一個(gè)小區(qū)有三種“物業(yè)管理模式”，你聽說過嗎？
位于宜川路街道農(nóng)林路101弄的農(nóng)林小區(qū)歷經(jīng)四十年風(fēng)雨，因歷史規(guī)劃原因陷入“三區(qū)割據(jù)”的治理困局：物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一、維修基金無法啟用、小區(qū)車位被外來侵占……近日，小區(qū)以88.2%的通過率實(shí)現(xiàn)物業(yè)“三合一”，通過黨建引領(lǐng)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和居民多元共治的創(chuàng)新模式，紓解了長達(dá)數(shù)十年的民生難題。
何為“三區(qū)割據(jù)”？農(nóng)林小區(qū)始建于20世紀(jì)80年代，共有14棟樓378戶。其中1-10號(hào)樓（8、9號(hào)樓已被拆除）由國企物業(yè)“托底”管理，每月每平方米0.18元的物業(yè)費(fèi)僅提供維修服務(wù)；11-13號(hào)樓由市場化物業(yè)公司接手，每月每平方米0.57元的物業(yè)費(fèi)看似稍高，卻也無法覆蓋安保服務(wù)；14-16號(hào)樓則長期“真空”沒有物業(yè)公司，水管修理都需挨家挨戶攤錢。
黨員先行：從“美麗家園”到業(yè)委會(huì)成立
“其實(shí)在這次物業(yè)統(tǒng)一之前，農(nóng)林小區(qū)已經(jīng)走過兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)?！鞭r(nóng)林居民區(qū)黨總支書記楊小燕介紹，第一個(gè)節(jié)點(diǎn)是“美麗家園”。在2021年之前，農(nóng)林小區(qū)都看不出是一個(gè)“小區(qū)”。整體沒有圍欄呈開放式，導(dǎo)致外來車輛隨意進(jìn)出侵占車位；電瓶車盜竊頻發(fā)，居民直言“不敢讓孩子獨(dú)自下樓”。在街道和居民區(qū)黨總支的努力下，乘著普陀區(qū)綜合修繕的東風(fēng)，小區(qū)成立黨員攻堅(jiān)小組，歷時(shí)3個(gè)月全覆蓋走訪，最終完成圍墻合圍、監(jiān)控全覆蓋、車位擴(kuò)容劃線等工作，從物理層面將14棟樓房“圈”在了一起，安保和停車問題得到了階段性改善。
“但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，第二個(gè)重點(diǎn)是業(yè)委會(huì)?！睏钚⊙嗵寡?，社區(qū)治理的“三駕馬車”里，農(nóng)林小區(qū)缺了由居民組成的“業(yè)委會(huì)”。由此，情感上小區(qū)凝聚力有待提高，現(xiàn)實(shí)上小區(qū)維修基金無法啟用。
在小區(qū)“三區(qū)割據(jù)”下，居民跨片區(qū)扔垃圾矛盾頻發(fā)。2023年，居民區(qū)借勢組建跨片區(qū)聯(lián)合黨支部，吸納3名樓組長加入，并整合三區(qū)保潔資源，由街道和居委會(huì)代管托底收取垃圾清掃費(fèi)及聘請清潔工服務(wù)，垃圾清運(yùn)效率大幅提升。宜川路街道、農(nóng)林居委會(huì)也在這次三區(qū)“破冰”后趁熱打鐵，依托社區(qū)網(wǎng)格劃分責(zé)任片區(qū)，動(dòng)員黨員居民積極站出來，最終于次年1月成立全新的小區(qū)業(yè)委會(huì)，為物業(yè)選聘掃清體制障礙。
黨建引領(lǐng)：物業(yè)創(chuàng)新解法與居民自治融合
真正的“硬仗”在去年打響。新上任的業(yè)委會(huì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，1-10號(hào)樓居民習(xí)慣了0.18元的“地板價(jià)”，14-16號(hào)樓從未交過物業(yè)費(fèi)，而市場上的物業(yè)公司調(diào)研后直搖頭：“收費(fèi)不夠發(fā)工資！”更棘手的是，居民對(duì)“物業(yè)來了能干啥”充滿懷疑：“我們現(xiàn)在自己攤錢不好嗎？”
針對(duì)物業(yè)選聘過程中的痛點(diǎn)，宜川路街道搭建“紅色議事廳”平臺(tái)，組織城運(yùn)中心、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、候選物業(yè)企業(yè)開展四方會(huì)談12次。基于市場上沒有物業(yè)接手的現(xiàn)實(shí)情況，“三駕馬車”再次發(fā)掘黨員力量——昶仰物業(yè)承接農(nóng)林居民區(qū)管轄的另外兩個(gè)老舊小區(qū)，擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，而其總經(jīng)理姚先生是一名老黨員。
楊小燕談及與昶仰物業(yè)協(xié)商的經(jīng)歷，頗為感慨。姚經(jīng)理面對(duì)農(nóng)林小區(qū)需“低成本運(yùn)營”的需求，愿意采取“資源共享、就近服務(wù)”的方案：維修工就近服務(wù)三小區(qū)，降低人力成本。此外，相比于傳統(tǒng)物業(yè)的“包干制”收費(fèi)方法，昶仰物業(yè)愿意接受“酬金制”模式，即每月固定收取服務(wù)費(fèi)，多出的物業(yè)費(fèi)收入轉(zhuǎn)進(jìn)業(yè)委會(huì)的維修基金，繼續(xù)用于小區(qū)建設(shè)。
那物業(yè)公司找到了，物業(yè)費(fèi)該怎么定價(jià)呢？測算顯示，含保安的物業(yè)費(fèi)至少需要每月每平方米0.8元，相較原有的價(jià)格翻了幾番，故遠(yuǎn)超居民承受力。在多輪測算和探討后，最終決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與11-13號(hào)樓維持不變，即每月每平方米0.57元但不提供保安人員，覆蓋小區(qū)設(shè)施、綠化、維修和保潔等其他費(fèi)用。
“多網(wǎng)格”隊(duì)伍開展征詢工作
沒有保安，誰來管大門？誰來管車位？居委、業(yè)委和物業(yè)的多元共治的創(chuàng)新模式應(yīng)運(yùn)而生，三方達(dá)成“鑰匙自管”模式，四扇鐵門由居委和業(yè)委輪值鎖閉，黨員帶頭排班巡查，而昶仰物業(yè)也承諾保潔兼管停車協(xié)調(diào)。各方齊心協(xié)力降低物業(yè)費(fèi)門檻，旨在推動(dòng)最后的復(fù)雜征詢工作。
這項(xiàng)征詢工作將涉及物業(yè)選聘、物業(yè)調(diào)價(jià)和物業(yè)合并。農(nóng)林居民區(qū)組建了由社區(qū)社工帶領(lǐng)20名在冊黨員、14名樓組長構(gòu)成的“多網(wǎng)格”隊(duì)伍，劃分8個(gè)責(zé)任區(qū)開展“四百”大走訪。逐戶發(fā)放《物業(yè)服務(wù)需求調(diào)查表》，同步建立“一戶一檔”訴求清單。最大的挑戰(zhàn)還是原本不交物業(yè)費(fèi)的14-16號(hào)樓。居民陳師傅曾堅(jiān)持“分?jǐn)偼?，何必交錢”，業(yè)委會(huì)反復(fù)上門梳理：“你家屋頂漏水現(xiàn)在能攤錢，過十年大修怎么辦？”老黨員也成立“老伙伴宣講隊(duì)”，用“修水管不用再求人”的情景演繹打動(dòng)鄰里。不僅如此，昶仰物業(yè)提前介入垃圾清運(yùn)，一天兩次清理取代“鋪滿再鏟”。居民眼見為實(shí)后逐漸松口：“垃圾桶周邊干凈多了！”
如今，農(nóng)林小區(qū)已完成新物業(yè)合同簽署，小區(qū)也正在推進(jìn)停車管理規(guī)約制定和維修基金啟用，計(jì)劃通過“三駕馬車”聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)從“有人管”到“管得好”的跨越。未來，農(nóng)林小區(qū)將繼續(xù)以黨建為引領(lǐng)，深化居委會(huì)、業(yè)委 會(huì)、物業(yè)和居民的多元共治機(jī)制，通過黨員先鋒示范效應(yīng)激發(fā)居民積極參與社區(qū)治理。在黨建引領(lǐng)的“紅色引擎”驅(qū)動(dòng)下，美好家園的愿景正一步步照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。
原標(biāo)題：《老舊小區(qū)“三區(qū)割據(jù)”，黨建引領(lǐng)聚合力，解難題》
欄目編輯：顧瑩穎
文字編輯：趙菊玲
本文作者：施旖雯
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