn)生影響。
所以我們現(xiàn)在打算做第二套估價(jià)系統(tǒng)。這第二套系統(tǒng)不是單為銀行風(fēng)險(xiǎn)管理做的，而是給社會(huì)上的買賣雙方用的。我們會(huì)參照市場(chǎng)的實(shí)際成交、盤源系統(tǒng)的叫價(jià)的狀況，而不是只看銀行的需求。舉例來(lái)說(shuō)，你想買房子，要知道在目前行情下能以大約多少價(jià)格買到；或者業(yè)主要賣房，也想知道大概要報(bào)多少錢比較合理。所以我們現(xiàn)在既有歷史的價(jià)格，也有根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)情況、未來(lái)市場(chǎng)的因素，例如將來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)不會(huì)減息這些因素，然后用AI方法把這些都放進(jìn)去估價(jià)。歷史成交有它的好處——有證據(jù)、有案例——但也存在滯后的問(wèn)題。所以AI估價(jià)、估成交價(jià)，這個(gè)是我們現(xiàn)在想做的，是我們的下一個(gè)目標(biāo)。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：在當(dāng)前行業(yè)趨勢(shì)下，智能推薦、算法匹配越來(lái)越普及，買房賣房日益依賴線上信息和算法決策。中原如何在利用自己對(duì)數(shù)據(jù)利用的特色和傳統(tǒng)的同時(shí)，考慮讓AI參與？
施永青：我們?cè)诠纼r(jià)系統(tǒng)里會(huì)加入一些AI的要素。AI是要訓(xùn)練的，資料來(lái)源一部分是通用的大數(shù)據(jù)、大語(yǔ)言模型，另一部分則是中原在市場(chǎng)上掌握的大量資訊，比如我們的盤源系統(tǒng)、客源系統(tǒng)。但我們會(huì)把這兩個(gè)部分分開(kāi)處理：先用通用資料，等打好基礎(chǔ)后再融合我們自己的數(shù)據(jù)。這樣才能得出別人做不出來(lái)的結(jié)論。若只用大家都能拿到的東西，就沒(méi)有差異化，所以我們一定要自己訓(xùn)練一個(gè)專屬中原的AI系統(tǒng)。
在這個(gè)過(guò)程中，我們的首要工作就是把手頭的數(shù)據(jù)數(shù)字化。AI雖然有很強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，能處理文字、影像、語(yǔ)音，但如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)化的數(shù)字化，訓(xùn)練時(shí)會(huì)浪費(fèi)許多算力和時(shí)間。我們會(huì)盡量先把有用的數(shù)據(jù)做數(shù)字化處理，讓AI更容易讀取和參考。這是我們正在推進(jìn)的一項(xiàng)工作?，F(xiàn)在AI系統(tǒng)對(duì)資料數(shù)碼化的處理能力本來(lái)就很高，但如果有行業(yè)人士參與梳理，就能做得更好。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：中原會(huì)考慮和AI技術(shù)公司合作嗎？
施永青：我們現(xiàn)在的技術(shù)人員主要在中國(guó)內(nèi)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，留在香港這邊的更多是應(yīng)用層面的人員。因?yàn)閮?nèi)地人才多、成本也相對(duì)低一些。但是我們?cè)谙愀壅莆盏臄?shù)據(jù)量，是比較大的，這個(gè)很關(guān)鍵。只有市占率足夠高的公司，才能積累到做AI訓(xùn)練所需的大規(guī)模數(shù)據(jù)，再去做系統(tǒng)和平臺(tái)。內(nèi)地能夠具備這種條件的，大概只有鏈家、貝殼那種平臺(tái)，所以我們目前更聚焦在香港。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：中介和服務(wù)業(yè)的授信很關(guān)鍵。中介行業(yè)掌握了很多客戶的數(shù)據(jù)，好處是可以打通上下游，但是也會(huì)有濫用風(fēng)險(xiǎn)。
施永青：其實(shí)，用鏈家、貝殼的模式，社會(huì)付出的代價(jià)是相對(duì)高的。鏈家、貝殼在北京、上海收的傭金大約是3%，他們具備一定的壟斷性，就可以開(kāi)出更高的價(jià)格。他們不只做房地產(chǎn)，還做上游和下游，比如裝修、金融等。在他們比較強(qiáng)勢(shì)、近乎壟斷的情況下，其他小公司幾乎沒(méi)有什么成長(zhǎng)空間，社會(huì)的多樣性會(huì)被壓制。
當(dāng)然，他們?cè)谀硞€(gè)階段會(huì)很強(qiáng)勢(shì)，比如可以“墊傭”。我們是等開(kāi)發(fā)商付傭金之后才給員工，他們則因?yàn)樯鲜腥谫Y，口袋里錢多，可以先墊付給員工，還能用高工資、高提成把別家公司的優(yōu)秀人都挖走。這樣，北京、上海等地就只剩下鏈家、貝殼，其他公司很難生存。
“房地產(chǎn)是一種向香港全體中產(chǎn)階級(jí)征收的稅收”
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：由于今年香港財(cái)政數(shù)字出來(lái)后有一些財(cái)政赤字。社會(huì)也有一些反響，大家擔(dān)憂賣地收入不足會(huì)影響財(cái)政，這是否意味著香港失去競(jìng)爭(zhēng)力？畢竟房地產(chǎn)走勢(shì)停滯，各大房地產(chǎn)商對(duì)拿地和投資的積極性似乎也不高。你覺(jué)得房地產(chǎn)中介業(yè)是否能在其中起到積極作用？
以及，前一段時(shí)間“四叔”（李兆基）剛?cè)ナ溃弦淮愀鄯康禺a(chǎn)市場(chǎng)的格局可能會(huì)出現(xiàn)變化。你和他們的關(guān)系比較緊密，想聽(tīng)聽(tīng)你的看法——香港房地產(chǎn)業(yè)、尤其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在新一代會(huì)是怎樣的格局？他們還會(huì)堅(jiān)守香港嗎，還是會(huì)逐漸淡出？
施永青：最關(guān)鍵的，就是香港政府自己對(duì)房地產(chǎn)在社會(huì)里面發(fā)揮的功能角色是怎么樣定位的?，F(xiàn)在有一種說(shuō)法是，香港太依賴房地產(chǎn)了：香港政府收入差不多五分之一到四分之一左右都來(lái)自房地產(chǎn)相關(guān)，包括賣地收入、印花稅，以及開(kāi)發(fā)商的利得稅等等。
不止政府如此，我們的集體運(yùn)輸系統(tǒng)（地鐵）也依賴房地產(chǎn)收入，比如地鐵能保持相對(duì)便宜票價(jià)，就是因?yàn)榈罔F公司可在車站“上蓋”開(kāi)發(fā)樓宇賺錢，否則要向銀行貸款付利息，票價(jià)就會(huì)定得很高。香港的公屋房委會(huì)則靠建居屋賺錢來(lái)補(bǔ)貼公屋。可以說(shuō)，房地產(chǎn)是一種向香港整個(gè)全體中產(chǎn)階級(jí)征收的稅收，不知不覺(jué)“自動(dòng)獻(xiàn)身”。只是大家沒(méi)有明顯意識(shí)到。
假如你現(xiàn)在要換方式收稅，比如銷售稅、增值稅或者人頭稅，民眾肯定會(huì)強(qiáng)烈反對(duì)，因?yàn)檫^(guò)去沒(méi)這樣收過(guò)，一旦推出就會(huì)引發(fā)不滿。政府在市場(chǎng)好的時(shí)候，不想多事，靠房地產(chǎn)就能收回資金；等市場(chǎng)不好，再要推其他稅，人們又會(huì)說(shuō)你落井下石。所以就陷入困境：房地產(chǎn)業(yè)不景氣，稅收減少，政府也沒(méi)其他好辦法增收，最終只是在一些邊邊角角做點(diǎn)小動(dòng)作。退稅還在推，應(yīng)該加稅卻沒(méi)有加。
所以政府自己要決定，如果不靠房地產(chǎn)靠什么？就要拿出替代方案，走一條比較艱苦的路。這么做需要社會(huì)共識(shí)，但眼下似乎并沒(méi)有。過(guò)去董建華特首在任時(shí)也曾說(shuō)不靠房地產(chǎn)，結(jié)果房?jī)r(jià)跌了還是要救市，前后不一致，等于實(shí)施了一陣子，發(fā)現(xiàn)情況不妙，又退回老路?，F(xiàn)在香港好像進(jìn)入第二輪，又說(shuō)不能只靠房地產(chǎn)，但最終可能還是回去。內(nèi)地也想擺脫房地產(chǎn)依賴，現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)，還要穩(wěn)住市場(chǎng)。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：中原地產(chǎn)經(jīng)過(guò)四十年發(fā)展，目前已經(jīng)在59個(gè)城市設(shè)立分公司。未來(lái)有沒(méi)有“出?！钡拇蛩?？
施永青：我們?cè)ミ^(guò)國(guó)外，不過(guò)目前沒(méi)“出?！钡挠?jì)劃了。首先我個(gè)人年紀(jì)也大了，今年滿76歲快77歲。其次，房地產(chǎn)的地域性強(qiáng)，和當(dāng)?shù)卣?、社?huì)文化關(guān)系密切。20世紀(jì)80年代我們?nèi)ミ^(guò)美國(guó)，只做了三年就放棄了。后來(lái)我發(fā)現(xiàn)華人地區(qū)文化更接近，改革開(kāi)放后就轉(zhuǎn)去內(nèi)地。中原那段時(shí)間發(fā)展得比較快，在很多城市都有項(xiàng)目；分公司大概三十幾個(gè)，有項(xiàng)目分布在五、六十個(gè)城市。中原一度在內(nèi)地算是行業(yè)里最大的公司。當(dāng)時(shí)從香港來(lái)內(nèi)地發(fā)展的公司，沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能夠做到全國(guó)第一的。
可后來(lái)出現(xiàn)了內(nèi)地新一代企業(yè)家，他們?cè)敢庾龈甏蟮脑妇?，也能用風(fēng)投資金去對(duì)賭。而我這邊的伙伴不想冒險(xiǎn)，我們連上市也沒(méi)上。他們更“有為”，能短期內(nèi)做得更大更快；在一個(gè)好的環(huán)境下，“有為”的效果會(huì)更加好的，但環(huán)境一旦轉(zhuǎn)變，“無(wú)為”也許會(huì)更持久。但這種情況，我們得承認(rèn)是“打敗仗”了。
另外，20世紀(jì)90年代我們也去過(guò)中國(guó)臺(tái)灣、新加坡，分別做了三四年、五六年，最終都撤出了。那邊的報(bào)酬制度、管理方法與香港不一樣，如果我們要完全改變做法，成本太大，原有經(jīng)驗(yàn)也難發(fā)揮作用，就退出了。
現(xiàn)在中原主要的發(fā)展陣地還是中國(guó)香港和中國(guó)內(nèi)地。內(nèi)地我們希望能在一線城市生存下來(lái)?？沙烁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也在蕭條期，我覺(jué)得這段時(shí)間可能會(huì)比較長(zhǎng)，起碼五六年，甚至十年。原因是前期過(guò)度開(kāi)發(fā)，庫(kù)存消化需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。尤其三四線城市，我相信不會(huì)再批多少地。在嚴(yán)控增量的狀況下，我們的工作機(jī)會(huì)也會(huì)更少。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：那么，當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)要如何生存？尤其是二手市場(chǎng)方面，你怎么看？
施永青：二手市場(chǎng)的生存空間一定比一手好。一手房這幾年蓋得太多，如果再繼續(xù)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，就會(huì)造成浪費(fèi)，也會(huì)增加國(guó)家的負(fù)擔(dān)和資源錯(cuò)配。此時(shí)，中介的功能就在于幫助小業(yè)主之間的流通。中國(guó)市場(chǎng)很大，人口流動(dòng)始終存在；有人口流動(dòng)，就會(huì)有居住需求的轉(zhuǎn)移。有些地方可能開(kāi)發(fā)好一點(diǎn)、發(fā)展快一點(diǎn)，就會(huì)吸引更多人進(jìn)去；而中國(guó)的城市化仍在持續(xù)，市場(chǎng)的活躍度其實(shí)很快就恢復(fù)了。“三級(jí)市場(chǎng)（指三線城市市場(chǎng)）”主要是鏈家、貝殼的天下。這些平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)我們是認(rèn)識(shí)到的，我們?cè)诳紤]之中，也有進(jìn)行合作的意愿。
最近，像北京、上海這些一線城市，每個(gè)月二手房成交量都有兩萬(wàn)多套，而香港二手房市場(chǎng)每月只有兩三千套，差距很大。這說(shuō)明內(nèi)地的流通量還是很可觀的。只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)推進(jìn)，不斷有人有能力改善居住條件，他們會(huì)賣掉舊房，再買新房；而舊房則可以被新進(jìn)城的人接手。這樣一來(lái)，改良性需求就能持續(xù)存在。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》：你提到“改良性需求”，也就是在消化存量過(guò)程中，中介能幫助城市把存量盤活，對(duì)吧？
施永青：中介天生就是要做這種事，我們?yōu)榱松婢蜁?huì)去做。但要真正盤活存量，還是得靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民眾收入上升之后，才可以盤活。除了投資者想投錢，還得有真正愿意到這些地區(qū)生活的人，“居住需求”才是基礎(chǔ)。
（特別感謝楊雷的現(xiàn)場(chǎng)錄音支持）
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