老舊小區(qū)更換電梯，屬于建筑物附屬設(shè)施改建、重建事項(xiàng)，一般來說需要業(yè)主代表大會或業(yè)委會進(jìn)行組織推動，當(dāng)小區(qū)沒有業(yè)主代表大會和業(yè)委會時(shí)，業(yè)主該如何行使共有權(quán)呢？

這不，廣州一小區(qū)就因?yàn)榕f電梯換新梯引發(fā)糾紛，自發(fā)組織更換電梯的業(yè)主最終將不愿交費(fèi)的業(yè)主告上了法院。近日，本案歷經(jīng)一審、二審有了判決結(jié)果。

廣州一小區(qū)于1999年交付使用，該小區(qū)共25層，192戶住戶共用2臺電梯。電梯具備特種設(shè)備使用證明，維保單位為某電梯工程有限公司，該公司曾于2021年8月出具《電梯保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)損壞檢查記錄》反映：2臺電梯存在主鋼絲繩磨損、更換限速器不符合年審標(biāo)、編碼器故障記錄脈沖誤差曳引輪有磨損、電梯主機(jī)剎車鼓磨損老化待更換、變頻器系統(tǒng)不穩(wěn)定等問題，認(rèn)為案涉電梯部分電子器配件老化、已達(dá)需要更換年限。

2021年起，陳某、劉某等多名業(yè)主自發(fā)組織小區(qū)業(yè)主集資更換電梯，并在公告欄、大堂電梯旁、小區(qū)大門等區(qū)域公示更換電梯方案、比價(jià)情況、分?jǐn)傎M(fèi)用等資料。

更換電梯前，144戶住戶參與了表決，其中136戶明確表示同意更換電梯，參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%。截至簽訂更換電梯合同前，共有159戶業(yè)主已經(jīng)支付了分?jǐn)傎M(fèi)。隨后，又有一些住戶陸續(xù)補(bǔ)交了分?jǐn)傎M(fèi)。目前，該小區(qū)的其中一臺電梯已經(jīng)更換完畢，經(jīng)檢驗(yàn)合格后，由已交費(fèi)的業(yè)主實(shí)行刷卡使用。

因協(xié)商未果，陳某、劉某向廣州市番禺區(qū)人民法院提起訴訟，要求19樓業(yè)主黎某、23樓業(yè)主黃某等未交費(fèi)業(yè)主承擔(dān)更換電梯分?jǐn)傎M(fèi)用。

廣州市番禺區(qū)人民法院一審判決：黎某、黃某等業(yè)主根據(jù)所住樓層的不同，支付4000余元至6000余元不等的更換電梯分?jǐn)傎M(fèi)。

黃某不服一審判決，提起上訴。

廣州市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

番禺法院經(jīng)辦法官黎碧云指出，本案中，陳某等人自發(fā)組織其他業(yè)主共同集資更換電梯，是《中華人民共和國民法典》第278條第七項(xiàng)規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”情形，根據(jù)該法律規(guī)定，業(yè)主在共同決定對建筑物及其附屬設(shè)施加以改建、行使業(yè)主共有權(quán)時(shí)，需經(jīng)專有部分面積和人數(shù)“雙四分之三”的業(yè)主表決通過。該小區(qū)參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%，同意更換電梯的住戶占參與表決住戶的94.4%，表決過程及表決結(jié)果符合上述法定要求。

一般而言，業(yè)主作為建筑物內(nèi)電梯設(shè)備的所有權(quán)人，對電梯享有共有和共同管理的權(quán)利，所以更換電梯需要征詢?nèi)w業(yè)主的意愿，并由物業(yè)或業(yè)委會發(fā)動全體業(yè)主進(jìn)行投票表決。

然而，案涉小區(qū)由于沒有業(yè)委會、也難以召開業(yè)主大會，陳某等人通過一對一、公告等形式征求樓棟全體業(yè)主意見，獲得絕大多數(shù)業(yè)主的授權(quán)或同意，且以繳費(fèi)的行為對該方案予以實(shí)際支持，已經(jīng)履行公示程序，保障了大多數(shù)業(yè)主的知情權(quán)，符合法律規(guī)定的程序性要求。

此外，由于老舊小區(qū)樓棟更換電梯事宜牽涉利益主體眾多，組織難度大，實(shí)施成本高，持續(xù)時(shí)間長，需要大量的人力、物力。而陳某等人作為案涉樓棟的業(yè)主，自愿組織其他業(yè)主共同自行更換老舊電梯，保障住戶生命健康安全、便利生活出行，無疑是值得充分肯定的利他行為，具備合理性。

因此，對于陳某等人要求其他業(yè)主承擔(dān)部分更換電梯分?jǐn)傎M(fèi)的請求，于情合理，于法有據(jù)，法院予以支持。

法官提醒，鄰里和睦、和諧友善是社會主義核心價(jià)值觀的重要體現(xiàn)，希望廣大群眾在遇到此類糾紛時(shí)，能夠相互理解，友善解決鄰里糾紛，讓居民住有所居、居有所安。

來源：廣州日報(bào)