2023年下半年以來，中國(guó)多個(gè)城市，從一線城市上海到二線城市蘇州，再到區(qū)域性中心城市鄂州，紛紛按下了“城中村改造”的加速鍵。
伴隨著中央層面“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”的定調(diào)，以及住建部提出的“再新增100萬套，并通過貨幣化方式加大政策支持力度”的目標(biāo)，新一輪大規(guī)模的城市更新浪潮似乎已蓄勢(shì)待發(fā)。
這不僅是對(duì)城市面貌和居民生活環(huán)境的一次重大提升，更被市場(chǎng)解讀為繼上一輪棚戶區(qū)改造（簡(jiǎn)稱“棚改”）后，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、刺激內(nèi)需、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。
一、 城中村改造：歷史沿革與時(shí)代新義
1. 什么是城中村？
城中村，通常指在城市高速發(fā)展過程中，由于城市擴(kuò)張將原有農(nóng)村地區(qū)包圍，而這些區(qū)域未被完全納入現(xiàn)代化城市管理體系，保留了集體土地性質(zhì)和農(nóng)村管理模式，形成的與現(xiàn)代化城市景觀格格不入、基礎(chǔ)設(shè)施落后、建筑密度高、安全隱患多的特殊聚落。它們是城市化進(jìn)程中的特殊產(chǎn)物，既為大量外來人口提供了低成本的棲息之所，也帶來了管理、安全、衛(wèi)生等多重挑戰(zhàn)。
2. 從“棚改”到“村改”：政策的演進(jìn)
中國(guó)的城市更新并非新概念。上一輪廣為人知的“棚戶區(qū)改造”始于2008年，并在2015-2018年達(dá)到高峰。棚改，特別是大規(guī)模的貨幣化安置（直接發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)償），通過創(chuàng)造巨量購(gòu)房需求，極大地推動(dòng)了三四線城市的房地產(chǎn)去庫存和價(jià)格上漲，對(duì)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)起到了顯著作用。但也帶來了房?jī)r(jià)過快上漲、地方政府債務(wù)增加等副作用。
本輪“城中村改造”可以看作是城市更新的延續(xù)和深化，但與上一輪棚改相比，具有明顯的新特點(diǎn)：
- 范圍更聚焦：
明確重點(diǎn)在“超大特大城市”，這些城市人口持續(xù)流入，住房需求相對(duì)旺盛，改造需求也更迫切。
- 目標(biāo)更多元：
不僅是去庫存，更強(qiáng)調(diào)提升城市品質(zhì)、改善民生、消除安全隱患、優(yōu)化城市空間布局。
- 資金來源更審慎：
強(qiáng)調(diào)“資金自求平衡”、“不新增地方政府隱性債務(wù)”，要求項(xiàng)目具有更強(qiáng)的市場(chǎng)化運(yùn)作能力和可持續(xù)性。
- 安置方式更靈活：
明確提出“積極落實(shí)購(gòu)買存量房安置和房票安置”，意味著貨幣化安置（包括房票）將再次扮演重要角色，但可能更注重引導(dǎo)需求對(duì)接現(xiàn)有商品房庫存，而非簡(jiǎn)單發(fā)放現(xiàn)金。
3. 為何此時(shí)加碼城中村改造？
當(dāng)前推動(dòng)城中村改造，具有多重戰(zhàn)略考量：
- 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)：
在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力的背景下，通過改造創(chuàng)造新的購(gòu)房需求，有助于消化存量商品房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
- 刺激內(nèi)需與投資：
大規(guī)模改造工程本身就能帶動(dòng)投資，涉及建筑、建材、家電、裝修等多個(gè)行業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)崗位，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
- 改善民生福祉：
提升城中村居民的居住條件和生活環(huán)境，共享城市發(fā)展成果，促進(jìn)社會(huì)公平與和諧。
- 提升城市治理水平：
消除安全隱患，優(yōu)化城市功能分區(qū)，提高土地利用效率，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
本次城中村改造政策中，“貨幣化安置”和“房票安置”被重點(diǎn)提及，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
1. 貨幣化安置 (Monetary Settlement)
指拆遷補(bǔ)償不直接提供安置房，而是以貨幣形式支付給被拆遷居民，由其自行購(gòu)買住房。這種方式直接增加了市場(chǎng)上的購(gòu)房資金，理論上可以快速轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求。住建部提出的“通過貨幣化方式加大政策支持力度”預(yù)示著這種方式將得到鼓勵(lì)。
2. 房票安置 (Housing Voucher Settlement)
房票并非直接發(fā)放現(xiàn)金，而是發(fā)放一種購(gòu)房憑證（房票），限定在一定區(qū)域、一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買指定的商品房（通常是本地的存量新房或二手房）。房票的面額通常會(huì)高于同等條件下的純貨幣補(bǔ)償（例如，給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)），以鼓勵(lì)居民選擇房票。對(duì)政府而言，房票能更精準(zhǔn)地引導(dǎo)拆遷需求對(duì)接本地商品房庫存，避免資金外流或挪作他用；對(duì)開發(fā)商而言，則意味著更確定的銷售回款。蘇州、鄂州等地的實(shí)踐已明確采用或提及房票安置。
3. 經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)：需求側(cè)刺激與乘數(shù)效應(yīng)
無論是貨幣化安置還是房票安置，其核心邏輯都是通過政府或相關(guān)主體投入資金，直接創(chuàng)造或引導(dǎo)購(gòu)房需求，屬于典型的需求側(cè)管理政策。根據(jù)凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)，政府支出（或引導(dǎo)的居民支出）具有乘數(shù)效應(yīng)，即初始投入的資金通過市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，會(huì)帶動(dòng)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一筆購(gòu)房支出不僅使開發(fā)商受益，還會(huì)傳導(dǎo)至建筑、建材、家居、家電、金融服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)，從而對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拉動(dòng)作用。
三、 市場(chǎng)影響：規(guī)模測(cè)算與效應(yīng)分析
1. 潛在需求規(guī)模有多大？
住建部提出的“新增100萬套”目標(biāo)是關(guān)鍵數(shù)據(jù)。中指研究院測(cè)算，若按套均100平方米計(jì)算，這100萬套改造若主要采取貨幣化/房票安置，理論上可帶動(dòng)約1億平方米的市場(chǎng)銷售規(guī)模。考慮到2023年全國(guó)商品房銷售面積預(yù)計(jì)在11-12億平方米左右，這1億平方米約占年銷售規(guī)模的近10%，體量相當(dāng)可觀。中信證券的分析則更為樂觀，認(rèn)為這部分需求可能相當(dāng)于新房年銷售規(guī)模的近兩成。
需要注意的是，這100萬套是“新增”目標(biāo)，實(shí)際需要改造的總量可能更大。如陳文靜所言，僅全國(guó)35個(gè)大中城市需改造的城中村住宅就達(dá)170萬套，加上危舊房，潛力巨大。
2. 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響幾何？
- 去庫存效應(yīng)：
特別是在庫存壓力較大的城市，通過貨幣化/房票安置引導(dǎo)拆遷戶購(gòu)買存量商品房，將是有效的去庫存手段。這對(duì)于緩解部分開發(fā)商的資金鏈壓力、穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià)預(yù)期具有積極意義。
- 結(jié)構(gòu)性影響：
影響可能更多體現(xiàn)在政策重點(diǎn)推行的超大特大城市及其周邊區(qū)域。不同城市、不同板塊的受益程度會(huì)有差異，取決于改造規(guī)模、安置方式比例、當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑娼Y(jié)構(gòu)等因素。
- 價(jià)格預(yù)期：
短期內(nèi)，需求的集中釋放可能對(duì)特定區(qū)域的房?jī)r(jià)形成支撐甚至小幅推升。但政策強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”和“可持續(xù)”，大規(guī)模刺激導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲的可能性較低，尤其是在整體市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生變化的背景下。
- 開發(fā)商機(jī)遇與挑戰(zhàn)：
參與城中村改造項(xiàng)目本身對(duì)開發(fā)商的綜合能力（資金、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、社會(huì)溝通）要求很高。能成功參與的企業(yè)有望獲得新的增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，整體市場(chǎng)需求的提振對(duì)所有開發(fā)商都是利好。
3. 宏觀經(jīng)濟(jì)提振作用：
城中村改造作為投資和消費(fèi)的雙重驅(qū)動(dòng)力，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不容小覷。除了直接的房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，改善的城市環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施也能提升城市吸引力，促進(jìn)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
四、 挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)：理想與現(xiàn)實(shí)的距離
盡管前景看好，新一輪城中村改造的推進(jìn)也面臨諸多挑戰(zhàn)：
- 資金來源與平衡：
這是核心難點(diǎn)。政策明確要求“不新增地方政府隱性債務(wù)”、“資金自求平衡”。這意味著單純依靠財(cái)政投入難以為繼，需要探索更多市場(chǎng)化融資模式，如引入社會(huì)資本、利用政策性金融工具（如PSL）、優(yōu)化土地出讓收益分配等。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性將是關(guān)鍵門檻。
- 實(shí)施效率與公平：
城中村改造涉及復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、大量的居民溝通協(xié)調(diào)工作。如何在保證效率的同時(shí)，確保補(bǔ)償公平、程序公正，避免社會(huì)矛盾，考驗(yàn)地方政府的治理能力。居民的改造意愿（“群眾改造意愿強(qiáng)”）是前提，這需要充分的前期溝通和合理的利益平衡機(jī)制。
- 政策落地與時(shí)滯：
從政策發(fā)布到項(xiàng)目啟動(dòng)、拆遷、補(bǔ)償發(fā)放、居民購(gòu)房，整個(gè)過程需要時(shí)間。如分析師指出，“對(duì)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)，不一定在短期能快速顯現(xiàn)，而可能會(huì)在一個(gè)較長(zhǎng)的過程中發(fā)揮更加持久、有效的作用?！?政策效果的顯現(xiàn)存在時(shí)滯。
- 市場(chǎng)預(yù)期管理：
需要防止市場(chǎng)過度炒作，避免重蹈上一輪棚改導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的覆轍。政策的精準(zhǔn)性和調(diào)控的靈活性至關(guān)重要。
新一輪城中村改造無疑為相關(guān)領(lǐng)域帶來了投資機(jī)遇，但也需審慎評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)：
- 房地產(chǎn)板塊：
關(guān)注在超大特大城市擁有較多土地儲(chǔ)備或存量項(xiàng)目的開發(fā)商。
關(guān)注在城市更新領(lǐng)域有成功經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力的開發(fā)商。
留意受益于區(qū)域市場(chǎng)需求提振的龍頭房企。
- 建筑與建材行業(yè)：
關(guān)注在相關(guān)區(qū)域有業(yè)務(wù)布局的建筑央企國(guó)企和地方龍頭。
水泥、防水材料、管材、玻璃等基礎(chǔ)建材供應(yīng)商可能受益。
裝配式建筑、綠色建材等符合高質(zhì)量發(fā)展方向的企業(yè)也值得關(guān)注。
- 家電家居行業(yè)：
新房交付和舊房改造通常會(huì)帶動(dòng)家電、家具、廚衛(wèi)等產(chǎn)品的需求。
- 金融機(jī)構(gòu)：
提供項(xiàng)目貸款、并購(gòu)融資、居民按揭貸款等服務(wù)的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)。
- 專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：
提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、評(píng)估咨詢、工程監(jiān)理等服務(wù)的企業(yè)。
投資建議：
- 精選區(qū)域與標(biāo)的：
投資應(yīng)聚焦于政策明確支持、財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)、改造計(jì)劃清晰的超大特大城市及其核心區(qū)域。選擇基本面穩(wěn)健、管理能力強(qiáng)、在城市更新領(lǐng)域有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。
- 注意政策節(jié)奏與風(fēng)險(xiǎn)：
城中村改造是長(zhǎng)期工程，政策落地和效果顯現(xiàn)有不確定性。需密切跟蹤各地實(shí)施細(xì)則、資金到位情況及項(xiàng)目進(jìn)展。警惕過度依賴政策刺激、基本面脆弱的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
- 多元化視角：
除了直接受益的板塊，也要考慮間接受益的消費(fèi)、服務(wù)等領(lǐng)域。
- 區(qū)分“棚改”經(jīng)驗(yàn)：
不能完全照搬上一輪棚改的投資邏輯。本輪改造在資金、范圍、目標(biāo)上均有不同，市場(chǎng)環(huán)境也已變化，需更注重項(xiàng)目的可持續(xù)性和企業(yè)的內(nèi)生增長(zhǎng)能力。
結(jié)論
新一輪城中村改造是中國(guó)在新的發(fā)展階段，統(tǒng)籌發(fā)展與安全、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤的重要舉措。它承載著改善民生、優(yōu)化城市空間、拉動(dòng)內(nèi)需的多重目標(biāo)。
貨幣化安置與房票制度的靈活運(yùn)用，為有效連接改造需求與商品房庫存提供了政策工具。雖然其規(guī)模和影響尚待觀察，且面臨資金、實(shí)施等多重挑戰(zhàn)，但其對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、提振相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用值得期待。
對(duì)于投資者而言，這既是機(jī)遇也伴隨風(fēng)險(xiǎn)，深入理解政策導(dǎo)向、精準(zhǔn)把握市場(chǎng)節(jié)奏、審慎評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，將是在這輪城市更新浪潮中掘金的關(guān)鍵。
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