天河CBD的摩天樓群中，藏著廣州最大的城中村——石牌村。
從太古匯奢侈品店到腸粉攤只需步行10分鐘，這里握手樓與寫字樓隔街相望，愛馬仕與路邊攤共享夜色，是廣州最生動(dòng)的城市折疊樣本。
現(xiàn)在，這個(gè)城中村終于要啟動(dòng)改造了。
01
石牌綠芯，數(shù)據(jù)透視改造藍(lán)圖
4月11日，廣州市人大常委會(huì)主任王衍詩率隊(duì)赴天河區(qū)石牌村、銀河村現(xiàn)場(chǎng)辦公，為石牌村這座承載5.56萬常住人口的城中村按下改造快進(jìn)鍵。
在專題座談會(huì)上，石牌村“拆整結(jié)合”改造方案正式浮出水面，標(biāo)志著這個(gè)被稱為“石牌綠芯·煙火新城”的超級(jí)城中村即將迎來歷史性蛻變。
@廣州廣播電視臺(tái)
值得關(guān)注的是，會(huì)議明確要求改造工程需與11月全運(yùn)會(huì)籌備形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)調(diào)“六項(xiàng)清單化”管理（目標(biāo)、任務(wù)、工期、進(jìn)度、責(zé)任、獎(jiǎng)懲），確保年內(nèi)取得突破性進(jìn)展。
這意味著石牌村改造將借助全運(yùn)東風(fēng)推進(jìn)。
區(qū)別于傳統(tǒng)推倒重建模式，石牌村采用的“拆整結(jié)合”策略：
- 拆除體量：11.1萬㎡（占總量10%），保留歷史肌理
- 空間再造：通過“串點(diǎn)成環(huán)”手法打造29.5公頃“石牌綠芯”
- 民生保障：復(fù)建9.4萬㎡中70%為回遷住宅
- 產(chǎn)城融合：保留18.6萬㎡集體物業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)造血
根據(jù)最新披露的石牌村現(xiàn)狀分析報(bào)告：
- 建筑密度：現(xiàn)狀3199棟建筑中，村民自建住宅占比93%
- 權(quán)屬結(jié)構(gòu)：1812棟村民住宅完成確權(quán)，44棟集體物業(yè)持證
- 拆建平衡：拆除323棟住宅釋放空間，同步新建現(xiàn)代社區(qū)
下圖清晰度不足，將就看吧。
02
石牌村這些空間已在“扮靚”
實(shí)際上，石牌村已在推動(dòng)微改造。
天河區(qū)石牌村是目前廣州城央歷史最悠久的城中村之一，潘氏宗祠建于1683年，迄今已有300多年歷史。
石牌村內(nèi)長(zhǎng)期閑置的石牌逢源大街67號(hào)（河陽樓）、潘氏魚塘、石牌西路101、103號(hào)、109號(hào)等潘祠片區(qū)，引入第三方打造融合商業(yè)辦公、健身公園、藝術(shù)餐飲、圖書館、美術(shù)館等元素的廣州新型公共文化空間——“歲約苑”。
“歲約苑”項(xiàng)目以“藝術(shù)+商業(yè)”為理念，對(duì)該區(qū)域重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。改造老舊建筑、濱水公園及周邊環(huán)境，以及池塘清淤，總改造面積約5800平方米。
本次改造以“輕時(shí)筑·輕藝行”為主題，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約，緊跟時(shí)代潮流，讓游客輕松愜意行走于充滿藝術(shù)氛圍的空間，改造于2024年6月正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)2025年上半年亮相。
03
黃金洼地里的密度神話
石牌村，南向黃埔大道、北抵崗頂商圈的黃金三角區(qū)，成就其租售比常年穩(wěn)居天河區(qū)前三的租賃市場(chǎng)神話。
在容積率突破8.0的城中村，近3200棟自建房構(gòu)成全國(guó)罕見的超高密度樣本，樓間距20cm的握手樓，早在2015年年租金已經(jīng)超4億。
大街小巷中穿梭行走，包租公腰間那一串鑰匙叮當(dāng)作響，夾著人字拖，是手握年均8%租金回報(bào)率的隱形富豪。
傳說中的“十棟樓鴨仔飯老板”，用每平米15元的日租金碾壓周邊寫字樓50元/㎡的行情，構(gòu)建出天河CBD最后的密度神話。
在握手樓構(gòu)成的垂直社區(qū)里，15元豬腳飯和10元快剪店，是廣漂生存的成本底線，這種極致空間利用催生出90%出租率的市場(chǎng)神話。
這片被珠江新城高樓大廈環(huán)伺的城中村，用6倍于周邊項(xiàng)目的居住密度，托舉著天河區(qū)12%的租賃人口。
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