編者按
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楊立新
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心研究員
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》（法釋〔2025〕1號，以下簡稱《婚姻家庭編解釋（二）》）第5條的要旨是，綜合應(yīng)用民法典關(guān)于民事法律行為、物權(quán)變動和贈與合同等規(guī)則，確定基于婚姻關(guān)系贈與房產(chǎn)的處理規(guī)則，當(dāng)存在脅迫、欺詐等情形時可以請求撤銷贈與合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》（法釋〔2020〕22號，以下簡稱《婚姻家庭編解釋（一）》）第32條對此只規(guī)定為“人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規(guī)定處理”，對具體方法沒有規(guī)定。本條司法解釋是對《婚姻家庭編解釋（一）》第32條規(guī)定的進一步細(xì)化，并且增加規(guī)定了贈與房屋所有權(quán)已經(jīng)過戶的具體處理方法。
一、基于婚姻關(guān)系贈與房屋未登記過戶的處理方法
基于婚姻關(guān)系雙方約定進行房屋轉(zhuǎn)移登記，離婚時對房屋權(quán)利歸屬或者如何分割發(fā)生爭議，是經(jīng)常發(fā)生的社會現(xiàn)象。發(fā)生爭議的原因，基本上是雙方在婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，約定屬于一方所有的房屋，另一方主張如果不在房屋產(chǎn)權(quán)證上寫上自己的名字就不結(jié)婚，或者就分居甚至離婚，也存在有房屋的一方完全自愿地將房屋作為夫妻共同財產(chǎn)，或者完全歸另一方所有的情況。
這些行為都是贈與行為，是雙方達(dá)成的贈與協(xié)議。在贈與合同中，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的一方為贈與人，接受財產(chǎn)的一方為受贈人。贈與行為是贈與人依法處分自己財產(chǎn)的法律行為，要求自然人作為贈與人須有民事行為能力的限制。所以，《婚姻家庭編解釋（一）》第32條將這種情形規(guī)定為贈與，是完全正確的。本條司法解釋第1款進一步規(guī)定了雙方之間作了贈與約定，在離婚訴訟時尚未進行房屋產(chǎn)權(quán)過戶，雙方就發(fā)生了爭議，且協(xié)商不成。對此，法院應(yīng)當(dāng)處理。
依照物權(quán)法的基本規(guī)則，不動產(chǎn)的所有權(quán)變動須經(jīng)產(chǎn)權(quán)變動登記。離婚訴訟時，如果房屋的所有權(quán)變動尚未進行轉(zhuǎn)移登記，按照物權(quán)法的登記主義立場，就不能發(fā)生訟爭房屋的所有權(quán)共有或者完全歸對方所有的事實，因而還是應(yīng)當(dāng)按照贈與沒有實際交付的規(guī)則處理。這正是《婚姻家庭編解釋（一）》第32條規(guī)定的內(nèi)容。
《婚姻家庭編解釋（二）》第5條規(guī)定的是具體處理方法，即法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請求、給予目的，綜合考慮婚姻關(guān)系存續(xù)時間、共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，判決房屋歸一方所有，并確定是否由獲得房屋的一方對另一方補償及其數(shù)額。
這里的訴訟請求是哪一方當(dāng)事人提出并不確定，雙方都有可能主張房屋的所有權(quán)，因此，要著重考慮多重因素綜合確定。具體考慮的內(nèi)容，一是所有權(quán)歸哪一方所有，二是對未取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)怎樣補償。借助這些規(guī)則，應(yīng)當(dāng)能夠確定穩(wěn)妥的處理方法。
雖然這一條司法解釋沒有直接提及應(yīng)當(dāng)著重保護所有權(quán)人的權(quán)利，但實際上，由于物權(quán)沒有變動，物權(quán)還是登記權(quán)利人的權(quán)利，所以綜合考慮后總體上還是應(yīng)有利于登記的物權(quán)權(quán)利人。
二、基于婚姻關(guān)系贈與房屋已登記過戶的處理方法
《婚姻家庭編解釋（二）》第5條第2款規(guī)定的規(guī)則，也是須遵守物權(quán)變動規(guī)則，處理基于婚姻關(guān)系贈與房屋且已登記過戶的方法。
因房屋已登記過戶，房屋的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動，成為另一方的不動產(chǎn)或者雙方共同共有的不動產(chǎn)。當(dāng)雙方當(dāng)事人發(fā)生離婚訴訟時，雙方對房屋有爭議并協(xié)商不成的，法院應(yīng)根據(jù)實際情況依法判決。
首先，根據(jù)訴訟請求判決房屋歸給予方所有。這里要考慮的，一是，雙方對一套房屋的所有權(quán)產(chǎn)生了爭議，不能對一套房屋進行實物分割由雙方各自所有；二是，判決歸給予方所有，是因為房屋原本是給予方的所有權(quán)，只是基于婚姻關(guān)系和對方的請求，才登記為共有或者對方所有；三是，最主要的是看婚姻關(guān)系存續(xù)時間的長短以及當(dāng)事人的過錯情況，即婚姻關(guān)系存續(xù)的時間較短，且給予方?jīng)]有重大過錯。可見，這種物權(quán)變動是以建立婚姻關(guān)系為目的，既然婚姻關(guān)系已經(jīng)消滅，基本原則應(yīng)當(dāng)是物歸原主。
其次，房屋所有權(quán)判決歸給予方，同時對受贈與人的權(quán)益也要保護，應(yīng)當(dāng)給予補償。補償?shù)姆椒?，婚姻關(guān)系存續(xù)時間較短且給予方無重大過錯，法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方所有，并結(jié)合給予的目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及具體數(shù)額。之所以要考慮房屋市場價格因素，是因為房子價值上升時，當(dāng)事人都想要房屋所有權(quán)而不要補償；房價下跌時，可能都不愿要房屋所有權(quán)，而愿意接受補償，且補償?shù)臄?shù)額也應(yīng)有變化。
最后，如果離婚訴訟時雙方的婚姻關(guān)系存續(xù)時間較長，并且給予方有重大過錯的，也可以將房屋的所有權(quán)判歸接受贈與一方當(dāng)事人所有，對給予方予以相應(yīng)的補償。
三、婚前或者婚姻期間贈與房屋構(gòu)成欺詐、脅迫的撤銷權(quán)
《婚姻家庭編解釋（二）》第5條第3款規(guī)定，給予方有證據(jù)證明另一方存在欺詐、脅迫、嚴(yán)重侵害給予方或者其近親屬合法權(quán)益、對給予方有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行等情形，參照《民法典》第148、150、663條等規(guī)定，確認(rèn)存在上述情形，給予方享有撤銷權(quán)，有權(quán)請求法院撤銷贈與合同，判決房屋所有權(quán)歸給予方所有。對于欺詐和脅迫，適用《民法典》第148和第150條規(guī)定，對于嚴(yán)重侵害給予方或者其近親屬的合法權(quán)益的，適用《民法典》第663條規(guī)定。
總結(jié)歸納后，本條司法解釋規(guī)定的可以撤銷的贈與行為有以下四種情形。
（一）一方欺詐
夫妻之間贈與房屋的欺詐，主要是一方欺詐。一方欺詐，是指民事法律關(guān)系當(dāng)事人一方故意實施某種欺騙他人的行為，并使該他人陷入錯誤而與其實施的民事法律行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》（法釋〔2022〕6號，以下簡稱《民法典總則編解釋》）第21條，故意告知虛假情況，或者負(fù)有告知義務(wù)的人故意隱瞞真實情況，致使當(dāng)事人基于錯誤認(rèn)識作出意思表示，據(jù)此可以認(rèn)定為一方欺詐。
（二）脅迫
夫妻之間贈與房屋的脅迫，應(yīng)當(dāng)符合脅迫的定義。脅迫是指行為人一方或者第三人以將來發(fā)生的禍害或者實施不法行為，給另一方當(dāng)事人以心理上的恐嚇或者直接造成損害，迫使與對方當(dāng)事人實施的民事法律行為。對此，也應(yīng)當(dāng)依照《民法典總則編解釋》第22條的規(guī)定，符合以給自然人及其近親屬等的人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益造成損害或者以給法人、非法人組織的名譽、榮譽、財產(chǎn)權(quán)益等造成損害為要挾，迫使其基于恐懼心理作出意思表示的要求，包括以恐嚇為手段的脅迫行為和以不法行為為手段的脅迫行為。
（三）嚴(yán)重侵害給予方或者其近親屬合法權(quán)益
接受贈與房屋一方當(dāng)事人作為受贈人，在夫妻共同生活中對贈與人一方或者其近親屬實施不法行為，嚴(yán)重侵害贈與人以及其近親屬的合法權(quán)益的行為，例如虐待、遺棄對方父母等。
（四）對給予方有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行
這種違法行為是指，受贈人對贈與人負(fù)有扶養(yǎng)義務(wù)，例如贈與人重病、殘疾等而受贈人拒不履行扶養(yǎng)義務(wù)的不作為行為。
符合這四種情形之一的，贈與人有權(quán)依照民法典的規(guī)定行使撤銷權(quán)，使贈與的房屋恢復(fù)原狀，保護自己的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)注意的是，該贈與合同的撤銷權(quán)受除斥期間的約束，其除斥期間都是1年。
文字編輯：嚴(yán)嘉歡
排版：嚴(yán)帥東
策劃：姜 丹
執(zhí)行編輯：劉凌梅
*本文為作者個人觀點，僅供理論研究和實踐探索參考。
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