“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢是否形成，我覺得主要看兩個方面，一個是二手房交易量，一個是租金價格。二手房交易量反映著老百姓真實(shí)的購房需求，租金代表著本地的真實(shí)需求?，F(xiàn)在來看，很多城市這兩項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)都還不錯，止跌回穩(wěn)是有成效的?！?日前，精瑞人居發(fā)展基金會主席，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生教授在接受紅星新聞記者采訪時，這樣評價近期房地產(chǎn)指標(biāo)。
▲聶梅生
上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，2025年一季度，全國50個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為3229萬平方米，同比增長3%。多個城市3月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)亮眼，“小陽春”態(tài)勢明顯。如北京3月新房成交量環(huán)比上漲107%，同比上漲51.7%，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上漲50.3%，同比上漲29.0%；3月上海新房共成交環(huán)比上漲130%；3月廣州二手住宅網(wǎng)簽環(huán)比增長73.08%；多個熱點(diǎn)二線城市成交量也增幅明顯。
另一方面，“好房子”首次寫入政府工作報告。住建部3月31日發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，被認(rèn)為是為“好房子”設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。廣州首批配售型保障房開始申購，各地保障房項(xiàng)目陸續(xù)上市。
近日，精瑞科學(xué)技術(shù)獎頒獎暨人居新質(zhì)生產(chǎn)力白名單發(fā)布會在京舉辦。會后，紅星新聞記者對聶梅生進(jìn)行了專訪，就近期房地產(chǎn)市場熱議的“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢、“好房子”標(biāo)準(zhǔn)、保障房等話題進(jìn)行了探討。
談趨勢：
“止跌回穩(wěn)”是否有成效
關(guān)鍵看二手房交易量和房租
紅星新聞：從去年9月份至今，一系列房地產(chǎn)刺激政策陸續(xù)出臺，今年政府工作報告也再次強(qiáng)調(diào)了“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的要求，各地房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)也有了起色。您如何看待今年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)能否達(dá)成？
聶梅生：目前中國房地產(chǎn)的差異性很大，不能一概而論，即使是同一個城市，北京的五環(huán)外和三環(huán)里的市場狀態(tài)也是不一樣的。所以“一城一策、精準(zhǔn)施策”是很有必要的。整體來看，一系列優(yōu)化調(diào)整政策接力出臺并逐步落實(shí)后，很有成效。
我認(rèn)為，“止跌回穩(wěn)”是否有成效，要看兩個方面。
第一是看交易量，尤其是二手房交易量。二手房的交易量反映了老百姓實(shí)實(shí)在在的購房需求和決心，這部分需求是十分真實(shí)的，這和“炒房”完全不一樣。
如果一個城市或者城市的某個區(qū)，二手房交易量上升，就是在透露一個積極信號。雖然初期可能是通過“以價換量”來實(shí)現(xiàn)的，但由于前些年房價漲幅較大，即使出售時降價，很多人相比購房時也有了一定收益。其賣房后再去置換新的房子，買其房子的人可能也賣掉了自己原來的房子，一次二手房的交易，往往是三四家的交易鏈條，二手房流轉(zhuǎn)起來之后，市場就熱起來了。
目前來看，已經(jīng)有不少城市二手房交易量大幅上升，二手房交易量的提高又會帶動一手房交易。
第二個就是看租金，一個城市的租金只要能穩(wěn)住，甚至有小幅上升，房地產(chǎn)市場就不會差。不管是國內(nèi)和國外，租金始終是房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。通過租金是否穩(wěn)住，能夠判斷這個城市房地產(chǎn)市場是投資客居多還是居住需求多。租金能夠穩(wěn)住，意味著這個城市的住房真實(shí)需求即居住性需求占主體，如果租金上漲，意味著存在供不應(yīng)求的情況。
簡而言之，如果這兩個指標(biāo)向好，基本能判斷相關(guān)政策取得了成效。以北京為例，近期二手房交易量上升明顯，租金也基本穩(wěn)定，形勢就是比較好的。當(dāng)然整體來看，要客觀、分區(qū)域看待現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢，趨勢是向好的，既不能完全唱衰，也不應(yīng)過分樂觀。
談“好房子”：
過去的高檔房標(biāo)準(zhǔn)如今是“標(biāo)配”
“好房子”利好房地產(chǎn)市場流通
紅星新聞：“好房子”這一概念已經(jīng)提出近兩年，今年首次寫入政府工作報告，近期發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》也被認(rèn)為是“好房子”的新標(biāo)準(zhǔn)。這一概念也在市場上得到體現(xiàn)，很多房企推出高得房率、智能化等樓盤入市。您如何看待在“好房子”的問題上，如今房企競相“內(nèi)卷”的現(xiàn)象？您覺得下一步“好房子”會有什么新的要求和影響？
聶梅生：在過去很長一段時間，提高住宅質(zhì)量的要求是一直存在的。但在房地產(chǎn)快速發(fā)展的那些年，開發(fā)商對營銷的重視明顯超過對房屋質(zhì)量的重視。因?yàn)榫G色環(huán)保等高標(biāo)準(zhǔn)的房子意味著更高的成本，定價也會更高，導(dǎo)致好房子未必是好賣的房子。而當(dāng)時的消費(fèi)者相對而言，更看重房子的價格和升值空間。
如今情況已經(jīng)發(fā)生了完全轉(zhuǎn)變，市場上想要購買新房的群體，特別是置換購買新房的人，都是奔著更好的生活質(zhì)量去的，對房屋質(zhì)量要求會更高。
隨著人們生活水平的提高和對科技的依賴性普遍提高，對于追求房屋質(zhì)量的購房人來說，房子的很多配置已成為剛需。過去可能是高檔房標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施，如今已經(jīng)成了“標(biāo)配”。
另一方面，把商品房的品質(zhì)推高，才能促進(jìn)大家把現(xiàn)在的房子騰出來去置換新房，讓房地產(chǎn)市場流通起來。如果你的新房還沒有我現(xiàn)在住的房子好，我為什么要去換房買你的房子？現(xiàn)在說的“第四代住宅”，肯定要比過去一代、二代配置好，品質(zhì)更好、性價比更高，才能對潛在購房人有吸引力。
談保障房：
必須要有“好房子”配置
還應(yīng)有強(qiáng)制退出機(jī)制
紅星新聞：住建部要求，各地要把保障性住房建設(shè)成“好房子”。在您看來，保障房“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備哪些特點(diǎn)？
聶梅生：“好房子”的配置，保障房也必須要有，不能偷工減料。關(guān)于保障房的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，住建部門制定規(guī)定和要求，基本的質(zhì)量必須有保障，比如抗震、防火、耐久等，保證房子不是偷工減料的。讓保障房在一定價格要求下，保證基本供給。
另一方面，“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是分級的，要和價格有關(guān)系，也就是說要有性價比，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，而不是用一個籠統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)來平均要求?？梢灶惐染频甑姆旨?，有一到五星，保障房肯定不能是五星標(biāo)準(zhǔn)，可能在三星左右。五星標(biāo)準(zhǔn)的高檔商品房就是會比三星標(biāo)準(zhǔn)的房子配置更要好，這是合理的。
紅星新聞：保障房如何公平地保障更多需要保障的群體，您有什么看法？
聶梅生：在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)之外，保障房還應(yīng)該有明確的退出機(jī)制，包括主動退出和被動退出。目前的保障房設(shè)置了退出機(jī)制，允許幾年之后原價、折價主動退出，但還應(yīng)該有強(qiáng)制的退出標(biāo)準(zhǔn)。
保障房應(yīng)該和薪酬直接掛鉤，對于剛工作的年輕人、新市民、收入相對較低的人，應(yīng)該享受保障房。但當(dāng)你隨著職業(yè)發(fā)展收入上去之后，就沒有資格繼續(xù)住保障房，應(yīng)該退出，給到新的有需求的人。沒有這種退出機(jī)制，就會影響保障房的公平性。
紅星新聞：今年多地保障房陸續(xù)上市，您認(rèn)為今年會是保障房大規(guī)模入市的階段嗎？未來保障房會如何發(fā)展？
聶梅生：保障房下一步是否會大規(guī)模進(jìn)入市場，要看市場的反應(yīng)。
一個理想的狀態(tài)是，政府收購存量房或白名單中的商品房成為保障房，保障房供應(yīng)增多，商品房供應(yīng)減少，供需變化推動了房價上升，也促進(jìn)大家去購買商品房。存量房問題解決了，低收入群體住房保障有了，房價也穩(wěn)住了，既拉動經(jīng)濟(jì)又穩(wěn)定市場，還解決了保障問題，皆大歡喜，這是多贏的最好結(jié)果。
但這種平衡要接受市場的檢驗(yàn)，需要小心分析市場的反應(yīng)，及時調(diào)整政策，還要堅(jiān)持“因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策”。
紅星新聞記者 劉亞洲 付垚
編輯潘莉 責(zé)編 李彬彬
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