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編輯|智旭權(quán) 主編|楊澤宇
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)智庫(kù)《C位觀察》節(jié)目一一看C位大佬解讀C位大事。獨(dú)家對(duì)話智庫(kù)頭部經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)家、各個(gè)領(lǐng)域KOL，解讀時(shí)下熱議的財(cái)經(jīng)和社會(huì)問(wèn)題。
NO.056 對(duì)話原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)、中國(guó)金融40人論壇學(xué)術(shù)顧問(wèn)孟曉蘇
一、充分認(rèn)識(shí)出口困難，直面美國(guó)加稅挑戰(zhàn)
特朗普對(duì)全球揮舞“對(duì)等關(guān)稅”大棒，對(duì)中國(guó)輸美產(chǎn)品課稅已達(dá)到非理性的地步。某些媒體總好渲染美國(guó)民眾抗議、美國(guó)超市漲價(jià)、國(guó)際社會(huì)譴責(zé)、中國(guó)輸美一半產(chǎn)品沒(méi)有替代品，等等，這些都只是一面之詞。我們對(duì)美中經(jīng)濟(jì)政策變化的思考，應(yīng)該聚焦如下問(wèn)題：“對(duì)等關(guān)稅”必然有利于美國(guó)制造業(yè)回流、就業(yè)崗位增加，其目的在于利美害中，其效果對(duì)中國(guó)的損害會(huì)大于對(duì)美國(guó)的損害。
特朗普剛剛對(duì)中國(guó)輸美產(chǎn)品追加50%的關(guān)稅，達(dá)到104%的稅率，隨后中國(guó)對(duì)美國(guó)的稅率也提升到84%。被激怒的特朗普會(huì)不會(huì)更進(jìn)一步采取措施？我相信他會(huì)的。中國(guó)在聲稱“奉陪到底”的同時(shí)，必須認(rèn)真研究應(yīng)對(duì)更多的辦法。
國(guó)際智庫(kù)認(rèn)為，某些受害國(guó)會(huì)陷入“悲傷五階段：“否認(rèn)、憤怒、討價(jià)還價(jià)、沮喪、接受”，認(rèn)為中國(guó)也會(huì)經(jīng)歷“五階段”最終被迫接受現(xiàn)實(shí)。畢竟我國(guó)不少人還指望著繼續(xù)對(duì)美出口，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需說(shuō)三道四，說(shuō)對(duì)美出口不可替代，寄希望于兩國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人通話結(jié)束貿(mào)易戰(zhàn)。我要說(shuō)，別做夢(mèng)啦，還是丟掉幻想，準(zhǔn)備斗爭(zhēng)吧。狹路相逢勇者勝，寧可殺敵一千自損八百，也比不抵抗而全軍覆沒(méi)強(qiáng)。事態(tài)發(fā)展到現(xiàn)在地步，乞哀告憐是沒(méi)有用的。必須直面挑戰(zhàn)，敢于對(duì)美國(guó)亮劍！
從“對(duì)等關(guān)稅”發(fā)展到對(duì)我國(guó)的非理性加稅，會(huì)令我國(guó)出口企業(yè)非常艱難，加劇我國(guó)業(yè)已存在的產(chǎn)能過(guò)剩。從出口產(chǎn)業(yè)看，我國(guó)出口必須認(rèn)真開(kāi)拓非美市場(chǎng)。與其費(fèi)心研究如何繼續(xù)向美國(guó)出口，還不如敢于思考跟美國(guó)脫鉤斷鏈的事。好在特朗普這次打擊的不僅是中國(guó)，還包括其盟國(guó)和幾乎所有國(guó)家，這也給予我國(guó)以新的機(jī)會(huì)。中國(guó)在堅(jiān)決反制美國(guó)的同時(shí)，需要針對(duì)其他受壓國(guó)出臺(tái)相應(yīng)舉措，爭(zhēng)取成為各國(guó)去美國(guó)化的主導(dǎo)者，努力構(gòu)建去美國(guó)化的全球貿(mào)易再平衡。此時(shí)主動(dòng)調(diào)整與我國(guó)周邊國(guó)家的關(guān)系，不僅有利于鞏固和擴(kuò)大周邊市場(chǎng)，而且還將有效改善東南亞政治格局。既能穩(wěn)住陣腳，又能圖謀大事。
面對(duì)特朗普的關(guān)稅政策，更有效辦法是加快我國(guó)內(nèi)需產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?；叵朐?020年在特朗普1.0時(shí)期，我國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人深刻分析國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)變化，指出“要把滿足國(guó)內(nèi)需求作為發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)”。那時(shí)黨中央號(hào)召“加快形成新發(fā)展格局”，要求“推動(dòng)形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。這些說(shuō)法言猶在耳，都是以習(xí)近平同志為核心的黨中央根據(jù)我國(guó)發(fā)展階段、外部環(huán)境條件變化作出的戰(zhàn)略決策與選擇，涉及事關(guān)全局的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性變革。
進(jìn)入美國(guó)特朗普2,0時(shí)代，他出臺(tái)的各項(xiàng)政策更加猛烈而且充滿非理性。面對(duì)形勢(shì)逼人，必須重新認(rèn)識(shí)我國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)的重要性。在努力維護(hù)出口市場(chǎng)的同時(shí)，更要重視啟動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，14億人口的經(jīng)濟(jì)大國(guó)，要切實(shí)把滿足國(guó)內(nèi)需求作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。
二、加快樓市政策調(diào)整，迅速修復(fù)內(nèi)需市場(chǎng)
房地產(chǎn)是我國(guó)城鄉(xiāng)居民最大需求，也是我國(guó)內(nèi)需產(chǎn)業(yè)的最大訂單，它發(fā)揮著國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)主要?jiǎng)恿υ吹淖饔?。本?lái)從2020年起就應(yīng)當(dāng)按照中央戰(zhàn)略部署，從經(jīng)濟(jì)全局角度考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，把滿足城鄉(xiāng)居民住房需求，包括建設(shè)“市場(chǎng)+保障”的房地產(chǎn)發(fā)展模式作為內(nèi)需發(fā)展重點(diǎn)?？上н@些經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施起來(lái)，卻走向完全相反的方向。從2021年下半年起，各部門下罔顧中央促進(jìn)內(nèi)需的要求，加大力量打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。宣稱房地產(chǎn)是“最大灰犀?！保哟蟆跋拶?gòu)、限貸”力度，劃出“三條紅線”對(duì)房企停貸、抽貸、斷貸，形成“政策合成謬誤”。這些政策造成“上樓撤梯效應(yīng)”，越是貸款多、規(guī)模大的“好房企”就越多受害。
現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)三年下滑，銷售額劇烈下跌。2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額為18萬(wàn)億，以這個(gè)數(shù)據(jù)為衡量基準(zhǔn)，2022年減少5萬(wàn)億、2023年減少6,5萬(wàn)億、2024年減少8.5萬(wàn)億，只剩下9.7萬(wàn)億。一度無(wú)節(jié)制的“法拍房”加速了樓市信心崩盤，我國(guó)首次出現(xiàn)全國(guó)性房?jī)r(jià)大幅度下跌，房?jī)r(jià)跌幅到2024年底已經(jīng)達(dá)到了30%，還沒(méi)有跌到底。我國(guó)城鎮(zhèn)住房總價(jià)值約為400萬(wàn)億元人民幣，占居民家庭財(cái)富的65-70%。房屋價(jià)值急劇下降讓120萬(wàn)億元居民家庭財(cái)富就此蒸發(fā)，損失額比2008年金融海嘯時(shí)美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的損失總量11萬(wàn)億美元還要高出一半，等于丟掉了我國(guó)全國(guó)一年的GDP。居民減少消費(fèi)省吃儉用地存錢防荒，三年里住戶新增儲(chǔ)蓄達(dá)48萬(wàn)億元，但只及住房?jī)r(jià)值貶損的三分之一。房地產(chǎn)崩盤影響到建筑業(yè)、建材業(yè)、家居家電業(yè)等180多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，造成職工收入下降甚至失業(yè)下崗，政府財(cái)政收入急劇下降。在房?jī)r(jià)普遍下跌面前，幾乎沒(méi)有人能逃脫避險(xiǎn)，真是“覆巢之下焉有完卵”。
這種政策謬誤終于在充分暴露其危險(xiǎn)性之后，才被人們慢慢認(rèn)知，從去年到今年被中央逐漸糾正。但是治病為時(shí)已晚，病情更加嚴(yán)重。市場(chǎng)萎縮已經(jīng)非常嚴(yán)重，兩年前適用的藥方包括“取消限購(gòu)限貸”、“保交樓”都已經(jīng)不再適用了。商品房市場(chǎng)的低迷還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。在中國(guó)最需要靠?jī)?nèi)需撐腰的時(shí)候，“政策合成謬誤”卻早已把房地產(chǎn)這根國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱給扳倒了。現(xiàn)在面對(duì)美國(guó)發(fā)起關(guān)稅戰(zhàn)，就需要迅速啟動(dòng)我國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)。
三、如何迅速恢復(fù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力？
在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已連續(xù)三年急劇下滑的情況下，要盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力；面對(duì)國(guó)內(nèi)居民住房財(cái)富大幅度貶損并可能繼續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，要把“穩(wěn)房?jī)r(jià)”和“止跌回穩(wěn)”作為政治任務(wù)，打響全民財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)。
通過(guò)2024年我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與正常年景（2021-2022年）數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生若干新變化，不同與筆者呼吁“取消限購(gòu)”的兩三年前。此時(shí)政策調(diào)整需要及時(shí)跟進(jìn)，不要用“刻舟求劍”過(guò)時(shí)政策應(yīng)對(duì)變化了的實(shí)際情況。
房地產(chǎn)企業(yè)的待售房確實(shí)增加了，但是并沒(méi)有社會(huì)上風(fēng)傳的那么離奇，待售房7.5億平方米中待售住房為3.9億平方米，折合為390萬(wàn)套住房。待售房的問(wèn)題當(dāng)然需要解決，但要也看到住房幾年賣不出去，市場(chǎng)已經(jīng)減少了產(chǎn)出；商品房本來(lái)就需要有一定存量，正常年景也應(yīng)保有5億平方米左右的待售房，就像超市貨架上要擺著商品一樣。否則就沒(méi)有購(gòu)買者選擇，就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也不會(huì)有“現(xiàn)房銷售”可言；當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的更大問(wèn)題在于，房屋新開(kāi)工面積減少了15億平方米，從22.4億平方米跌到7.4億平方米，全國(guó)房地產(chǎn)2/3的新開(kāi)工量沒(méi)有了，房屋總施工面積減少20億平方米。這就給建筑業(yè)等180多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)捅出大窟窿。事實(shí)證明，病情拖延太久會(huì)轉(zhuǎn)移，樓市主要病灶已經(jīng)轉(zhuǎn)移到深處了。
所以，現(xiàn)在讓扁鵲治病就不能只考慮存量房?；獯媪糠康乃悸窇?yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)向。政府應(yīng)當(dāng)把資金力量用在“盤活存量用地與商辦用房”上；要進(jìn)一步嚴(yán)管法拍房，阻止“邊際價(jià)格效應(yīng)”拖累整體房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌；更重要的是用“穩(wěn)房?jī)r(jià)”實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)預(yù)期”，政府購(gòu)房收儲(chǔ)是必要的，但是政府的作用畢竟有限，最終要靠人民群眾重新入市來(lái)化解商品房庫(kù)存。居民不僅購(gòu)房會(huì)帶來(lái)對(duì)裝修、家居、家電和許多其它消費(fèi)品的購(gòu)買，而且房?jī)r(jià)穩(wěn)定會(huì)增加居民消費(fèi)信心，讓人民群眾敢于花錢買其它商品，讓消費(fèi)品市場(chǎng)恢復(fù)到前些年樓市旺盛時(shí)的繁榮態(tài)勢(shì)。
房地產(chǎn)病到什么地步都有辦法治，但是要對(duì)癥下藥?，F(xiàn)在需要實(shí)行“超常規(guī)”的政策，針對(duì)病灶轉(zhuǎn)移主要部位下手，防止病情進(jìn)一步擴(kuò)散。
1、規(guī)?；Ｕ戏拷ㄔO(shè)要趕快啟動(dòng)，最新統(tǒng)計(jì)保障房只占城鎮(zhèn)住房的14.7%，新市民即“農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口”對(duì)保障房需求很大；保障房建設(shè)缺乏資金投入，僅靠地方政府不夠用，中央財(cái)政要帶頭投資，這是“抽水機(jī)原理”，需要在啟動(dòng)時(shí)加一盆水進(jìn)去；
2、要解放思想允許“商改住”，重點(diǎn)化解商辦房存量房，能解放出不少開(kāi)發(fā)企業(yè)的能力。其中有一部分商辦房適合改為保障房，由政府安排向特定人群租賃或銷售；
3、吸取打壓商品房?jī)r(jià)格的慘痛教訓(xùn)，反思“政策合成繆誤”，用力促進(jìn)房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”，讓房?jī)r(jià)能夠回歸到下降前的狀態(tài)。要把“限購(gòu)”“限售”等政策措施全面轉(zhuǎn)到保障房管理上，不再用行政手段打壓商品房?jī)r(jià)格。
展望未來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)雖然近幾年困難，但是未來(lái)仍然有很多利好。美國(guó)房地產(chǎn)有18年周期規(guī)律，房地產(chǎn)曾經(jīng)下降多次，都在四年后恢復(fù)，然后進(jìn)入再發(fā)展期；日本房?jī)r(jià)走出30年低迷，最近7年也恢復(fù)上漲，推動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展，年輕人對(duì)前途增強(qiáng)信心。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有很大需求空間，特別是城鎮(zhèn)化的巨大紅利尚待發(fā)揮。我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口9.33億而戶籍人口僅6,8億，對(duì)城鎮(zhèn)保障房有需求的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口有1億戶，城鎮(zhèn)戶籍人口中還有很多年輕人新家庭有保障房需求，這是我國(guó)的重要“人口紅利”。
四、準(zhǔn)確把握樓市數(shù)據(jù)，建立內(nèi)需市場(chǎng)信心
網(wǎng)傳2025年3月住建部公布：全國(guó)住房數(shù)量摸底調(diào)查，掌握了住房存量的數(shù)據(jù)。截至2024年底，全國(guó)城鎮(zhèn)住房總套數(shù)3.9億套，人均住房面積41.8平方米。其中商品房占63.2%，保障性住房14.7%，城中村改造房9.3%，其他房屋占12.8%。
這3.9億套住房與我所公布的數(shù)據(jù)差不多。過(guò)去我預(yù)計(jì)的是3.8億套，再加上8000萬(wàn)套由市民持有的“小產(chǎn)權(quán)房”，城鎮(zhèn)居民持有的房產(chǎn)約為4.6億套。此外農(nóng)村住房還有2.5億套，其中少量與小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量有重疊。全國(guó)城鄉(xiāng)居民現(xiàn)有住房約為7億套。把這些數(shù)據(jù)發(fā)布出來(lái)，就避免人們繼續(xù)炒作虛假數(shù)據(jù)，包括“城鎮(zhèn)待售房有3億套”、“積壓房有35億套”、“全國(guó)還有6.6億棟樓”，等等。
城鎮(zhèn)居民人均41.8平方米，仍然是建筑面積，折合使用面積僅為29.3平方米，所以還是不能跟歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比。特別是，“人均面積”不能用以掩蓋中低收入家庭的居住窘境，2.5億進(jìn)城新市民和4100多萬(wàn)農(nóng)村留守兒童，還需要新建或歸集城鎮(zhèn)保障房上億套。
在城鎮(zhèn)住房中商品房占63.2%，占12.8%的“其他住房”應(yīng)是單位自建房，包括公務(wù)員住房，兩組數(shù)據(jù)相加為76%，約為3億套。而保障性住房?jī)H14.7%，僅有5700萬(wàn)套。假定未來(lái)10年新建保障房1億套，預(yù)計(jì)商品房即“改善型住房”會(huì)增加5000萬(wàn)套。那么減去10年中的舊房更新拆除，2035年城鎮(zhèn)住房將達(dá)到5億套左右。那時(shí)保障房可以占到全部城鎮(zhèn)住房的30%，成為適合國(guó)情與民情的合理比例。
那時(shí)我國(guó)居民住房面積是否就達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平了呢？除非在這10年中我國(guó)打破了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，城市資本大量投入鄉(xiāng)村，像美國(guó)那樣建起成片獨(dú)棟住宅村落，出現(xiàn)富裕居民的“逆城市化”，農(nóng)民家庭財(cái)富因此獲得數(shù)倍增長(zhǎng)，那就釋放出我國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)潛力，迎來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全新局面。如果這種制度變遷那時(shí)沒(méi)有能夠?qū)崿F(xiàn)，我國(guó)人民居住條件總體上不會(huì)趕上歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。
我國(guó)住房商品化的發(fā)展是從1998年房改開(kāi)始，到10年后也只有37年，保障房建設(shè)更是滯后。2035年時(shí)跟有二三百年發(fā)展經(jīng)歷的歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，還是小巫見(jiàn)大巫。切不可盲目吹牛皮。更不要說(shuō)這些被夸大的房屋數(shù)據(jù)，都不是支持改善人民群眾居住條件的，都是污名化與刻意打壓房地產(chǎn)的。
中央從2021年就提出“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求，最近中央再三要求“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，要求“持續(xù)用力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。相信只要具體措施落實(shí)到位，樓市復(fù)蘇能在不遠(yuǎn)的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。
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