關(guān)稅博弈下穩(wěn)樓市如何發(fā)力
編者按最近美國挑起全球關(guān)稅大戰(zhàn)，針對美國加征高額關(guān)稅的霸權(quán)主義行徑，中國斷然采取堅決的反制措施，中美關(guān)稅博弈下，出口受到一定影響，穩(wěn)樓市對于穩(wěn)定中國經(jīng)濟大盤至關(guān)重要。本期地產(chǎn)周刊聚焦穩(wěn)樓市政策如何進(jìn)一步發(fā)力，助力擴大內(nèi)需。
專家建議，優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房模式，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，探索“先租后購”的漸進(jìn)式產(chǎn)權(quán)獲取機制，讓年輕人能夠以更低成本實現(xiàn)住房階梯升級；創(chuàng)新金融支持工具，開發(fā)適合年輕人收入特點的長期低息貸款產(chǎn)品，同時擴大公積金使用范圍，切實降低購房綜合成本。
■中國經(jīng)濟時報記者 李曉紅
美國“對等關(guān)稅”政策引發(fā)全球股市、匯率、債市等的劇烈波動。在中美關(guān)稅博弈的情況下，對中國樓市有何影響？
接受中國經(jīng)濟時報記者采訪的專家認(rèn)為，中美關(guān)稅博弈，樓市會受到一定的影響。不過，在我國推動經(jīng)濟從外向型向內(nèi)需型轉(zhuǎn)變的背景下，受益于資產(chǎn)避險需求、政策支持及內(nèi)需驅(qū)動，作為重要經(jīng)濟支柱的樓市會受到更多關(guān)注。
持續(xù)增強市場信心
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的企穩(wěn)回升。4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，住房市場成交活躍度提升，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)增加。其中，一線城市環(huán)比上漲，迎來了“小陽春”，為市場注入了信心。
在“對等關(guān)稅”政策引發(fā)經(jīng)濟不確定性的情況下，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍被視為一種保值資產(chǎn)，可能會受到更多關(guān)注。
對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰表示，避免中美博弈影響民眾對未來經(jīng)濟預(yù)期以及房地產(chǎn)市場的信心，可以考慮給予供給側(cè)與購房者適當(dāng)減稅等優(yōu)惠政策，加大穩(wěn)樓市力度。
北京聯(lián)合大學(xué)人居研究中心主任張遠(yuǎn)索在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，要積極提升居民對樓市的信心。除了進(jìn)一步降低首付、房貸利率、優(yōu)化公積金政策等常規(guī)手段之外，還可通過加大城中村和危舊房改造貨幣化安置力度、合理控制新增用地規(guī)模等手段提振購房需求。另外，更應(yīng)該重視一線城市的帶動作用。
中國城市發(fā)展研究會副秘書長劉正山建議，穩(wěn)樓市政策進(jìn)一步發(fā)力，應(yīng)該通過供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力，打通房地產(chǎn)市場的“堵點”，促進(jìn)良性循環(huán)。政策上應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大力度，徹底取消限售政策，動態(tài)優(yōu)化首付比例等貸款限制，釋放合理住房需求；加大稅收優(yōu)惠的力度，如擴大契稅減免范圍，對“賣一買一”家庭減免個稅等，降低購房和置換房屋成本。
對于供給側(cè)而言，通過加快“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地和“以舊換新”等舉措，刺激改善型需求入市；推進(jìn)“帶押過戶”簡化交易流程，提升市場流通效率；鼓勵房企發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（RE?ITs），紓解企業(yè)流動性壓力，激活存量住房市場活力。
激活細(xì)分人群購房需求
近年來，隨著年輕群體逐漸成為購房需求的主力，年輕群體對居住需求從看重“功能”轉(zhuǎn)向注重“品質(zhì)”，正在重塑房地產(chǎn)市場格局。與此同時，隨著中國加速進(jìn)入老齡化社會，專為老年人設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)需求激增。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2025年3月，中國60歲以上人口已達(dá)3.2億，占總?cè)丝诘?2.8%。到2035年，這一比例將超過30%。
在這一變化的背后，不僅反映了房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，而且對生活品質(zhì)、居住環(huán)境有了更高的要求。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民告訴中國經(jīng)濟時報記者，在人的一生中，住房需求隨著年齡和收入增長動態(tài)迭代。剛步入社會時租房，到有一定積累后首次置業(yè)，收入增長后會產(chǎn)生改善性住房需求，年老之后還會有度假及養(yǎng)老居住需求，始終都在新的約束條件下尋找新的性價比，這實際上也為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供了澎湃動力。
“房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，迫切需要響應(yīng)年輕群體、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分市場的購房需求?！眳怯⒔鼙硎?。
對此，接受中國經(jīng)濟時報記者采訪的專家一致認(rèn)為，要針對不同群體的核心痛點，制定差異化的支持政策，激活有效供給。
在劉正山看來，對年輕群體而言，當(dāng)前面臨的主要矛盾是住房可支付能力不足與居住穩(wěn)定性需求之間的矛盾。建議優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房模式，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，探索“先租后購”的漸進(jìn)式產(chǎn)權(quán)獲取機制，讓年輕人能夠以更低成本實現(xiàn)住房階梯升級；創(chuàng)新金融支持工具，開發(fā)適合年輕人收入特點的長期低息貸款產(chǎn)品，同時擴大公積金使用范圍，切實降低購房綜合成本。
在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，關(guān)鍵是要突破醫(yī)療配套不足和支付能力受限等瓶頸。一方面需要通過土地政策傾斜和規(guī)劃引導(dǎo)，推動適老化住宅建設(shè)，支持存量物業(yè)改造為養(yǎng)老社區(qū)；另一方面要深化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，將養(yǎng)老服務(wù)納入醫(yī)保支付范圍。同時，還可以通過稅收優(yōu)惠鼓勵家庭代際支持，如對子女為父母購置養(yǎng)老住房給予契稅減免等。
張遠(yuǎn)索認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)年輕群體的生活方式和消費習(xí)慣，突出住房產(chǎn)品的個性化和舒適性，同時給予購房補貼、稅費減免等優(yōu)惠政策。養(yǎng)老地產(chǎn)要具備便捷、舒適、安全的居住環(huán)境，同時要提供專業(yè)服務(wù)和創(chuàng)新運營模式。
吳英杰強調(diào)，根據(jù)年輕群體就業(yè)與子女教育的需求，配置更多就業(yè)崗位與優(yōu)質(zhì)教育資源，增強年輕群體的購房意愿。養(yǎng)老地產(chǎn)則需要配置相應(yīng)的社區(qū)食堂與配餐、建立社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站等適合老人收入的適老服務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)在裝修與設(shè)備配置上要考慮老年人的特點，建立與社區(qū)醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)的聯(lián)動機制，同時，可以在社區(qū)內(nèi)建設(shè)適合年輕人的地產(chǎn)項目，以便年輕人就近照顧老人，老人照顧兒孫。
“考慮到新市民缺乏原始積累，總體上收入還不高，面臨的不確定性也較強，所以，他們更看重性價比中的價格，基本體面而價格合理的住房是他們的首選，最好再輔之以較為優(yōu)惠的住房消費金融方案。老市民更看重性價比中的性能，能夠精準(zhǔn)貼合其細(xì)分需求的差異化好房子市場空間廣闊，但需要上游土地要素加快市場化改革進(jìn)程，通過降要素成本來為住房產(chǎn)品力升級打開空間?！蓖跞鹈癖硎?。
總 監(jiān) 制丨王 輝車海剛
監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋
主 編丨毛晶慧 編 輯丨蔣 帥
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