“惠州的一個(gè)客戶，四年前差不多100萬買的海景房，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了42萬，依舊賣不掉…”
從事中介行業(yè)的@小劉說，干中介這一行12年，總結(jié)下來，有三類房子，再便宜也不要碰，現(xiàn)在這幾類房子是，越降價(jià)越?jīng)]人買，簡直就成了“庫存房”。
而且，結(jié)合當(dāng)前的庫存數(shù)據(jù)，其實(shí)我們每個(gè)人如今都面臨著一個(gè)殘酷的事實(shí)：未來五年，這三類房產(chǎn)正加速淪為時(shí)代的棄子，建議一定要小心點(diǎn)！
01，房產(chǎn)價(jià)值正在重塑
很多人都深有感觸，樓市的大洗牌正在進(jìn)行，而之所以會出現(xiàn)這種情況，主要有三大因素：
1、供需逆轉(zhuǎn)
當(dāng)前，國內(nèi)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到41㎡，戶均持有1.5套房，再加上住建部已經(jīng)透露，全國共有六億棟樓，單這幾個(gè)數(shù)據(jù)就足以說明——住房總量過剩已然成為定局。
2、房住不炒基調(diào)不動(dòng)搖
但房租不炒的主基調(diào)始終未變，且房產(chǎn)稅試點(diǎn)也在上海，重慶等城市展開，預(yù)計(jì)未來五年還將有更多城市加入到房產(chǎn)稅隊(duì)列，
隨著未來持房成本的不斷上升，靠炒房賺錢的風(fēng)險(xiǎn)會越來越大。
3、財(cái)富邏輯變了
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，90后群體買房的意愿不再是考慮資產(chǎn)升值，更多傾向于通勤便利。這就導(dǎo)致以后的遠(yuǎn)郊盤、文旅盤、超高層這類“偽資產(chǎn)”也將逐漸被市場拋棄，接盤俠會越來越少
02、3類房子或?qū)⒁晃牟恢?/p>
1、遠(yuǎn)郊房
以前大家跟風(fēng)買遠(yuǎn)交房，相信了開發(fā)商所說的未來規(guī)劃和配套完善，然而，如今所謂的未來規(guī)劃遲遲上不來，也讓當(dāng)代年輕人看清了一個(gè)事實(shí)：遠(yuǎn)郊房的三大硬傷，未來注定降價(jià)也賣不掉：
第一，遠(yuǎn)郊產(chǎn)業(yè)空心化。
以鄭州某新區(qū)為例，一到晚上整個(gè)片區(qū)黑燈瞎火，電燈率不足10%，沒有產(chǎn)業(yè)沒有就業(yè)機(jī)會，年輕人都不愿意留下，更沒人愿意去接盤。
第二，配套荒漠化。
比如某三線城市的遠(yuǎn)郊房，交房六年了，當(dāng)初承諾的學(xué)校還是一片荒地，業(yè)主們每天上下班的通勤時(shí)間長達(dá)三個(gè)小時(shí)，生活十分不便，年輕人寧愿去城市中心區(qū)租房，也不愿意買便宜的郊區(qū)房。
第三，人口逆流動(dòng)。
某三線遠(yuǎn)郊新區(qū)，2024年的戶籍人口流失率高達(dá)20%以上，二手房市場掛牌量激增300%。人口不斷外流，房子供大于求，價(jià)格只能一路下跌。
更致命的是，很多遠(yuǎn)郊房已經(jīng)陷入了：越是降價(jià)越難賣，越難賣又越降價(jià)的一個(gè)惡性循環(huán)中，將來這種房子只會越來越難賣。
2、海景房
廬山銀灘的海景房，十年前房價(jià)8500/㎡，現(xiàn)在跌到了3800塊，其實(shí)這種崩塌早有預(yù)兆：
第一，季節(jié)性鬼城。
比如威海某海景房小區(qū)，一到夏天入住率70%，但是到了冬天，直接降到10%不到，物業(yè)費(fèi)收繳率不到20%。
這種小區(qū)服務(wù)跟不上，整個(gè)小區(qū)的配套就更差，想要賣出去難乎其難。
第二，腐蝕成本無底洞
一般，海景房的年維護(hù)成本起碼是普通住宅的2.3倍。因?yàn)楹ｏL(fēng)侵蝕，幾乎每隔幾年就要做一次做外墻防水，這樣的維護(hù)成本，很多人直呼養(yǎng)不起。
第三，配套幻想
比如海南的某文旅盤，當(dāng)初承諾的三甲醫(yī)院到現(xiàn)在十年了，還停留在紙面規(guī)劃上。很多業(yè)主因?yàn)橹苓吪涮撞煌晟贫技娂娞与x，
更為殘酷的是，海景房的便宜，簡直讓你刷新三觀，有的地區(qū)20萬就可以買到130多平米的房子。即使降價(jià)到這種程度，也無人問津。
3、超高層
這兩年，超高層小區(qū)的房價(jià)也跌得離譜，比如武漢某超高層小區(qū)，2018年賣2.2萬，現(xiàn)在的掛牌價(jià)降到了1.2萬，便宜一半多，市場連問的人都沒有。
這種房子之所以會貶值，主要源于缺陷太多：
第一，居住成本超貴
比如廣州某超高樓層，物業(yè)費(fèi)單價(jià)8元/㎡，相當(dāng)于普通住宅的3倍。而且設(shè)備設(shè)施老化，每戶分?jǐn)偟某杀靖?，這樣的居住成本，很多家庭都承受不起。
第二，安全隱患多。
重慶某超高樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防云梯最高只能抵達(dá)15層左右，30層以上的住戶只能絕望地?fù)]動(dòng)白毛巾求救。
說實(shí)話，超高樓一旦發(fā)生火災(zāi)等事故，自救很難，靠外力救援更不太現(xiàn)實(shí)，住這樣的房子，簡直就是拿生命開玩笑。
第三，拆遷無望
拆高樓的成本，你知道有多貴嗎？北京某業(yè)主對自己家28層住宅算了一下拆遷成本，竟然高達(dá)23億，開發(fā)商要拆這樣的房子，起碼要建50多層才能回本。
所以，超高樓層住宅想要拆遷幾乎無望，將來房子舊了，就只能一直舊下去，嚴(yán)重影響居住品質(zhì)。
03、普通人如何破局
看到這，想必大家都知道，以后買房該怎么選擇了。但如果你打算投資買房，可以參考以下兩個(gè)策略：
1、去劣留優(yōu)
如果房子都在三四線，除了保留自住房以外，其他可以考慮全部出清，置換成一線的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
比如南昌的@小李，將老家兩套市級房產(chǎn)拋了，直接換成深圳核心區(qū)的兩居室，租金收益直接提升了2.3倍。
將來三四線，產(chǎn)業(yè)不支持，人口外流，價(jià)格持續(xù)陰跌很正常。與其拿著這樣的資產(chǎn)虧錢，不如換成核心城市的優(yōu)質(zhì)房，租金收益高，將來升值潛力還更大。
2、多元化配置資產(chǎn)
這個(gè)可以參考深圳一些大佬的玩法，將手上持有的房子占比降到40%以下，再30%配置超長國債，30%選黃金ETF，這樣可以對沖樓市風(fēng)險(xiǎn)。
這種配置方式不一定適合每個(gè)人，但是，有一點(diǎn)可以很肯定，不要將雞蛋放在一個(gè)籃子里，這可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。
總之，未來的房子不再進(jìn)入普漲，如果你還以過去那一套經(jīng)驗(yàn)打法去買房，最后迎接你的只有財(cái)富縮水。
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