繼續(xù)鼓樓新盤，去年外來房企撫州宜福拿下了鼓樓袖珍地塊，最終拉來綠城管理代建，這是繼福州綠城、杭州綠城之后，又一個綠城名號，下面聊聊。
樓盤規(guī)劃
綠城華林府：備案名（鼓華公館），地處：鼓樓區(qū)華林路北側(cè)、華鴻路東側(cè) 。
項(xiàng)目占地6.85畝，規(guī)劃2棟小高層獨(dú)梯產(chǎn)品(13F，15F)，建面約128平，145平，合計(jì)52套，毛坯交付。
土拍情況
2024年8月30日，撫州宜福以1.37億競得2024-28號地塊，成交樓面地價11452元/㎡，溢價率13%，可售參考樓面價21278元/㎡。
地塊合計(jì)占地12.67畝，容積率1.42，限高50米。
地塊一住宅用地面積約6.85畝，容積率≤1.6，劃片屏山小學(xué)。
地塊二幼兒園用地面積約5.79畝，要求配建福州市鼓樓區(qū)教師進(jìn)修學(xué)校附屬幼兒園（不少于9班）。
分析：去年土拍下半場，隨著保建國集體缺席，鼓臺地塊溢價率也有所下降，其中袖珍地塊被小型民企拿下。
對于鼓樓這幅被宜福置業(yè)拿下，從樓面價2.12W來看，周邊前2年建總拿下的晉安的華林雍璟，樓面價也達(dá)到21453，溢價情況尚可。
從開發(fā)空間來看，由于配置幼兒園，實(shí)際的住宅面積非常袖珍不到7畝，容積率1.6，限高50米，單看基礎(chǔ)指標(biāo)算不錯。
最終項(xiàng)目拉來了綠城代建，給出的規(guī)劃也比較簡單，兩棟小高層，主打剛改產(chǎn)品。
項(xiàng)目冠上了綠城的名號，只不過綠城在福州的口碑也是一言難盡，這次綠城管理，也沒有股份占比。
雖然綠城沒有股份看上去好像差點(diǎn)意思，不過按綠城的調(diào)性，沒股份也不是什么壞事。
最少出問題就找唯一的代表宜福置業(yè)，省的兩家企業(yè)在那邊互相甩鍋。
綜上，對于這幅袖珍地塊，去化壓力不大，加上溢價不多，無非就是快速走量清盤。
對于袖珍地塊，順便盤點(diǎn)看看：
對于市中心內(nèi)的袖珍純商地塊，其中鼓樓占比最高，特別在去年下半場鼓樓就成交了3幅，近期土拍又要供應(yīng)。
從這些地塊最終上市表現(xiàn)來看，基本都不算太差。
對于袖珍地塊，前幾年還是受到不少追捧，不過目前的市場，保建國不參與后，也就被不知名的名企拿下，大概率都是采取合作的方式。
對于袖珍盤，目前個人感受，除非地塊非常核心，否則定位改善盤，也只適合地緣的入門改善，可以稱為變形的鼓樓剛需盤。
這樣的定位，對于袖珍盤，投入的資金不大，售價也不會溢價過高，最終走量清盤即可。
當(dāng)然很多項(xiàng)目最終還是希望賣到高溢價，只不過目前的市場，走高改并不一定有太多客源。
對于購房者，如果看上這種袖珍盤，最好也是按持平周邊二手價做參考。
戶型情況
128平：四房兩廳兩衛(wèi)，獨(dú)梯產(chǎn)品，四開間朝南，比較主流的布局，缺點(diǎn)就是餐廳空間略局促，廚房在北側(cè)，并非完全南北通透，客廳包陽臺，成方廳，相比于寬廳效果差一些。
145平：四房兩廳兩衛(wèi)，128平的升級版，客餐廳的面寬拉大，其他就沒有太多變化了。
分析：對于項(xiàng)目的戶型，沒有過多出彩設(shè)計(jì)，不過依靠小高層的優(yōu)勢，得房率也不會太差，相比于目前市場新盤，L型大玻璃，大面寬布局等，項(xiàng)目都沒有出現(xiàn)，只能說稍顯遺憾。
從戶型也能看出來，這個項(xiàng)目大概率投入的心思也不多。
區(qū)位情況
項(xiàng)目位于鼓樓，距離地鐵1號線400米左右，有一定交通加持，距離省政府1.3公里，有一定地緣優(yōu)勢，周邊還有省體、屏山公園等，生活氣息充足。
項(xiàng)目由于袖珍地塊，加上周邊全是老房齡小區(qū)，城市界面稍顯一般，自身地塊不大，社區(qū)空間基本忽略不計(jì)，在這種新規(guī)內(nèi)卷的新盤，這點(diǎn)也稍顯遺憾。
此外就是鼓樓的學(xué)區(qū)，項(xiàng)目劃片屏山小，對口屏東中學(xué)屏北分校，算不上優(yōu)質(zhì)資源，同樣稍顯遺憾。
整體來說，這個項(xiàng)目的區(qū)位，配套方面談不上有特別出色的地方，加上自身地塊局限，基本就是賣個地緣置換的房齡優(yōu)勢。
價格情況
對于項(xiàng)目的價格，還是以周邊做個對比：
1、建總?cè)A林雍璟：精裝4.1W
2、保利屏西天悅：毛坯4W，精裝4.7W
分析：對于項(xiàng)目而言，主要對比也就這兩個項(xiàng)目，對比建總的優(yōu)勢在于，項(xiàng)目有了鼓樓的牌子，這個牌子在前幾年還是值一些錢，不過目前鼓臺開倉，這個牌子個人感覺也沒多少溢價了。
至于同樣地處鼓樓的屏西天悅，兩個地塊，毛坯的小地塊參考性更大。
以建總雍璟去化做個參考：
項(xiàng)目面積段不少，從開盤走勢來看，最好賣得的還是113、141的產(chǎn)品，可以說袖珍盤的剛改產(chǎn)品，門檻壓低后對地緣吸引力還算不錯。
此外，項(xiàng)目周邊的環(huán)南舊改已經(jīng)啟動，面積高達(dá)200畝左右，后續(xù)供應(yīng)量不會小，最終的項(xiàng)目預(yù)計(jì)社區(qū)打造會遠(yuǎn)強(qiáng)于該盤，無非沒有鼓樓的名號而已。
所以對于項(xiàng)目而言，最大的優(yōu)勢還是周邊省府圈的改善需求，不過自身的品質(zhì)并不算太出眾，周邊又迎來巨型舊改。
綜上，對于購房者而言，這個項(xiàng)目看上去對于預(yù)算不夠的地緣置換還是有一定吸引力，只不過后續(xù)的市場供應(yīng)還是要多注意，新規(guī)的出臺就是鼓勵住好房，只不過這個項(xiàng)目看不到新規(guī)的影子。
盤點(diǎn)總結(jié)
項(xiàng)目位于鼓樓，優(yōu)勢在于純商定位，小高層居住體驗(yàn)不錯，獨(dú)梯產(chǎn)品，周邊地緣需求較大，項(xiàng)目門檻不高，更能迎合需求，劣勢在于代建項(xiàng)目，未來品質(zhì)存疑，無社區(qū)、周邊界面一般，周邊大型舊改啟動，未來供需存疑。
綜上，對于購房者而言，還是多關(guān)注價格，綠城代建談不上是溢價點(diǎn)，不要抬高預(yù)期。
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