美國(guó)加征關(guān)稅與房?jī)r(jià)暴跌的關(guān)聯(lián)分析
美國(guó)加征關(guān)稅，可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)暴跌。2025年4月，美國(guó)宣布對(duì)中國(guó)商品加征34%的關(guān)稅。基于以下6個(gè)原因，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)繼續(xù)暴跌態(tài)勢(shì)。
第一，新能源汽車、光伏產(chǎn)品被征收高關(guān)稅，使得長(zhǎng)三角和珠三角相關(guān)企業(yè)產(chǎn)能利用率降至68%。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)艿接绊?，就業(yè)下滑，居民收入隨之下降。2025年一季度，失業(yè)率達(dá)14.9%，居民收入增長(zhǎng)放緩，購(gòu)房能力下降，這直接對(duì)房?jī)r(jià)形成壓制。
第二，2025年3月，法拍房掛牌量突破280萬(wàn)套，同比激增45%，多數(shù)工業(yè)城市房產(chǎn)折價(jià)超三成。與此同時(shí)，居民儲(chǔ)蓄率攀升至37.6%，消費(fèi)與購(gòu)房需求同步萎縮，房?jī)r(jià)下行壓力持續(xù)加劇。這是因?yàn)榫用褓Y產(chǎn)負(fù)債表惡化，導(dǎo)致拋售房產(chǎn)增多。
第三，2025年第一季度，中國(guó)資本市場(chǎng)凈流出480億美元，外資持有的房地產(chǎn)信托基金同比減少37%，為2015年以來(lái)最大降幅。資本外流使得人民幣資產(chǎn)有貶值預(yù)期，人民幣資產(chǎn)被系統(tǒng)性重估，推動(dòng)樓市價(jià)值回歸進(jìn)程顯著加快。
第四，2024年，中國(guó)貿(mào)易順差為5246億美元，占GDP的3.1%。若順差減少三成，意味著每年少賺1574億美元。為穩(wěn)定匯率，需動(dòng)用外匯儲(chǔ)備。2025年3月，外儲(chǔ)已降至2.98萬(wàn)億美元，比2022年高點(diǎn)減少16%。這加劇了市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)期流動(dòng)性不足的擔(dān)憂，預(yù)計(jì)會(huì)打擊包括房產(chǎn)在內(nèi)的所有國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期。
第五，2025年一季度，百?gòu)?qiáng)房企境內(nèi)發(fā)債同比減少58%，美元債違約達(dá)217億美元，信用利差擴(kuò)大至842個(gè)基點(diǎn)，超過(guò)金融危機(jī)水平。金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期進(jìn)一步惡化，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。
第六，2024年，土地出讓金同比下滑23%，地方債余額突破50萬(wàn)億，債務(wù)率達(dá)135%。各地政府轉(zhuǎn)向推出保障房和共有產(chǎn)權(quán)房，對(duì)商品房?jī)r(jià)格形成壓制。比如深圳推出半價(jià)人才房后，周邊二手房?jī)r(jià)格單月下跌12%。
此外，2025年一季度，東莞、蘇州常住人口分別減少12.7萬(wàn)和9.3萬(wàn)，住房租金收益率跌破1.5%，城市空間供需錯(cuò)位問(wèn)題加劇，三線城市去化周期拉長(zhǎng)至32個(gè)月，較2020年延長(zhǎng)18個(gè)月。人口結(jié)構(gòu)也在改變，90后住房擁有率已達(dá)76%，而00后人口比90后少23%，主力購(gòu)房人群減少，疊加房地產(chǎn)金融屬性變化，房子正從投資品回歸為消費(fèi)品，長(zhǎng)期價(jià)值中樞正在重估。
綜上，2025年下半年，房?jī)r(jià)將繼續(xù)暴跌。
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