——訪國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民
■中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者郭錦輝
公攤面積是購房者普遍關(guān)注的話題。近期，河北張家口、湖南衡陽等一些地方宣布商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售或者取消公攤面積等。更早時(shí)候，廣東肇慶、安徽合肥等地也提出逐步取消公攤面積的舉措。
“公攤面積”這個(gè)概念誕生于20世紀(jì)50年代的香港，20世紀(jì)90年代被正式引入內(nèi)地。2013年，香港已經(jīng)全面取消了公攤面積。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民與農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心助理研究員龍婷玉近期對(duì)香港“公攤”的興衰史進(jìn)行了回顧與反思。香港“創(chuàng)設(shè)公攤”與“取消公攤”的歷程中有哪些啟示？內(nèi)地房地產(chǎn)市場“取消公攤”是否是大勢所趨？中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者對(duì)此專訪了王瑞民。
去除公攤中的“虛胖”有助于住房價(jià)格更實(shí)
中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：香港十幾年前已經(jīng)全面取消了公攤面積。香港當(dāng)時(shí)為什么要取消公攤面積？香港取消公攤面積后，對(duì)香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了哪些影響？
王瑞民：“公攤”影響到房價(jià)中“水分”多寡，進(jìn)而影響到購房者的獲得感，但其經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)是一種計(jì)價(jià)規(guī)則。在沒有信息不對(duì)稱和交易成本的情況下，公攤與否，本應(yīng)對(duì)市場沒有什么影響?！叭∠珨偂?，實(shí)際上是去除公攤中的“虛胖”，即掀開公攤的“面紗”，讓住房市場的價(jià)格“更實(shí)”，而非原公攤面積不用付費(fèi)，這一點(diǎn)是關(guān)于公攤的公共政策討論中需要首先明確的。
從香港“公攤”的制度初心來看，一開始是為了降低購房門檻，一些有企業(yè)家精神的開發(fā)商主動(dòng)進(jìn)行制度創(chuàng)新，攤整為零，有效緩解“房荒”背景下購房高門檻與購房人低購買力的矛盾，讓當(dāng)時(shí)更多的中低收入者得以踏入買房門檻，擁有自有住房。在房地產(chǎn)市場上行期，“公攤”帶來的價(jià)格幻覺，即“感覺用更少的錢買到了更大的房子”，在一定程度上助推了香港房地產(chǎn)的繁榮。
但是，公攤中不可避免地存在信息不對(duì)稱，從而為開發(fā)商“多攤”“偷攤”提供了某種激勵(lì)，因?yàn)橘彿空邆€(gè)人去核實(shí)真實(shí)的公攤面臨不菲的交易成本。信息不對(duì)稱和交易成本增加帶來的“發(fā)水樓”等弊端越來越嚴(yán)重，這引起購房者普遍不滿，20世紀(jì)80年代就有一些關(guān)于廢除公攤的公共政策討論。
香港“公攤”于2013年廢除，計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積轉(zhuǎn)向?qū)嶋H使用面積。其對(duì)房地產(chǎn)市場的作用是，促使住房市場價(jià)格和物業(yè)服務(wù)更加透明和公平。由于單價(jià)“更實(shí)”，住房的名義單價(jià)是上漲的。
全面的公攤改革需要一個(gè)好時(shí)機(jī)
中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：香港“公攤”的發(fā)展歷程，對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場的調(diào)控具有哪些啟示？
王瑞民：當(dāng)房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的“賣方市場”時(shí)，“公攤”不是主要矛盾所在。當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，逐步進(jìn)入“買方市場”，供求雙方的力量對(duì)比發(fā)生了微妙而深刻的變化，信息不對(duì)稱下的“公攤”注水與膨脹，日益影響到居民購房的獲得感。
目前，我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整已經(jīng)三年有余，“止跌回穩(wěn)”是人心所向，也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重要政策目標(biāo)。取消“公攤”并以實(shí)用面積計(jì)價(jià)，計(jì)價(jià)規(guī)則改變將有效擠出水分，特別是開發(fā)商利用信息不對(duì)稱悄悄地注入的“水分”，使得“單價(jià)”更實(shí)、居民購房獲得感提升，從而快速緩解市場觀望情緒，助推名義房價(jià)止跌回穩(wěn)。
對(duì)于公攤改革而言，好時(shí)機(jī)非常重要。房地產(chǎn)市場磨底階段，是公攤改革的一個(gè)合意的時(shí)間窗口，容易凝聚共識(shí)。建議公攤改革從新房開始，新房率先以實(shí)用面積計(jì)價(jià)，新房企穩(wěn)對(duì)于緩解房企流動(dòng)性困難和增加地方財(cái)政收入都具有重大意義。二手房則應(yīng)設(shè)置過渡期。取消“公攤”后，社區(qū)公共區(qū)域的費(fèi)用分?jǐn)?，也需要配套改革，建議基于實(shí)用面積分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)用，助推社區(qū)公共服務(wù)更加透明、高效。
全國層面的公攤改革有利于全國計(jì)價(jià)規(guī)則一致
中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：內(nèi)地部分城市已經(jīng)開始探索取消公攤面積。這對(duì)房價(jià)、購房成本、購房需求會(huì)有哪些影響？未來，取消公攤面積的做法，是否應(yīng)該加快推廣？
王瑞民：如前所述，取消公攤面積，本質(zhì)是去除公攤中的“虛胖”，讓單價(jià)“更實(shí)”，提升購房獲得感，用實(shí)實(shí)在在的改革撬動(dòng)市場活躍度提升，而非原公攤面積不用付費(fèi)。雖然“取消公攤”不會(huì)影響房屋的實(shí)際建造成本，但通過調(diào)整計(jì)價(jià)方式，名義房價(jià)的提高有望改變市場參與者的激勵(lì)與行為。對(duì)于部分購房者而言，價(jià)格上漲可能會(huì)推動(dòng)他們加快決策。這種心理效應(yīng)或許能夠在短期內(nèi)激活需求，緩解因市場低迷導(dǎo)致的觀望情緒。在房地產(chǎn)市場調(diào)整、筑底時(shí)期取消“公攤”制度，可為市場注入一定的增長動(dòng)力。
公攤改革帶來的更強(qiáng)的購房獲得感，也有利于助推好房子建設(shè)，實(shí)實(shí)在在的單價(jià)，是好房子的應(yīng)有之義。從更宏闊的視野來看，好房子是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵詞，其底層邏輯是通過基礎(chǔ)性制度變革推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)要素相對(duì)價(jià)格的變化，重構(gòu)各主體的激勵(lì)與行為，從而實(shí)現(xiàn)增量住房產(chǎn)品迭代。公攤改革也有利于重塑開發(fā)商和購房者的激勵(lì)，是邁向發(fā)展新模式的一個(gè)配套改革。
需要指出的一點(diǎn)是，現(xiàn)在一些地方已經(jīng)有了取消公攤、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的零星政策實(shí)踐，可謂先行一步，可以加快探索在全國層面的公攤改革，以便全國住房計(jì)價(jià)規(guī)則一致。
圖片來源：攝圖網(wǎng)授權(quán)
總 監(jiān) 制丨王 輝車海剛
監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋
主 編丨毛晶慧 編 輯丨曹 陽
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