今年的廣州買家是幸福的，除天河?xùn)|老黃埔等多個(gè)板塊新盤井噴外，政府還推出了新物種——配售型保障房。
對(duì)這個(gè)新物種，市場(chǎng)討論也很熱烈。
“把房?jī)r(jià)打下來”、“背刺商品房”、“剛需買家福音”...一時(shí)之間，究竟買配售型保障房，還是商品房，成了很多家庭的新煩惱。
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我司大V梅道理和二娃，就有很多粉絲來咨詢，很多夫妻之間也有分歧。
妻子說價(jià)格真香，男方反駁說不如租房；丈夫說地段可以，女方說產(chǎn)品一般...總之就是各說各的，誰也說服不了誰，還特地找到我們來評(píng)理。
二者相輔相成，并非水火不容
其實(shí)，配售型保障房和周邊商品房，二者并非對(duì)立關(guān)系，而是相輔相成的關(guān)系。
一方面，政府愿意做配售型保障房的地段，都是經(jīng)過深思熟慮的。
不同于以前的保障房，配售型保障房相當(dāng)于2.0版，地段更核心。
根據(jù)配售型保障房管理辦法，考慮到職住平衡，配售型保障房?jī)?yōu)先選址交通便利、公共服務(wù)設(shè)施齊全的區(qū)域。
截圖自配售型保障性住房管理辦法（試行）的通知
從首批籌建的項(xiàng)目來看，像是奧體新城保障房、新滘西路保障房、科學(xué)城蘿崗和苑等，都在優(yōu)質(zhì)地段，有產(chǎn)業(yè)，有地鐵，配套全，素質(zhì)能打。
另一方面，二者協(xié)力能將片區(qū)發(fā)展更上一層樓。
以科學(xué)城區(qū)府板塊為例。
蘿崗和苑與佳大瑞園、科城山莊、星樾山畔、敏捷廣場(chǎng)等，性質(zhì)涵蓋保障性住房、商品房與商業(yè)，既功能區(qū)分又能互補(bǔ)形成合力，共同構(gòu)成一個(gè)舒適住區(qū)。
而人多了，商業(yè)、教育、各項(xiàng)配套都會(huì)更豐盛，居住氛圍也更好。
各有利弊，關(guān)鍵看怎么權(quán)衡
那么，對(duì)買家來說，二者之間怎么選？
這就要先認(rèn)清各自的優(yōu)勢(shì)和短板，然后結(jié)合家庭情況，對(duì)生活舒適度的要求，以及未來的規(guī)劃做選擇。
NO.1
配售型保障房：
總價(jià)低，但轉(zhuǎn)手難、流通性差
從咨詢我們的粉絲情況來看，很多人之所以關(guān)注到配售型保障房這個(gè)新物種，主要有兩點(diǎn)。
一是，地段和配套不錯(cuò)，這一點(diǎn)前面已經(jīng)說過，就不再贅述。
二是，總價(jià)門檻不高。
比如首批公開申購的蘿崗和苑，主推建面約76-93㎡兩三房，3梯8戶，內(nèi)部空間設(shè)計(jì)無功無過，基本功能也都能滿足。
主要是基準(zhǔn)價(jià)才15800元/㎡，不到旁邊星樾山畔TOD（均價(jià)3.6萬/㎡）、科城山莊（單價(jià)3.9-5.2萬/㎡）的一半。
戶型不大，加上單價(jià)不高，最小的76㎡戶型總價(jià)大約120萬，這個(gè)門檻，在科學(xué)城可以說是地板級(jí)，所以，很多預(yù)算不多的買家關(guān)注度很高。
蘿崗和苑項(xiàng)目實(shí)拍
不過呢，甘蔗沒有兩頭甜，享受了總價(jià)優(yōu)勢(shì)，也要與短板共處。
其一是有準(zhǔn)入門檻。這類房?jī)H限特定購買人群，不單要在廣州無房，對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納年限、學(xué)歷和專業(yè)技術(shù)職稱，也有要求。
其二是流通性弱。配售型保障房一旦買下來，只能自住，不能長期空置，不能抵押，不能出租，想要轉(zhuǎn)手，還要等到3年封閉持有期后。
轉(zhuǎn)手還只能通過政府回購，或者內(nèi)部流通的方式，流動(dòng)性比較低，如果你萬一急需流動(dòng)資金，或者有了二胎，父母來幫忙照料，就會(huì)比較吃緊。
蘿崗和苑項(xiàng)目鳥瞰圖
而且，雖說項(xiàng)目體量大，內(nèi)部設(shè)施也全，但居住密度較高，與安置房限價(jià)房混居，人員較駁雜，這也是買家需要提前考慮清楚的點(diǎn)。
其三是沒有金融屬性。買了后，房?jī)r(jià)上漲與你無關(guān)，每年還會(huì)折價(jià)1%，有個(gè)咨詢我們的粉絲，算過賬后認(rèn)為，租房可能還劃算些。
所以，有人想要以低成本擁有一套房，有人理性算總賬，利弊皆很明顯，這就是很多夫妻爭(zhēng)吵的關(guān)鍵。
NO.2
商品房：
沒有購買限制，有金融屬性，品質(zhì)高
相比配售型保障房，商品房的優(yōu)勢(shì)則很明顯，我們以同樣在科學(xué)城的佳大瑞園為例來拆解。
首先，沒有準(zhǔn)入門檻，不限購，不限售，沒有條條框框限制。
想自用？想放租？想轉(zhuǎn)手？全憑自己決定，流通性強(qiáng)，樓市上行，也能水漲船高，金融屬性強(qiáng)。
佳大瑞園實(shí)景 @廣州房產(chǎn) 攝
其次，密度低，戶型選擇豐富，品質(zhì)高。
佳大瑞園的容積率只有2.2，在科學(xué)城板塊，指標(biāo)處在第一梯隊(duì)。
正是由于密度低，可以有更多空間給到綠化，整個(gè)社區(qū)園林面積將近7000㎡，接近項(xiàng)目占地面積的4成規(guī)模。
加上外部還有香雪公園、長嶺現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公園等多座公園圍繞，佳大瑞園相當(dāng)于住在公園里的低密社區(qū)。
佳大瑞園實(shí)景 @廣州房產(chǎn) 攝
產(chǎn)品方面，兩梯四戶，戶戶朝南，將清風(fēng)陽光引入家中。
目前在售的1、2、3號(hào)樓，戶型為建面約94㎡三房、建面約110㎡三房和建面約129㎡四房，不論是小年輕夫妻，三口之家，還是三代同堂都能滿足。
至于內(nèi)部空間，方正實(shí)用，有大尺度，全屋品牌交標(biāo)，品質(zhì)感在線。
我們收到消息，五一期間，項(xiàng)目部分房型產(chǎn)品即將清棟，價(jià)格優(yōu)惠幅度很給力，不過貨量不多，錯(cuò)過后續(xù)就沒機(jī)會(huì)了。
再有，學(xué)鐵商都有。
受益于科學(xué)城區(qū)府核心的站位，佳大瑞園的生活配套，可以說是要啥有啥，而且都是現(xiàn)成的。
通勤出行，從小區(qū)出發(fā)大概走約800米，就能到7號(hào)線和21號(hào)線交匯的水西站，坐21號(hào)線5站到天河智慧城，通過換乘4號(hào)線，速達(dá)金融城。
通過7號(hào)線，可去往萬博、南站，出差或出游坐高鐵也很方便。
水西地鐵站 @廣州房產(chǎn) 攝
遇到周末，也可以走幾步路到峻泰路站坐黃埔有軌電車1號(hào)線，然后開啟citywalk之旅，去香雪公園賞花，去寶能觀致文化中心聽演唱會(huì)...
黃埔有軌電車1號(hào)線峻泰路站
購物的話，周邊有蘿崗敏捷廣場(chǎng)、蘿崗萬達(dá)廣場(chǎng)、銳豐中心、蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)、至泰廣場(chǎng)、大壯國際廣場(chǎng)等多座大型商場(chǎng)，商業(yè)密度在黃埔屬于第一梯隊(duì)。
當(dāng)中，敏捷廣場(chǎng)與佳大瑞園只有一路之隔，下班后就能去買新鮮蔬果，或者看場(chǎng)電影，在川味火鍋飽餐一頓。
敏捷廣場(chǎng) @廣州房產(chǎn) 攝
教育方面，根據(jù)去年的官方招生公告，項(xiàng)目對(duì)口學(xué)校為香雪小學(xué)，學(xué)校是現(xiàn)成的，不用像新校那樣擔(dān)心會(huì)否兌現(xiàn)。
搖號(hào)的初中，鐵英中學(xué)、北師大廣州實(shí)驗(yàn)學(xué)校等，也都是口碑不錯(cuò)的學(xué)校。
截圖自黃埔區(qū)教育局官網(wǎng)
總的來說，佳大瑞園舒適度高，配套齊全，又是區(qū)府板塊稀缺一手在售現(xiàn)房項(xiàng)目，即買即入住，吸引力挺足的。
要說不足嘛，也是有的，總價(jià)會(huì)高過蘿崗和苑，月供壓力相對(duì)大些。
部分戶型或有噪聲影響，不過這個(gè)可以在后期裝修做做努力，通過加裝隔音玻璃等把影響降到最低。
怎么選，看家庭適配性
綜合下來，配售型保障房總價(jià)低，適合預(yù)算不高，未來規(guī)劃穩(wěn)定的朋友。
如果你想在廣州有套自己的房子安居，未來20年甚至更長時(shí)間都不打算換房，則建議買，不過要做好犧牲居住品質(zhì)的準(zhǔn)備。
而商品房，則適合預(yù)算稍高，未來預(yù)期更強(qiáng)，會(huì)不斷迭代居住品質(zhì)，講究生活品質(zhì)、享受型的朋友。
所以，關(guān)于配售型保障房和商品房，二者并不是對(duì)立面，適合的人群也不同。
至于具體怎么選，就看家庭的適配性了。
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