觀點(diǎn)網(wǎng) 正值春夏之交，法國(guó)梧桐樹(shù)果球開(kāi)始成熟炸裂，毛絮伴隨著種子隨風(fēng)飄落在人行道攢動(dòng)的人群頭上。
4月16日，武漢天地迎來(lái)其二十周年紀(jì)念，相關(guān)慶?；顒?dòng)隨之開(kāi)啟。這座商業(yè)綜合體因此顯得比平時(shí)更熱鬧一些。
武漢天地位于武漢漢口核心城區(qū)，以商業(yè)街區(qū)、壹方南館和壹方北館兩個(gè)“盒子”，共三座零售商業(yè)體為核心，與四棟超甲級(jí)寫(xiě)字樓，多個(gè)高端改善住宅產(chǎn)品，組合為總建筑面積約150萬(wàn)平方米的綜合發(fā)展項(xiàng)目。
其中，體量5.7萬(wàn)平方米商業(yè)街區(qū)被認(rèn)為是武漢天地的精華所在。其前身為瑞安房地產(chǎn)取得的61.2公頃永清地區(qū)重建項(xiàng)目?jī)?nèi)，漢口舊租界區(qū)域一片歷史保護(hù)建筑群。
2005年，瑞安攜上海新天地、虹瑞天地經(jīng)驗(yàn)踏足武漢，獲取了上述舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，并以此開(kāi)啟武漢建國(guó)以來(lái)最大的城市更新工程。
在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，秉承歷史風(fēng)貌街區(qū)保護(hù)開(kāi)發(fā)理念，瑞安突破了當(dāng)時(shí)舊改“大拆大建”的做法，主動(dòng)保留了舊租界內(nèi)11棟歷史保護(hù)建筑與60余株原生梧桐樹(shù)，為目前商業(yè)街區(qū)別具風(fēng)味的消費(fèi)氛圍打下基礎(chǔ)。
憑借如此文化底蘊(yùn)，瑞安在武漢天地繼續(xù)推行獨(dú)特的“商業(yè)先行”開(kāi)發(fā)模式。2007年，武漢天地商業(yè)街區(qū)一期作為項(xiàng)目首期開(kāi)放部分亮相，2009年街區(qū)全面開(kāi)業(yè)。
在此之后十余年內(nèi)，武漢天地其余業(yè)態(tài)部分陸續(xù)落成投入運(yùn)營(yíng)。
入漢20年
值進(jìn)入武漢20周年慶典，瑞安同時(shí)召開(kāi)媒體座談會(huì)，對(duì)公司過(guò)去的成績(jī)和未來(lái)經(jīng)營(yíng)方向做一次總結(jié)分享。作為這20年歷程的里程碑式項(xiàng)目，武漢天地自然成為話題的中心。
武漢天地能夠扎根武漢核心城區(qū)，并不是件容易的事。
武漢素來(lái)以地理位置之優(yōu)越稱(chēng)著。扼守長(zhǎng)江和漢江兩條水路咽喉，這座被稱(chēng)為“江城”的超級(jí)都市，是3500年人流物流聚集，文明與商業(yè)基因交織的熱土。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，武漢商業(yè)總存量面積高達(dá)1436萬(wàn)平方米。人均商業(yè)面積1.04平方米，該數(shù)據(jù)穩(wěn)居全國(guó)前三地位，武漢零售商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈可想而知。
但武漢天地仍然脫穎而出。目前，由5.7萬(wàn)平方米商業(yè)街區(qū)（下稱(chēng)，新天地街區(qū)）、12萬(wàn)平方米壹方南館、7.2萬(wàn)平方米壹方北館結(jié)合的全業(yè)態(tài)多元化商業(yè)系統(tǒng)，亦仍然受到市場(chǎng)歡迎。
據(jù)透露，2024年武漢天地全域客流同比增長(zhǎng)18%至4000萬(wàn)人次。至期末，三個(gè)商業(yè)體綜合出租率超95%。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，項(xiàng)目全年租金及總收入達(dá)到3.76億元，同比增長(zhǎng)3%，是上海之外貢獻(xiàn)收入最多的項(xiàng)目。
當(dāng)談到“武漢天地商業(yè)為何成功”的話題，瑞安新天地行政總裁張斌表示，最重要的是要做“面目清晰的項(xiàng)目”。
何為“面目清晰”，張斌提出，它主要考慮三個(gè)層面的問(wèn)題：其一，客戶畫(huà)像，“客戶是誰(shuí)、他們的需求是什么？”；其二，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)；其三，你能提供什么核心競(jìng)爭(zhēng)力？
張斌表示，現(xiàn)時(shí)中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)存在過(guò)量供應(yīng)、同質(zhì)化、缺乏內(nèi)容創(chuàng)造能力等問(wèn)題。而解決方法，正是要做“面目清晰的項(xiàng)目”，而不能做無(wú)謂的異地復(fù)制。
反映到新天地街區(qū)，該項(xiàng)目因此結(jié)合當(dāng)?shù)卮a頭經(jīng)濟(jì)、開(kāi)埠文化，引入所有“新天地”系列獨(dú)有的“戶外美食街”。
“初到武漢，我坐了一次公共汽車(chē)……我左邊一個(gè)人在吃面窩，右邊一個(gè)人拿著一碗湯面……但竟然沒(méi)有灑到我。”張斌回憶，這是他初次認(rèn)識(shí)到武漢的本地人戶外流動(dòng)用餐的習(xí)慣。
對(duì)在地文化的尊重，促成了新天地街區(qū)“戶外美食街”的落地。據(jù)他介紹，這條美食街目前也是武漢天地全場(chǎng)生意最好、租金是最高的區(qū)域。
打造面目清晰的項(xiàng)目，也意味著運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行孜孜不倦的調(diào)改。
據(jù)了解，項(xiàng)目最近一次大型調(diào)改自2020年開(kāi)始，當(dāng)時(shí)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)借助疫情造成的市場(chǎng)低迷期，對(duì)武漢天地進(jìn)行了十分徹底的調(diào)整，據(jù)悉，新天地街區(qū)調(diào)整了95%的品牌。
據(jù)分析，調(diào)整主要圍繞3個(gè)層面進(jìn)行。首先，豐富原有的大餐飲矩陣，引入了茶顏悅色、好利來(lái)等武漢首店。
同時(shí)，項(xiàng)目提升了零售業(yè)態(tài)比例，加強(qiáng)消費(fèi)者非餐時(shí)段體驗(yàn)。例如在壹方南館，將大量新能源汽車(chē)品牌，汰換為潮牌服飾?！拔錆h天地現(xiàn)在20%以上面積的零售門(mén)店，要么是首店，要么是非常有特色形態(tài)的店?！?/p>
另外，項(xiàng)目也加強(qiáng)對(duì)“夜經(jīng)濟(jì)”的傾斜，例如將原作為主力店的電影院調(diào)整為夜店，并引進(jìn)一些酒吧、KTV品牌。
如上所述，“首店經(jīng)濟(jì)”是武漢天地重要的策略之一。2024年至今，項(xiàng)目調(diào)整仍在持續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，去年年內(nèi)武漢天地全年簽約入駐了3CE、Mardi Mercredi、Tagi.、lululemon等47家首店及旗艦店。
按照規(guī)劃，2025年新天地街區(qū)和壹方南館將繼續(xù)推進(jìn)“天地南館一體化”策略，圍繞“年輕化”主題，引入Hollister、Adidas、高達(dá)基地、POPMART、消失的法老等華中首店及旗艦店。
壹方北館則繼續(xù)圍繞品質(zhì)家庭定位，迭代體驗(yàn)、餐飲娛樂(lè)品牌，夯實(shí)一站式家庭購(gòu)物中心的定位。
至于更長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，張斌透露，希望就武漢天地補(bǔ)充更多文化、戶外元素。
走向何方
武漢天地的成功，是瑞安房地產(chǎn)“城市深耕”戰(zhàn)略的縮影。
作為“慢工出細(xì)活”的港企代表，瑞安對(duì)項(xiàng)目拓展的態(tài)度向來(lái)謹(jǐn)慎，不求量而求質(zhì)。截至目前，該公司項(xiàng)目?jī)H布局在上海、武漢、佛山、重慶和南京5座城市。
其中，武漢為瑞安第二大布局城市，擁有約309.5萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。
除武漢天地外，瑞安于2017年聯(lián)合中信泰富地產(chǎn)，拿下光谷中心城土地，目前正打造總建筑面積120萬(wàn)平方米的光谷創(chuàng)新天地項(xiàng)目。
目前，該項(xiàng)目商辦部分已成功吸引?？低暋⒏袼{(lán)若、飛速創(chuàng)新、四方光電等行業(yè)龍頭進(jìn)駐，自持超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓順利完成主體結(jié)構(gòu)封頂。
而商業(yè)部分創(chuàng)新天地商業(yè)公園（KIC PARK），預(yù)計(jì)將于今年9月30日開(kāi)業(yè)。目前，悅活里TASTE、THE ONE KTV、云庭薈、星巴克Green Store、2046 lounge藝術(shù)音樂(lè)酒吧、久藏、好利來(lái)、MINISO名創(chuàng)優(yōu)品武漢首家寵物主題店等數(shù)十家品牌已鎖定入駐。
2021年，瑞安房地產(chǎn)再聯(lián)手武漢城建集團(tuán)，獲取長(zhǎng)江右岸武昌灣船廠舊址，計(jì)劃打造總建筑面積超115萬(wàn)平方米的武漢長(zhǎng)江天地。
該項(xiàng)目目前因發(fā)掘出了清代湖廣總督府遺址而暫時(shí)停工。張斌表示，長(zhǎng)江天地還在不停地打磨，因考古發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目未來(lái)將找到一個(gè)蛻變的機(jī)會(huì)。
而在上海，瑞安目前在上海管理的辦公樓及零售面積已達(dá)到約280萬(wàn)平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮乃饺松虡I(yè)物業(yè)業(yè)主。
資料顯示，瑞安在上海落地了全部四種發(fā)展模式的項(xiàng)目：以上海新天地為代表的城市核心復(fù)合發(fā)展項(xiàng)目；以創(chuàng)智天地、Inno創(chuàng)智為代表的知識(shí)社區(qū)項(xiàng)目；以及以蟠龍?zhí)斓貫榇淼腢rban Retreat城市微度假項(xiàng)目；以瑞虹天地為代表的區(qū)域性社區(qū)項(xiàng)目。
在全國(guó)5座城市落地的四種類(lèi)型項(xiàng)目，由此沉淀下來(lái)估值超1000億元的資產(chǎn)，形成了瑞安房地產(chǎn)未來(lái)重要的收入來(lái)源之一。
2024年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，年內(nèi)瑞安房地產(chǎn)租金及相關(guān)收入總額（包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司）為35.47億元，較去年同期增長(zhǎng)9%。租金收入占總收入比重約43.4%。
“這1000億元資產(chǎn)將給我們帶來(lái)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)類(lèi)收入，面向未來(lái)，我們要把每一個(gè)項(xiàng)目的面目、定位提升得越來(lái)越清晰?！睆埍蠓窒怼?/p>
除存量資產(chǎn)的有機(jī)增長(zhǎng)，按照規(guī)劃，瑞安房地產(chǎn)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)還將來(lái)自?xún)蓷l途徑。
包括已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展軌道的項(xiàng)目，例如上述提到的光谷創(chuàng)新天地、武漢長(zhǎng)江天地。瑞安房地產(chǎn)內(nèi)部將這類(lèi)項(xiàng)目稱(chēng)為PUD項(xiàng)目。
另外，瑞安也會(huì)繼續(xù)向外尋找新機(jī)會(huì)。一方面，會(huì)尋求合適的機(jī)會(huì)來(lái)做相應(yīng)的重資產(chǎn)投資，另一方面，會(huì)依靠輕資產(chǎn)策略外拓，股權(quán)合作和管理輸出兩條路線同時(shí)推進(jìn)。
近年股權(quán)合作的案例，例如2023年12月，瑞安房地產(chǎn)以12.06億元的價(jià)格出售上海鴻壽坊項(xiàng)目65%股權(quán)售予大家保險(xiǎn)旗下鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙；今年2月，則出讓了召稼樓項(xiàng)目30%股權(quán)予南虹橋集團(tuán)。
而管理輸出方面，瑞安房地產(chǎn)在2024年就簽約了上海永年里和奉賢南橋兩個(gè)項(xiàng)目。
“最近的幾年大環(huán)境調(diào)整，公司不想承擔(dān)太多的風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)用非常穩(wěn)健的方式，挑一些策略性地塊和合作伙伴打造有影響力的項(xiàng)目，我們非常挑剔合作伙伴，每個(gè)項(xiàng)目都是我們擅長(zhǎng)做的?！睆埍蠓Q(chēng)。
至于拓展方向，他透露，對(duì)上海、武漢、大灣區(qū)，瑞安房地產(chǎn)都會(huì)保持開(kāi)放的態(tài)度。
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