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案情簡(jiǎn)介
2019年8月30日，原告張某某（乙方）與被告孫某（甲方）簽訂協(xié)議書(shū)約定：甲方將其承包的位于某村原預(yù)制廠的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給乙方，期限20年，轉(zhuǎn)讓價(jià)格150萬(wàn)元，分三次付清。甲方確認(rèn)地上建筑物均由乙方投資建設(shè)，建筑物所有權(quán)屬于乙方。乙方按合同向某村委會(huì)交付土地承包租金。2020年6月3日，張某某付款50萬(wàn)元。該土地系孫某向某村委會(huì)承包取得，孫某與某村委會(huì)的土地承包合同約定，承包期限20年，承包費(fèi)一年一付，孫某不得轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。張某某提交淄博市臨淄區(qū)自然資源局2020年12月10日作出的行政處罰決定書(shū)一份，載明案外人王某未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占用涉案工業(yè)用地建設(shè)車間的行為違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定。原告張某某訴至法院，請(qǐng)求：1.依法確認(rèn)張某某與孫某簽訂的案涉協(xié)議書(shū)無(wú)效；2.判令孫某退還張某某土地轉(zhuǎn)讓款50萬(wàn)元；3.判令孫某賠償因合同無(wú)效給張某某造成的損失。
法院審理
法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的規(guī)定，案涉土地性質(zhì)為某村的集體所有土地，被告孫某與某村委會(huì)簽訂土地承包合同，其未提供證據(jù)證明經(jīng)過(guò)民主議定程序及相應(yīng)備案程序等，故孫某不享有該土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)，該土地亦無(wú)規(guī)劃手續(xù)，依照法律規(guī)定，孫某亦不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓。故被告孫某與原告張某某簽訂的協(xié)議書(shū)因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。案涉集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第一百五十七條的規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)相互返還相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)、補(bǔ)償差價(jià)。原、被告均明知被告孫某未實(shí)際取得案涉集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，雙方仍簽訂土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，均存在明顯締約過(guò)錯(cuò)，孫某應(yīng)當(dāng)返還張某某已付的土地轉(zhuǎn)讓款50萬(wàn)元，張某某應(yīng)當(dāng)將案涉土地返還孫某。由于在合同締約中雙方均存在過(guò)錯(cuò)，故對(duì)于50萬(wàn)元款項(xiàng)產(chǎn)生的利息以及土地占用費(fèi)用等損失由各自承擔(dān)。據(jù)此，判決：一、原告張某某與被告孫某簽訂的協(xié)議書(shū)無(wú)效；二、原告張某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)將案涉土地返還被告孫某；三、被告孫某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告張某某支付的土地轉(zhuǎn)讓款50萬(wàn)元；四、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法
本案主要涉及集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力的認(rèn)定。為進(jìn)一步盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活力，提高農(nóng)民收入，隨著以土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)為核心的“三權(quán)分置”改革的不斷推進(jìn)，因農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓引發(fā)的糾紛數(shù)量呈上升趨勢(shì)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，有利于促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，有利于推動(dòng)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅事關(guān)農(nóng)民的切身利益，也事關(guān)農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村穩(wěn)定。司法實(shí)踐中，正確處理此類糾紛的前提是準(zhǔn)確認(rèn)定集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定的方式和條件流轉(zhuǎn)給他人，他人對(duì)土地享有占有、使用、收益的權(quán)利?！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第九條規(guī)定，承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以自己經(jīng)營(yíng)，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，由他人經(jīng)營(yíng)。第十條規(guī)定，國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，保護(hù)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個(gè)人不得侵犯。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以根據(jù)自己的需要依法設(shè)立并流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為民事權(quán)利，國(guó)家保護(hù)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的合法權(quán)益?！睹穹ǖ洹返谌偃艞l規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。據(jù)此，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)同時(shí)符合如下幾個(gè)條件：一是符合國(guó)土空間規(guī)劃要求，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地只有在土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的情況下，土地所有權(quán)人才可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用；二是符合合同形式及內(nèi)容要求，在使用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地時(shí)，土地所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，內(nèi)容上應(yīng)載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)；三是符合民主議定的程序要求，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。上述規(guī)定的初衷在于規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市行為，確保土地的合理利用和高效管理，切實(shí)保護(hù)農(nóng)村集體和土地使用者的合法權(quán)益。依據(jù)《民法典》第一百五十三條第一款關(guān)于認(rèn)定民事法律行為無(wú)效的規(guī)定，不符合上述規(guī)定條件的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓行為因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
本案中，案涉土地性質(zhì)為某村的集體所有土地，被告孫某與某村委會(huì)雖就案涉地塊簽訂有土地承包合同，但孫某未能提供證據(jù)證明某村委會(huì)該土地發(fā)包經(jīng)過(guò)民主議定程序并履行了相應(yīng)備案程序等，故該土地承包合同無(wú)效，孫某不享有該土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)，該土地亦無(wú)規(guī)劃手續(xù)，依照法律規(guī)定，孫某亦不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓。故被告孫某與原告張某某簽訂的案涉協(xié)議因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，雙方應(yīng)當(dāng)相互返還相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)并按照過(guò)錯(cuò)情況補(bǔ)償差價(jià)。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)民法典》第三百三十九條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百條當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)信原則的行為。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。
《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第九條承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以自己經(jīng)營(yíng)，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，由他人經(jīng)營(yíng)。
《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第十條國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，保護(hù)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個(gè)人不得侵犯。
來(lái)源：張店法院、山東高法
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