01
前兩天，據(jù)重慶多家自媒體爆料，重慶又一家房屋租賃托管公司暴雷了。
圖源小樹聊房
本該3月支付的租金拖欠到4月。但到了本月20號該付租金的時候，這家公司又提出再次延期三個月。
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據(jù)爆料，這家叫X寓的公司僅僅是去年一年在重慶地區(qū)便已經(jīng)收了上千套房子，而目前業(yè)主維權(quán)群已經(jīng)集合了150多人，并且仍在持續(xù)增加當(dāng)中。
這下業(yè)主們不干了，紛紛跑到公司去討要說法。
去了才發(fā)現(xiàn)，這家公司幾乎已經(jīng)人去樓空，只剩下幾個辦公人員。
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看到這個消息，我很意外。
意外的不是這家公司為什么會暴雷，而是這家公司為什么到現(xiàn)在才暴雷。
因為這家X寓的套路，我在兩年前就領(lǐng)教過了。
02
我在華僑城有一套清水房，接房沒多久就接到X寓工作人員打來的電話，問我的房子是否考慮出租。
我想清水房租給誰啊？一個月幾百塊錢租來當(dāng)倉庫？
于是就隨口問了一句：能租多少？
誰知電話那頭的業(yè)務(wù)員大嘴一張，就給我報了個6000！
吶呢！？
聽到這個價格，我一下就來精神了。
月供5000，租金6000？相當(dāng)于我啥事兒不干每月還能倒拿1000，坐等房子升值，何樂而不為啊。
但作為一個縱橫樓市十幾二十年的資深投資人，我知道天上是不會掉餡餅的。
幾秒鐘的興奮之后，我馬上冷靜下來。
我那套房子周邊還不成熟，要啥啥沒有，人都見不到幾個。就算是拎包入住的精裝房，租金也最多就3000出頭的水平。
你這個6000的租金，是準備租給哪個大冤種？
事出反常必有妖。
我非常警惕地問，那是不是要業(yè)主先裝修好？
果不其然，對方說基礎(chǔ)裝修可以業(yè)主自己裝，但由于他們是拿來做民宿，所以軟裝必須由他們公司來做，才能符合他們公司統(tǒng)一的標準。
不出意外，這個錢是由業(yè)主來出的。
我問軟裝要多少錢。
對方再次大嘴一張，給我報一個8萬8。
到了這個時候，整個套路的輪廓已經(jīng)基本清楚了，于是我禮貌地告訴對方，不用了，謝謝。
03
X寓的套路其實一眼就能看穿，只是很多人被高租金蒙蔽了雙眼，心存僥幸。
今天我就來給大家擦亮雙眼，看看市面上的托管公司到底藏了哪些貓膩。不只X寓一家，還有套路更深的。
套路一
賺你的裝修費
你盯著他的高租金，他盯著的卻是你裝修的本金。
以我接到的那個電話為例，8萬8的軟裝，至少含淚凈賺你5萬8，然后再拿這5萬8來慢慢補貼你的租金。
你以為收到的高租金，其實都是你自己的錢。
幾個月后，就開始以種種理由拖欠，直至暴雷跑路，就像現(xiàn)在這樣，只留下拿著天價裝修的業(yè)主們在風(fēng)中凌亂。
無恥不？更無恥的還在后面。
一些業(yè)主早已繳納了裝修款，但軟裝根本就沒有進場，業(yè)主卻能一直收到租金。
而合同的意思卻是，只要每個月給你房租，就算十年不裝修也不算違約。
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8萬8的軟裝費，你賺5萬8就算了，現(xiàn)在干脆連剩的那3萬都想一起吞掉。緬北的電詐來了都得喊你一聲師傅。
套路二
賺資金的時間差
托管公司的租金一般是按月支付給房東的，但租客的租金卻是押一付三，押一付六的。
這時，托管公司手里就有了靠時間差沉淀下來的資金池。
這些資金用來干什么？
當(dāng)然是拿來補貼空置房源租金的虧空，誘騙更多的韭菜，賺取更多的裝修費。
而這其中的風(fēng)險卻是完全由租客來承擔(dān)的。
在運營能力跟不上擴張步伐的情況下，如果沒有新的房東和租客給這場游戲持續(xù)輸血，崩盤就成為唯一的結(jié)局。
套路三
金融套現(xiàn)
按道理說，租客把租金打給托管公司，托管公司再把租金打給房東。即使托管公司跑路，房屋被房東收回，租戶損失的也不過是一個季度的租金和一個月的押金而已。
但有些托管公司的玩法卻讓我大開眼界。
一些租客在租房時被托管公司要求綁定“XX分期”貸款業(yè)務(wù)。
在租房伊始，“XX分期”貸款平臺就已經(jīng)將一年的房租打給了公司，而租客支付的租金其實是在向貸款平臺還貸。
當(dāng)托管公司跑路，房子被房東收回，租客的貸款卻是要一分不少還進去的。如果不還，征信就會上黑名單。
玩到這一步，說明托管公司從一開始就做好了跑路的準備了。
04
不管是過去一些樓盤的返租銷售，還是超市充值返利，還是現(xiàn)在的托管租賃，我們都能看到“龐氏騙局”的影子。
什么是“龐氏騙局”？
簡單來說，就是以高額回報誘騙客戶的本金，再用新韭菜的錢給老韭菜發(fā)“收益”，拆東墻補西墻，騙更多人入坑，最后卷錢跑路。
那是不是房子都不能交給托管公司了呢？
當(dāng)然不是。
因為市面上還是有許多老老實實做事的托管公司，包括我們團隊也在給客戶提供實實在在的托管服務(wù)。
特別是對于很多人在外地的房東朋友，房子空著太浪費，自己管理又太費事，這個時候，一家靠譜的托管公司是能幫上大忙的。
那我們怎樣分辨哪些是正經(jīng)做服務(wù)的公司，哪些是“龐氏騙局”呢？
我教大家?guī)讉€方法。
第一，看前期投入符不符合市場價格。
有些托管公司是不需要前期投入的；有些則采用墊資的方式，再從后期的租金中抵扣。
但如果是清水房，那多少還是要求投入一定的基礎(chǔ)裝修費用，因為這也是一筆不小的開銷，一般托管公司也墊不起。
要不要前期投入不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是這個價格符不符合正常的市場報價。
如果托管公司給你的報價比市場價更低，或持平，或只是略高一點，都屬正常。
因為畢竟要給你保底租賃，預(yù)留一點利潤來對沖空置期的風(fēng)險也是合理的。
就算托管公司跑路，你就當(dāng)用正常的價格把房子裝修了，也吃不了什么虧。
但如果給你報的價格遠高于市場價，這個時候就要提高警惕了。
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第二，看承諾的租金是否高于市場水平。
高租金的同時還能給你保底？
這個事情本身就不合理。所以當(dāng)你看到高于市場的租金回報時，先別急著開心，因為返給你的租金有可能就是從你的高價裝修款里面來的。
當(dāng)然，也有可能是從“新韭菜”的裝修款里來的。
不承諾高租金，哪里騙得來這么多的韭菜？
第三，看房屋狀態(tài)是否正常。
不要以為把房子交給托管公司就萬事大吉了。
沒事就去房子蹓跶一下，看看房子的裝修進度如何，是否真的有租客。如果你在外地，可以讓托管公司給你發(fā)視頻。
一旦發(fā)現(xiàn)房屋狀態(tài)異常，那就要想辦法立即止損。
不要等到托管公司都跑路了才發(fā)現(xiàn)自己的巨額裝修款只換來一地雞毛。
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