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作者：余飛
01
西安房價，猛回頭
細數(shù)了一下，西安新房價格已經(jīng)連跌半年，二手房則連跌了18個月。
這與同處西部的成都形勢完全不同。成都新房從去年12月份止跌上漲以來，連續(xù)四個月上漲。二手房價格自去年10月份止跌上漲以來連續(xù)上漲了6個月。
而且，成都一季度商品房 成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上漲19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上漲32.9%。
而西安：
第一，新房與二手房持續(xù)連跌。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份西安新房環(huán)比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手房環(huán)比下跌0.3%，同比下跌6.9%。
第二，當北上廣深杭成一季度成交量躁動時，西安依舊低迷。
西安房管局披露，2025年3月，西安市商品房簽約面積僅為56.2萬平方米，與去年同期相比減少了18.7%，與上月相比也下降了9.3%。
二手房成交量好很多。
3月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積114.61萬平方米；其中，住宅網(wǎng)簽備案10470套，面積105.36萬平方米。
這一數(shù)據(jù)比2025年2月份的6972套環(huán)比上漲了50.17%，同比上漲了8.87%，也刷新了最近這兩年以來的二手房成交新紀錄，成交量僅次于2023年3月份的12151套。
二手房量漲、價跌，顯然是業(yè)主們在以價換量。
相比于東部與中部城市，西安房價調(diào)整的時間較晚，新房去年四季度才開始下跌。
按照房地產(chǎn)的板塊輪動理論，西安往后還會繼續(xù)調(diào)整相當長的一段時間。
畢竟這座城市的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)以及房價收入比，嚴重制約了這座城市的房價空間。
02
西安房價為何開始連跌
其實，對于西安的連跌，是意料之中，也是情理之中的事情。
因為，西安的商品房銷量在跳水。
西安新房成交量2018年見頂之后，一路下滑。并且從2021開始大幅下滑，2024年線的新房成交面積1328.05萬平方米，只有2018年的一半。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：西安市統(tǒng)計局
除了銷量直接誘導(dǎo)價格下滑外，經(jīng)濟氛圍也是重要的、不可忽視的因素。
從2023年三季度開始，西安的經(jīng)濟增速就表現(xiàn)出了明顯疲態(tài)。
2023前三季度西安GDP增速4.6%，跑輸了大盤5.2%的增速。2023年全年GDP增速5.2%，與國家平均增速持平。
進入2024年，西安的增速動力明顯不足了，一季度和上半年增速位居萬億城市倒數(shù)第二位。
去年全年，西安的GDP增速4.6%，依舊跑輸全國大盤0.4個百分點。這一增速在27個萬億GDP城市中，位列倒數(shù)第四，僅好于佛山、廣州、南京。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局
影響其經(jīng)濟增速的核心因素，是工業(yè)。
這一點，從去年上半年的數(shù)據(jù)中，更能體現(xiàn)出來。
2024年1至6月，西安固定資產(chǎn)投資增速-5.8%，其中工業(yè)投資增速-13.3%。
此情形下，去年上半年西安的工業(yè)總產(chǎn)值下降了0.8%，規(guī)模以上工業(yè)中，大部分工業(yè)增加值都在下滑。
來源：西安統(tǒng)計局
下半年，西安加大了工業(yè)投資力度，全年工業(yè)投資實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，增長了1.1%，最終實現(xiàn)了西安工業(yè)總產(chǎn)值增幅轉(zhuǎn)正，增長了4.4%。
來源：西安統(tǒng)計局
最終將西安的GDP增速排名，從萬億城市倒數(shù)第二上升到了倒數(shù)第四。
從西安全年的規(guī)模以上工業(yè)分行業(yè)數(shù)據(jù)來看，仍有很多在下滑，這對于工業(yè)本身不夠強大的西安來說，會是其2025年能否走出水逆周期的關(guān)鍵。
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如汽車、裝備制造增長疲軟，而新興產(chǎn)業(yè)（如半導(dǎo)體、光伏）尚未形成足夠的經(jīng)濟拉動效應(yīng) 。經(jīng)濟增長動能不足導(dǎo)致居民收入預(yù)期下降，購房能力受限。
此外，2024年西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約5.1萬元，而新房均價達1.6萬元 /㎡，房價收入比高達28.1倍，遠超國際警戒線（6-8 倍）。普通工薪階層購房需依賴 “六個錢包” 或長期儲蓄，進一步抑制需求。
當然，西安也不是沒有好消息。
2024年，西安常住人口增加了8.94萬人，增量位居全國第八位，北方城市第一位。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局
但這一增量相較于其七普時期的年均增量堪稱跳水，2010至2020十年間，西安年均常住人口增量44.85萬人。2021年也還有20多萬增量，如今只有幾萬增量。
當然，這是大趨勢，哪怕人口增量彪悍的深圳、廣州也難擋大勢。
03
關(guān)于西安的兩個問題
最后來說說關(guān)于西安的兩個問題。
第一，為何西安的工業(yè)不強？
印象中，西安可是軍工重地，西安集聚了中國航天的1/3、航空的1/4的科研單位和生產(chǎn)力量，是中國航天航空動力之鄉(xiāng)、中國兵器工業(yè)重鎮(zhèn)。整座城市的國防科技實力僅次于北京，排名全國第二。
如果說大連、上海、廣州修建的航空母艦、巡洋艦等艦艇，是在推動中國成為海權(quán)強國的話，那么，西安就是中國爭奪制空權(quán)的一大支點。
西安生產(chǎn)了諸多空中國之重器，如轟-6、飛豹、空警-2000，運-20以及長征系列所有運載火箭的發(fā)動機等。它還是全國唯一擁有完整衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)鏈的地區(qū)。
然而，西安能夠計入或者可以公開的工業(yè)實力，很不夠看。
從西安公布的數(shù)據(jù)來看，2020年全部工業(yè)增加值1828.59億元，2021年、2022年、2023年沒有公布直接數(shù)據(jù)，只公布了增速。
2021年增長了5.7%，2022年增長了13.9%。以此估算，2022年的工業(yè)增加值應(yīng)該為2201億元。
2023年工業(yè)增加值增長9%，以此計算為2399.09億元。這一數(shù)據(jù)如何？
工業(yè)第一城深圳，2023年規(guī)模以上工業(yè)增加值11818.61億元。
和頭部工業(yè)強城沒法比。
即便與工業(yè)腰部城市比，西安也存在劣勢。2023年晉級為萬億GDP城市的煙臺，全年全部工業(yè)增加值3682.35億元。2024年晉級為萬億城市的唐山，2023年的全部工業(yè)增加值也有4233.4億元。
此外，西安統(tǒng)計局披露，在千億產(chǎn)業(yè)數(shù)值上只有3個，一個是計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)，一個是汽車制造業(yè)，一個是電氣機械和器材制造業(yè)。
2022年，汽車制造業(yè)已經(jīng)超越計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)，成為西安的當家產(chǎn)業(yè)。
2023年，汽車制造業(yè)，電器機械和器材制造業(yè)，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)營業(yè)收入都在2000億之上。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：西安統(tǒng)計局
沒有對比，就沒有傷害，看看其他城市的千億產(chǎn)業(yè)。
深圳擁有7個千億產(chǎn)業(yè)，其中一個萬億產(chǎn)業(yè)，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計局
蘇州擁有11個千億產(chǎn)業(yè)，其中1個為萬億產(chǎn)業(yè)。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：蘇州市統(tǒng)計局
東莞，5個千億產(chǎn)業(yè)，其中一個萬億產(chǎn)業(yè)。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市統(tǒng)計局
無錫 擁有9個千億產(chǎn)業(yè)。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計局
廣州擁有6個千億產(chǎn)業(yè)。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計局
成都、武漢、杭州各自擁有4個千億產(chǎn)業(yè)。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：武漢市2023年統(tǒng)計年鑒
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：杭州市2024年統(tǒng)計年鑒
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：成都市2024年統(tǒng)計年鑒
西安擁有如此之多的軍工企業(yè)，還有更多的科研院所，為何沒能賦能西安的工業(yè)。
根本原因在于軍工與科研院所雖然是高精尖的科技工業(yè)，但也是封閉的“孤島經(jīng)濟”，西安沒有打通它們與市場的傳導(dǎo)、轉(zhuǎn)化機制。
陜西坐擁眾多軍工、科技、航天、高校，但由于其國家指令性強城，產(chǎn)業(yè)化程度低，并未對陜西經(jīng)濟提供太大助力。
除了省市矛盾，陜西省同高校、科研軍工院所之間也有很多扯不清的矛盾。陜西高校眾多，多數(shù)都為中央部屬高校。即使非部屬的西安工業(yè)大學(xué)、西安理工大學(xué)、西安建筑科技大學(xué)、西安工程大學(xué)也都有著曾經(jīng)部屬的歷史，高校與科研院所吃中央財政，關(guān)起門來辦學(xué)、研究，與地方關(guān)系不大。
這是西安需要解決的一個痛點。西安急需擺脫軍工強而工業(yè)不強的矛盾。
第二，西安的房價，還會繼續(xù)調(diào)整嗎？
西安這座城市，作為西北第一城，最大的優(yōu)勢，就是人口競爭力，在西北沒有哪座城市敢與之爭鋒。
這一點，其人口增量數(shù)據(jù)中就是最好的說明。
人口源源不斷地流入，帶來源源不斷的需求，對西安樓市構(gòu)成較大利好。
而且，西安還虹吸著周邊地區(qū)的購房需求。
這些都構(gòu)成了西安房價的底氣，但在房地產(chǎn)市場整體預(yù)期缺失、調(diào)整仍在繼續(xù)的當下，西安的下跌才開始而已。
最關(guān)鍵的是，如今全球局勢動蕩加劇，關(guān)稅大戰(zhàn)重燃。
當然，由于西安的出口規(guī)模不大，2024年只有2775.8億元。對美依賴度也不高，只有4.9%，是外貿(mào)三十強城市對美依賴度最低的城市。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局、各地海關(guān)
但是，對于這座經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)本就在陣痛期的城市來說，一絲一毫的波動，影響都可能被放大。
總而言之，調(diào)整仍會繼續(xù)。
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