近日，中辦、國辦印發(fā)的《提振消費專項行動方案》（下稱《方案》）在城鄉(xiāng)居民增收促進行動部分，提出多措并舉促進農(nóng)民增收，明確探索通過出租、入股、合作等方式盤活利用農(nóng)戶合法擁有的住房。此前印發(fā)的《加快建設農(nóng)業(yè)強國規(guī)劃（2024—2035年）》中也指出，加強農(nóng)村宅基地規(guī)范管理，允許農(nóng)戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。

盤活農(nóng)村閑置住房存在哪些堵點？應如何做好政策創(chuàng)新？帶著這些問題，證券時報記者近日專訪了全國政協(xié)常委、廣西壯族自治區(qū)政協(xié)副主席錢學明。錢學明表示，盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房，將會直接帶動鄉(xiāng)村文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，既能促進城市居民消費，也能促進農(nóng)民增收。

證券時報記者：當前農(nóng)村閑置住房的現(xiàn)狀及痛點如何倒逼政策創(chuàng)新？

錢學明：農(nóng)村農(nóng)房是農(nóng)民的基本生活資料和重要財產(chǎn)，也是農(nóng)村發(fā)展的重要資源。隨著新型城鎮(zhèn)化建設推進，進城務工或落戶的農(nóng)民日益增多，農(nóng)房閑置問題日益凸顯。農(nóng)村集體土地資產(chǎn)權利未能充分實現(xiàn)，長期以來是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的制度性障礙。

此外，由于歷史原因，部分農(nóng)房和宅基地權屬不清晰，常有農(nóng)民因利益分配產(chǎn)生糾紛，影響了土地的使用價值。這些問題的存在，影響到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展，急需創(chuàng)新政策盤活農(nóng)房，激發(fā)土地要素活力，破解鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地難問題，顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)價值，激活鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)振興。

要想真正盤活好農(nóng)村閑置農(nóng)房，需要以以下政策創(chuàng)新為前提：

一是要保證農(nóng)房和宅基地有明晰的產(chǎn)權。開展農(nóng)房和宅基地所有權、使用權確權登記發(fā)證，明晰土地資產(chǎn)產(chǎn)權主體是盤活資產(chǎn)的前提和基礎。通過建立閑置房宅使用權流轉交易資產(chǎn)證明書等相關證件保證土地產(chǎn)權明確，沒有相關糾紛，將有助于保障農(nóng)民和社會資本合法權益，打消雙方擔憂顧慮，讓農(nóng)民放心交易，讓社會資本安心投資。

二是要積極培育農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。農(nóng)民受限于自身學歷和文化水平，在與社會資本的交易中處于劣勢地位。地方政府要在加強村級組織建設的同時，積極培育農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并授權其代理、管理土地改革中的議事決策、民主監(jiān)督、財產(chǎn)管理、收益分配、服務群眾、矛盾糾紛調(diào)處等事項，以農(nóng)民自治有效推進試點各項工作。保護集體和農(nóng)民的利益。

證券時報記者：盤活農(nóng)房政策如何與“縣域經(jīng)濟”“新型城鎮(zhèn)化”等戰(zhàn)略協(xié)同？

錢學明：地方政府在施行盤活農(nóng)房政策的過程中要兼顧帶動鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和反哺鄉(xiāng)村建設兩方面。

一是要加強頂層設計，市縣鄉(xiāng)三級協(xié)同完善鄉(xiāng)村規(guī)劃編制，根據(jù)區(qū)位條件、資源稟賦對鄉(xiāng)村用地劃分功能分區(qū)，分級分類精準施策。提升用地節(jié)約集約利用水平，提前預留市政道路、基礎設施等用地，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展預留空間，提升土地利用效能。采取鞏固提升改造等方式提升閑置農(nóng)房結構穩(wěn)定性和空間實用性，對占用耕地、不符合規(guī)劃等“違建”房屋和無法通過常規(guī)手段加固的危房予以拆除，為農(nóng)民改善生活環(huán)境，為下一步盤活閑置農(nóng)房打下基礎。

此外，還應以有序推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革作為盤活資源的補充，保障住宅、商服、公益、工業(yè)、旅游等多種用途的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)建設項目用地需求，進一步提升城鎮(zhèn)化水平，提高城鄉(xiāng)公共服務水平。

二是要引導農(nóng)民依靠農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與運營公司等社會資本進行合作或引進高校教師、藝術家、青年創(chuàng)客等人才采取出讓、出租、作價出資（入股）等有償使用方式，將閑置農(nóng)房用于創(chuàng)業(yè)興業(yè)，即打造特色民宿、浪漫休閑茶吧、藝術基地、中醫(yī)館等多種文旅品牌，吸引游客前來打卡旅游；建設工作室、微型工廠等，孵化實業(yè)企業(yè)以盤活閑置農(nóng)房。

在盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房的過程中，還可以聘用留村農(nóng)民作為民宿員工，為農(nóng)民提供鄉(xiāng)村旅游運營管理培訓，提升烹飪、客房服務、保潔等方面的技能，帶動農(nóng)民在當?shù)鼐蜆I(yè)，滿足農(nóng)民兼顧照顧家庭的需求。在符合規(guī)劃的前提下，可以保留農(nóng)房外的菜園自留地，保障農(nóng)民生產(chǎn)生活需要，也為農(nóng)房民宿增加鄉(xiāng)風情調(diào)。

對于收益的分配，可以采取提取不低于一定比例的公益金用于本集體組織成員的社會保障安排、本村基礎設施建設及公共服務設施和集體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)項目，公益金以外部分由集體經(jīng)濟組織成員進行第二次分配，以保障農(nóng)村集體和個人的收益。

證券時報記者：未來需警惕哪些風險（如過度商業(yè)化沖擊鄉(xiāng)村生態(tài)、資本與農(nóng)民爭利）？如何避免資本過度介入導致的農(nóng)民“失房失地”風險？

錢學明：盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房，如果做得不到位，也會產(chǎn)生不利影響。如果地方政府干預過多，可能會影響集體、農(nóng)民積極性，出現(xiàn)越位、包辦現(xiàn)象；如果企業(yè)過度開發(fā)，污染排放易失控，如污水、廢氣、廢水會破壞生態(tài)，破壞農(nóng)村樹林植被；如果監(jiān)管不力，農(nóng)民利益分配可能落實不當，引發(fā)農(nóng)村糾紛；如果強制要求農(nóng)民退出宅基地、退出補償過低或發(fā)放資金不規(guī)范，可能導致農(nóng)民收益太少或留不住錢，導致“失錢失房失地”。

地方政府應在堅持土地公有制性質不變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，推動盤活閑置資源法制化、規(guī)范化、程序化。

遵守民法典、土地管理法等有關法律法規(guī)的規(guī)定，對利用方式、經(jīng)營產(chǎn)業(yè)、租賃期限、流轉對象等進行規(guī)范，防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā)，確保盤活利用的農(nóng)村和閑置農(nóng)房和宅基地依法取得、權屬清晰。強調(diào)社會參與，完善誠信考核機制，積極引導合作方履行約定職責，保障合作方合法權益。明確各政府部門和土地所有權人的監(jiān)管職責，加大動態(tài)巡查力度，從源頭對違法違規(guī)行為進行防控，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋并予以處理。

守住法律和政策底線，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地，不得違背農(nóng)民意愿強制流轉宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件。政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在盤活閑置資產(chǎn)時應設置土地使用年限不超過30年，并建立彈性退出機制，流轉土地使用權同時保留農(nóng)民資格權，為農(nóng)民留退路；在為農(nóng)民發(fā)放退出補償或流轉收益時，采取先發(fā)放一部分，后續(xù)部分逐年發(fā)放的方式，并為其繳納城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險，提供長期保障。

證券時報記者：未來城鄉(xiāng)消費市場可能呈現(xiàn)哪些融合趨勢？

錢學明：盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房，將會直接帶動鄉(xiāng)村文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市人群周末會愿意到鄉(xiāng)村體驗農(nóng)家生活。老年人也會愿意定期到鄉(xiāng)村體驗大自然健康環(huán)境。這樣既能促進城市居民消費，也能促進農(nóng)民增收。

地方在盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房，搶抓機遇發(fā)展鄉(xiāng)村文旅產(chǎn)業(yè)時應注意：

一是深入挖掘當?shù)鬲毺氐淖匀痪坝^、民俗文化、傳統(tǒng)建筑等資源，依據(jù)鄉(xiāng)村的地形地貌、產(chǎn)業(yè)基礎等進行科學規(guī)劃，開發(fā)農(nóng)事體驗、民俗節(jié)慶、鄉(xiāng)村康養(yǎng)、親子研學等多元化的旅游產(chǎn)品，突出鄉(xiāng)村特色，做到因地制宜，避免千篇一律。

二是在開發(fā)過程中，注重對鄉(xiāng)村的山水、植被、田園等自然生態(tài)資源以及古村落、古建筑等人文資源的保護，維持生態(tài)平衡和文化傳承。

三是向鄉(xiāng)鎮(zhèn)投入資源要素，推動資源合理分配，保障鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)宜居性。

四是以人工智能與大數(shù)據(jù)為鄉(xiāng)村旅游賦能，應用到鄉(xiāng)村綜合治理、資源管理、智能匹配房源需求等領域，提升資源對接效率。