專項債收購存量閑置土地，是2025年促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。繼四川、廣東之后，湖南省成為全國第三個土地儲備專項債正式落地的省份。在其2025年第一批專項債券中，土地儲備專項債券規(guī)模達94.15億元，占比超4成，涉及80個項目，覆蓋全省126個地塊，全部為存量閑置土地。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至4月10日，廣東、四川、湖南用于收購存量閑置土地的專項債發(fā)行總金額約為402億元。相比全國各地公示擬使用專項債收購存量閑置土地共850宗、總金額近1300億元的規(guī)模，目前實際發(fā)債金額占了1/3，且僅覆蓋3個省份，整體進展有待提速。
在業(yè)內(nèi)人士看來，目前，收購存量用地仍存在專項債額度不清晰、收購價格難確定、被收購主體較為單一等多個堵點，預(yù)計相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。
已公示專項債擬收儲存量用地850宗、近1300億
各地公示擬使用專項債收購存量閑置土地的增量正在提速。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年1-2月各地公示擬使用專項債收購存量閑置土地數(shù)量合計319宗，總金額接近550億元。相比之下，3月以來，各地公示的節(jié)奏明顯加快，總共公示地塊511宗，較2月增加217宗，總金額約684億元，環(huán)比增長29%。整體來看，截至4月10日，全國各地公示擬使用專項債收購存量閑置土地的數(shù)量約850宗，總面積超4000萬平方米，總金額達1282億元。
從個案來看，4月初，武漢對部分使用專項債券收儲土地的定價進行公示。其中，據(jù)公示文件，“中城樂（武漢）文化產(chǎn)業(yè)管理有限公司P[2020]035號04B4部分地塊”收儲土地價格約為3.28億元。該地塊是在2020年5月由中國動漫集團全資子公司以底價10.97億元競得，規(guī)劃凈用地面積71752平方米，其中，04B4地塊39927平方米，為商服用地，彼時計劃投資35億元打造城市樂園。
圖片來源/中指研究院
分地區(qū)來看，有14個省市公示擬使用專項債收購存量土地，其中廣東省公示擬收購總金額接近500億元，位居第一；湖南、福建、四川等省公示收購總金額均超100億元。細分到各個城市，惠州擬收購金額127.5億元，居各城市首位，柳州、天津、廣州擬收購金額均超70億元。
對于存量閑置土地，3月11日自然資源部和財政部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》（簡稱“《通知》”）明確提到，存量閑置土地包括，企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購條件的土地。2024年11月7日之后供應(yīng)的土地不列入存量閑置土地范圍。
從目前全國擬收購的存量用地來看，用地單位覆蓋地方國企、央企和民企，但是絕大多數(shù)為地方國企。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面在于國企城投地塊資產(chǎn)負債關(guān)系較為清晰，另一方面民企地塊很多在抵押狀態(tài)，或有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，甚至是司法糾紛，不符合收購條件。但并非只有國企地塊才能入選，后續(xù)民企地塊符合條件，或也會被收購。
廣州發(fā)債額超60億居首，長沙發(fā)行約26億
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，“發(fā)債收地”模式不僅有助于快速系統(tǒng)高效促進存量土地的盤活，對于土地市場的供求關(guān)系平衡也具有積極作用。當然，最為關(guān)鍵的是，有助于房企輕裝上陣。
“收儲是2025年土地市場的一大看點?！崩钣罴伪硎?，其一方面可以從源頭上減少庫存，緩解市場供求關(guān)系；另一方面有助于穩(wěn)定開發(fā)商資金鏈，推動保交付和拿地開工，促進行業(yè)和市場穩(wěn)定。當然，最終效果取決于發(fā)行規(guī)模、收儲規(guī)模，以及收儲后的用途等。
從目前來看，收儲土地的價格普遍低于當初出讓價。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，收儲價格與出讓時的成交價相比，超50%的地塊擬收儲價格與成交價的比值在0.8-1.0之間，約35%的地塊比值在0.9-1.0之間，約16%的地塊擬收儲價格與成交價的比值在0.7-0.8之間，部分地塊擬收儲價格的折扣較大。
此外，在公示擬收購的地塊中，住宅用地的宗數(shù)占比超過60%；地塊成交時間集中在2020年-2024年，宗數(shù)占比約80%，特別是2021年-2023年地塊居多。
值得關(guān)注的是，目前各地用于收儲存量用地的專項債發(fā)行規(guī)模略小。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至4月10日，廣東、四川、湖南發(fā)行的用于收購存量閑置土地的專項債總金額約為402億元。在各個城市中，廣州發(fā)行專項債金額超60億元，位居各城市首位，二線城市長沙發(fā)行26.3億元、成都發(fā)行2.8億元。
圖片來源/中指研究院
業(yè)內(nèi)：收儲配套政策仍待完善
從目前來看，自政策明確重啟土地儲備專項債以來，運用專項債收儲的實際落地進展較慢。全國各地已公示擬使用專項債收購存量閑置土地的金額超1200億元，覆蓋14個省市，而實際發(fā)行專項債的金額約為收儲金額的1/3，且僅覆蓋3個省份，其他省市落地進展仍有待提速。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，地方收購存量土地依然存在多項難點，主要包括用于收購存量土地的專項債額度不清晰、收購價格難確定、被收購主體較為單一等。預(yù)計未來打通各個收儲堵點，加快收儲節(jié)奏，將是政策著力點，相關(guān)配套政策也有望繼續(xù)完善。預(yù)計更多地區(qū)將參考借鑒已發(fā)行專項債省份的做法，出臺詳細的操作細則或指引。
而為了加快專項債收購存量土地節(jié)奏，陳文靜認為，一方面，收購價格若以土地出讓時的“起拍價”作為收購價格的重要參考，可以縮短時間、提高效率；另一方面，地方以增量價值為原則進行收購，可以更好地促進市場進入新循環(huán)，如聚焦核心城市/區(qū)域項目，豐富被收購主體，加大對非地方國資的支持力度，收購2020年以來的存量土地，最大化發(fā)揮資金效益等。
值得關(guān)注的是，為了更好地指導(dǎo)地方加快發(fā)債節(jié)奏，對于“自審自發(fā)”試點地區(qū)，《通知》提到，土地儲備項目經(jīng)省級人民政府審核批準后，省級財政部門即可組織發(fā)行專項債券。去年底國務(wù)院辦公廳明確了11個專項債“自審自發(fā)”試點地區(qū)，包括北京市、上海市、江蘇省、浙江?。ê瑢幉ㄊ校?、安徽省、福建?。ê瑥B門市）、山東?。ê鄭u市）、湖南省、廣東?。ê钲谑校⑺拇ㄊ?、河北雄安新區(qū)。
“自審自發(fā)”試點地區(qū)中的廣東、四川、湖南已經(jīng)發(fā)行用于土地儲備的專項債，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，已經(jīng)公示收儲地塊的福建、浙江、山東等地專項債的發(fā)行節(jié)奏有所加快。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐
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