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房地產(chǎn)去庫(kù)存，已成為國(guó)家十分關(guān)注的事情 ....

2024年以來(lái)，為了加速房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存，從中央到地方，都在積極推動(dòng)收儲(chǔ)工作落地。尤其去年11月自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》后，更是為各地開(kāi)展收購(gòu)存量閑置土地提供了政策指導(dǎo)和工作依據(jù)。

將斥資10億元收購(gòu)存量土地

4月7日，市自然資源局發(fā)布《關(guān)于桂林市市本級(jí)（不含經(jīng)開(kāi)區(qū)）2025年第一批擬使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地價(jià)格的公示》。

公示顯示，桂林市本級(jí)擬對(duì)8宗存量閑置土地進(jìn)行收回收購(gòu)，總面積1958.43畝，收購(gòu)價(jià)格約10.1億元。

收購(gòu)?fù)恋刂饕挥谙笊絽^(qū)、雁山區(qū)和秀峰區(qū)，既有工業(yè)用地，也有住宅用地、商業(yè)用地、旅館用地等等。

序號(hào)

收回收購(gòu)存量閑置土地項(xiàng)目

宗地位置

用途

面積（畝）

收回收購(gòu)價(jià)格（萬(wàn)元）

中山南路228號(hào)地塊

辦公用地

8.01

南靠桂林繞城高速路、北臨桂林國(guó)際足球文化產(chǎn)業(yè)園GJ202011地塊

城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地

桂林市象山區(qū)環(huán)城南二路地塊

工業(yè)用地

雁山區(qū)雁山鎮(zhèn)桂陽(yáng)公路東側(cè)N-8、N-9、S-4、S-6、S-10地塊

城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地

秀峰區(qū)桃花江片區(qū)B1-1a、B1-1c、B1-2、B1-3b、B1-4地塊

旅館用地、公園綠地

象山區(qū)奶牛場(chǎng)GJ202107地塊

商業(yè)用地、商務(wù)金融用地、娛樂(lè)康體用地

雁山區(qū)科教園B-1-4、B-1-5、B-1-7地塊

旅游服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)用地、娛樂(lè)康體用地

6480

雁山區(qū)科教園B-1-8、B-1-9地塊

城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地、商務(wù)金融用地

7920

合計(jì)

從上述表格可以看出，收購(gòu)的地塊均為“陳年老地”，有的甚至長(zhǎng)達(dá)20多年未曾開(kāi)發(fā)。

與之前收購(gòu)存量商品房“雷聲大雨點(diǎn)小”相比，收購(gòu)存量土地可謂出手就是“王炸”。

當(dāng)然，這也不難理解。

一方面，盤活存量閑置土地有政策支持。

2024年10月，財(cái)政部明確，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展推出的系列舉措之一。

11月，自然資源部發(fā)布的《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》提出，各地要積極做好地塊篩選和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，推動(dòng)專項(xiàng)債券資金加快落地，切實(shí)做到規(guī)范操作、有章可循、從嚴(yán)管理、精準(zhǔn)高效。

12月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見(jiàn)》，為專項(xiàng)債券支持回收存量土地提供操作指南。

今年1月，財(cái)政部直接在新聞發(fā)布會(huì)上指出“已經(jīng)明確了專項(xiàng)債管理的相關(guān)要求，地方已經(jīng)可以做了”。

眾所周知，允許專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地，相當(dāng)于開(kāi)辟了“土地銀行”新賽道。地方可以通過(guò)低息專項(xiàng)債獲取“彈藥”，讓沉睡的存量閑置土地醒過(guò)來(lái)。

如今，高層一系列動(dòng)作，也讓這一切有據(jù)可依。

另一方面，越來(lái)越多城市行動(dòng)起來(lái)了。放眼全國(guó)，樂(lè)山、長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、滁州、開(kāi)封、金華、貴港等多個(gè)城市已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布公告，公開(kāi)征集存量閑置土地。僅2月7日-9日，廣東就有7個(gè)城市披露了專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地概況。一場(chǎng)轟轟烈烈的“收地潮”，已經(jīng)鋪開(kāi)了。

打折收購(gòu)，地方國(guó)企成最大受益者

上述擬收購(gòu)的存量土地中，大部分均是近些年在土地市場(chǎng)上公開(kāi)出讓的土地，小編對(duì)比了當(dāng)時(shí)的成交價(jià)與如今的收購(gòu)價(jià)，基本都是六折至七折之間。

桂林投資集團(tuán)成為第一批收購(gòu)的最大受益者，八宗土地獨(dú)占五宗。

南靠桂林繞城高速路、北臨桂林國(guó)際足球文化產(chǎn)業(yè)園GJ202011地塊，就是2020年5月桂林鼎亨置業(yè)以起始價(jià)5.28億元拿下的“青蓮地塊”。

GJ202011地塊位置示意圖，圖源桂林投資集團(tuán)官網(wǎng)

秀峰區(qū)桃花江片區(qū) B1-1a、B1-1c、B1-2、B1-3b、B1-4地塊則為桂林鼎亨酒店投資于2020年4月以起始價(jià)1.86億元拿下。

桃花江地塊位置示意圖，圖源桂林投資集團(tuán)官網(wǎng)

雁山區(qū)科教園B-1-4、B-1-5、B-1-7地塊和B-1-8、B-1-9地塊均為桂林鼎亨旅游于2020年4月分別以1.08億元和1.32億元拿下。

科教園地塊位置示意圖，圖源桂林投資集團(tuán)官網(wǎng)

象山區(qū)奶牛場(chǎng) GJ202107地塊則是桂林鼎捷資產(chǎn)于2021年6月以1.78億元拿下。

象山區(qū)奶牛場(chǎng)GJ202107地塊實(shí)拍

上述企業(yè)均為桂林投資集團(tuán)子企業(yè)，從拿地時(shí)間、土地位置、使用性質(zhì)來(lái)看，均是當(dāng)年土地市場(chǎng)遇冷時(shí)地方國(guó)資平臺(tái)進(jìn)場(chǎng)“托底”的產(chǎn)物。

從拿地至今，尚無(wú)一宗進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，桂林投資集團(tuán)也曾對(duì)外發(fā)布過(guò)招商合作公告，但并無(wú)進(jìn)展。

此次收購(gòu)的存量土地中也有曾經(jīng)名噪一時(shí)的民企拿下的土地，即雁山區(qū)雁山鎮(zhèn)桂陽(yáng)公路東側(cè)N-8、N-9、S-4、S-6、S-10地塊。

換個(gè)名字大家就都耳熟能詳了——雁山益田民國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)。

2018年4月，深圳益田集團(tuán)與雁山區(qū)政府正式簽署了《桂林益田（雁山）民國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)框架協(xié)議》。

2019年8月，益田集團(tuán)以起始價(jià)2.23億元，拿下位于雁山區(qū)雁山鎮(zhèn)區(qū)桂陽(yáng)公路東側(cè)的GJ201919地塊，標(biāo)志著項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

好景不長(zhǎng)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，益田集團(tuán)資金鏈斷裂，項(xiàng)目旋即停工至今。去年3月，益田集團(tuán)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，項(xiàng)目重啟更再無(wú)可能。

未來(lái)還有更多的土地被收購(gòu)嗎?

土儲(chǔ)專項(xiàng)債是地方政府為土地儲(chǔ)備而發(fā)行的一種地方政府專項(xiàng)債券，其資金納入政府性基金預(yù)算管理，并以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的方式運(yùn)作。根據(jù)2017年《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》（62號(hào)文），地方政府為土地儲(chǔ)備舉債采取發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的方式。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，既有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)供需平衡，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和債務(wù)壓力。

中誠(chéng)信國(guó)際研究院研究員梁蘊(yùn)兮認(rèn)為，“運(yùn)用專項(xiàng)債資金回購(gòu)?fù)恋赜兄诒P活閑置土地，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?！?/p>

中國(guó)銀河證券首席宏觀分析師張迪表示，通過(guò)發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債的方式可將城投公司閑置土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。伴隨城中村改造項(xiàng)目正式實(shí)施，仍需以當(dāng)?shù)?a class="keyword-search" >城投公司為實(shí)施主體。因此，城投公司通過(guò)出售閑置土地獲得的資金便可用于城中村改造項(xiàng)目，再配合政策性銀行貸款支持，使城中村改造工程得以落地。

收回的土地怎么使用呢？

按照規(guī)定，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地，原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。

收回土地當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要目的還是為了防止市場(chǎng)供需失衡，避免因供過(guò)于求導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步波動(dòng)。

不過(guò)這里有一條值得注意，即運(yùn)用專項(xiàng)債收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制。也就是說(shuō)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)的存量閑置土地，可以即時(shí)用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，或者保障房（包括人才公寓）建設(shè)。

按照市自然資源局先前發(fā)布的《關(guān)于公開(kāi)征集收回收購(gòu)?fù)恋氐墓妗罚陥?bào)收回收購(gòu)的土地應(yīng)具備以下條件：

◆2024年3月31日之前供應(yīng)，企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)的住宅用地和商服用地，已供應(yīng)未動(dòng)工或已開(kāi)工未竣工的住宅用地和商服用地，以及其他用途的土地。

◆進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地。

之所以首批收購(gòu)地方國(guó)企居多，其中一個(gè)重要原因便是國(guó)企持有的閑置土地往往沒(méi)有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系或司法糾紛，符合專項(xiàng)債收購(gòu)的條件。

相比之下，民企擁有的“凈地”很少，很多都處于抵押狀態(tài)或有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且很難籌集到足夠的資金解押土地，所以收儲(chǔ)過(guò)程相對(duì)復(fù)雜很多，短期難以落地。

不過(guò)，既然邁出了第一步，接下來(lái)的路想必就會(huì)順暢許多，樓市去庫(kù)存道阻且長(zhǎng)，行則必至。

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去庫(kù)存有助于緩解企業(yè)的資金壓力?。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，有效去庫(kù)存可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，避免因庫(kù)存積壓導(dǎo)致的資金鏈緊張問(wèn)題?