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中國大部分的高層住宅小區(qū)，
最終會淪為貧民窟，
而且會從綠化的衰敗開始。
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高層住宅小區(qū)會淪為貧民窟嗎？這個問題目前在知乎有1500個回答，而其中最高贊的一個有1萬個贊同，這個回答給出的答案是極大概率會，而且會從綠化的衰敗開始。
以下為該【匿名用戶："假"物業(yè)行業(yè)從業(yè)者】回答全文。
一、業(yè)主壓根不知道
物業(yè)公司股東是怎么想的
很多答案都說對了，小區(qū)的衰敗是從物業(yè)開始的。我說一個數(shù)據(jù)吧，這個數(shù)據(jù)可能不準(zhǔn)確，只是我自己的一個推測，一二三線城市里面，80%的新小區(qū)都是開發(fā)商自己的物業(yè)。
這是法律遺留下來的問題，前期物業(yè)的招標(biāo)形同虛設(shè)，基本上開發(fā)商的小區(qū)就是開發(fā)商的物業(yè)中標(biāo)，但是沒有人去推動改革，為什么？因為觸動利益比觸動靈魂還困難。
其實，如果有心的人觀察一下，就會發(fā)現(xiàn)，這幾年的新小區(qū)物業(yè)費并不低。為什么？
一方面是前幾年房子不愁賣，開發(fā)商作為強(qiáng)勢一方，他有資格把物業(yè)費定得高高的，而不擔(dān)心房子出售問題。
另一方面，經(jīng)過這幾年的宣傳教育，大部分業(yè)主已經(jīng)認(rèn)可了一個觀點，那就是小區(qū)要想品質(zhì)好，必須要讓物業(yè)賺到錢，所以物業(yè)費貴的小區(qū)服務(wù)才會好，一分錢一分貨。
但是你實際去走一下就會發(fā)現(xiàn)，或者真正入住過的業(yè)主就會發(fā)現(xiàn)，很多物業(yè)費貴的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)也不好。很多收3塊4塊物業(yè)費的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)水平和他們以前一兩塊的小區(qū)沒有什么區(qū)別，甚至還更差了。
業(yè)主的邏輯很簡單，物業(yè)費貴一點，物業(yè)有的賺，小區(qū)物業(yè)服務(wù)就會好。但是業(yè)主壓根不知道物業(yè)公司股東是怎么想的。
那我就告訴你吧。股東只會告訴經(jīng)理，現(xiàn)在小區(qū)剛接房，物業(yè)費又高，設(shè)施設(shè)備也是新的，大家要趁著這個時間段多賺一些錢，以后小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化，需要更換，而且以后人工成本高，物業(yè)的收益就會降低。
如果那時候沒有開發(fā)商的補(bǔ)貼，小區(qū)物業(yè)賺錢就會變少。加之，新小區(qū)不用怎么維護(hù)，都能夠給人一種看起來還過得去的感覺。同時，正是由于新小區(qū)的服務(wù)一直采取過得去就行的態(tài)度，所以一旦后期出現(xiàn)衰敗情形，就很難再拯救回來。
二、小區(qū)的衰敗從綠化開始
接下來講講，為什么一個新小區(qū)的衰敗是從綠化開始的。
第一，其他設(shè)施設(shè)備，接房兩三年甚至四五年內(nèi)都不會有明顯的改變。畢竟大部分業(yè)主，平時看不到這些設(shè)施設(shè)備，這些設(shè)備通常在水井、電井、設(shè)備用房或者地下車庫里面，就算壞了，物業(yè)把它扔在那兒都沒人看到。
電梯也可以壞，只要電梯不要壞太久就沒事，因為新小區(qū)入住率不高，關(guān)停一個也不影響少部分入住的業(yè)主出行。
第二，其他的物業(yè)服務(wù)，大部分業(yè)主也看不出好壞，就算看出了也不會很在意。比如保安慢慢換成年齡比較大的，誰會在意這個保安是40歲還是45歲還是50歲呢？又比如安保巡邏人員，以前是兩小時一次巡邏，慢慢地改成上午一次巡邏，下午一次巡邏，晚上一次巡邏，誰會在意這些呢？
再比如，清潔衛(wèi)生只要按時把垃圾清運(yùn)走，小區(qū)里面不要有大的紙屑垃圾就可以了。甚至還可以打著垃圾分類的旗號，把每棟樓的垃圾桶都撤掉，直接響應(yīng)政府號召，幾棟樓設(shè)置一個垃圾箱，這樣就安排一個人在垃圾箱那兒收垃圾就好了，又可以節(jié)約幾個人工成本了。
有些小區(qū)比較大，地下車庫比較多，有好多個出入口，打著高科技的旗號，把其他出入口全部改成月票通道，只留一個有人的出入口用于臨時進(jìn)出，這樣又可以節(jié)約不少人工成本。業(yè)主雖然不舒服，但是也不會說什么，因為月票用戶不被影響，被影響的都是臨票用戶。
第三，物業(yè)公司開始為小區(qū)引進(jìn)廣告，電梯內(nèi)外、入戶大堂、車庫門閘，到處都是廣告。如果業(yè)主沒反對的話，就開始破壞綠化，安置一些純凈水機(jī)器、自動售貨機(jī)、自動賣菜機(jī)。
然后，把車庫租出去用于其他人經(jīng)商開店?，F(xiàn)在又開始流行在車庫安裝充電樁，給外面的汽車充電?？傊?strong>一切設(shè)施設(shè)備維修更換都向著賣場地、賣廣告出發(fā)。
經(jīng)過前面三步，物業(yè)已經(jīng)試探出這個小區(qū)業(yè)主的脾氣了，接下來就是重頭戲了——綠化，因為綠化養(yǎng)護(hù)成本是最高的，買綠植、養(yǎng)護(hù)綠化，都要錢。
綠化這東西，開發(fā)商在設(shè)計的時候是比較漂亮的，用的植物也很好，是為了在接房的時候給大家一個好的印象，不至于發(fā)生維權(quán)事件。如果是分期開發(fā)的樓盤，前面的房子如果綠化太差，會影響后面的樓盤銷量。
但是，綠化的維護(hù)成本挺高，特別是草坪多的小區(qū)，每個月都要叫工人挑雜草，一根根地挑。每個月還要修剪至少一次草地，這樣才能夠長得整齊茂盛。每個月還要修剪灌木，要修剪得整整齊齊，圓形的灌木還要造型。大喬木還要定期修枝。
這些成本很高，一方面因為綠化植物價格高；另一方面因為人工成本很高，養(yǎng)護(hù)綠化需要大量的人工成本，每天都要像園丁一樣在小區(qū)里面轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去查漏補(bǔ)缺。
大家可以發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)接房以后，綠化植物逐漸就被大量麥冬、鴨掌木、冷水花等植物取代了。物業(yè)還會告訴你，是因為那個地方長期曬不到太陽或者光線不足，或者排水困難，不適合種植原來的植物。
這都是借口。真正的原因就一點，物業(yè)只會種植便宜，且日常不需要怎么養(yǎng)護(hù)的植物。
但是，綠化又不能不維護(hù)，因為不維護(hù)，一旦出現(xiàn)較多的裸土，業(yè)主肯定是不滿意的，所以就采取這種折中的辦法。
你到很多小區(qū)去可以發(fā)現(xiàn)，它不是綠化不多，綠化倒是挺多的，但是你就是覺得小區(qū)的綠化和人家高品質(zhì)小區(qū)的綠化相比，差距很遠(yuǎn)。別人小區(qū)的綠化就是好看，自己小區(qū)的綠化看起來丑陋不堪。光這一項，物業(yè)每年可以節(jié)約20%的成本。
前面的幾步，還僅僅是小區(qū)接房后1-2年。2年以后，小區(qū)綠化基本被換完。正常的綠化，一定是符合人的審美，從草坪、低矮花木、中等灌木、高灌木，從低到高，一層層，修剪出來很漂亮，中間種一兩棵喬木。
大部分物業(yè)差的小區(qū)，接房兩三年后，草坪逐步縮小甚至沒有了，低矮花木被換成中高灌木，灌木背后馬上就是鴨掌木、芭蕉樹、高灌木，雜七雜八種一些遮丑的植物，遮住你的視野，灌木背后簡直慘不忍睹，大概5年都不用去維護(hù)，死頭牛在里面都不會被發(fā)現(xiàn)，樓上每天扔垃圾進(jìn)去都看不見的。
這么做的目的很簡單，就是要確保小區(qū)沒有裸土、綠化全覆蓋，但是綠化地塊失去了觀賞價值。
三、物業(yè)既要薅羊毛，
又不想出錢
接下來就是把配套商業(yè)的電梯關(guān)一部分。一方面是電梯養(yǎng)護(hù)成本很高，電梯壞了還要維修，而且電費也是一筆不小的支出。所以把社區(qū)商業(yè)的電梯關(guān)掉一部分。本來社區(qū)商業(yè)一般也就兩三層樓高，就算關(guān)掉電梯大家爬爬樓梯也是沒有關(guān)系的。你看成本又節(jié)約了。
再接下來就是瘋狂引進(jìn)廣告。只要你能想到的地方，都可以引進(jìn)廣告。我甚至看過一些同行，為了賺廣告費，直接把小區(qū)的高檔門禁拆掉，換成鐵欄桿門禁，只是為了增加中間的兩個廣告位。
雖然說這個叫公共收益，但是一般前期物業(yè)都規(guī)定公共收益的50%歸物業(yè)公司作為管理費用。另外的50%，你想多了，也不會歸業(yè)主。一般物業(yè)公司旗下都有搞商業(yè)活動的公司，搞一些作秀的商業(yè)活動、社區(qū)活動，把這筆錢花掉。
比如大家平時看到的三八節(jié)送你一朵花，冬天了送你一個豆?jié){，或者五一節(jié)搞點什么小活動之類的，看起來你是開開心心，但是物業(yè)更開心，每場活動大概可以拿走幾萬到10幾萬不等的公共收益，回頭還要請媒體來大肆報道，這個物業(yè)如何如何好，如何搞了社區(qū)活動。
剛才說的那種物業(yè)從公共收益里面拿點錢出來搞活動的，已經(jīng)算是良心的了，還有一些物業(yè)也搞活動，比如上門給你擦鞋柜、擦灶臺，在他的財務(wù)里面，記錄為活動經(jīng)費，但是他壓根不用為此付費，他只是讓這些保潔員上門為你服務(wù)一次，如果你覺得好，馬上向你推薦他的這一項增值服務(wù)，這樣你可以長期請這些保潔員。說白了就是既要薅羊毛，還不想出錢。
再說電梯，4年以后，電梯開始經(jīng)常出故障，一會兒進(jìn)水，一會兒零件老化，一會兒怪裝修師傅超重運(yùn)輸材料等，總之電梯就是經(jīng)常壞。在物業(yè)多次停梯后，電梯終于停了，不再運(yùn)行。要求業(yè)主簽字，動用大修基金，緊急程序。
這還沒結(jié)束，5年后，小區(qū)的消防設(shè)備也可以開始壞了。消防栓生銹，消防水管爛了?？傊痪湓挘鼡Q全套消防設(shè)備。這可是人命關(guān)天的大事，動用大修基金，緊急程序。
四、一出出大戲上演
小區(qū)加速沒落
聰明的業(yè)主，早就發(fā)現(xiàn)里面的門道了。怎么辦呢？想召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)委會來監(jiān)督物業(yè)公司。以下內(nèi)容，我公司無，其他同行和兄弟全程參與過，接下來真是一出大戲。
1、和街道、社區(qū)合作這么多年了.......你懂滴。
2、帶頭的業(yè)主，逐個攻破，在業(yè)主群里懟他，惹得業(yè)主在群里吵架，很多人自動退群。
3、主動給業(yè)主打電話，回訪滿意度，目的是找出哪些是堅決不滿意的業(yè)主，哪些是搖擺不定的業(yè)主。對搖擺的業(yè)主，上門送點禮物關(guān)心，拉票。對堅決不滿意的，圈出來，逐個擊破。
4、透支公共收益，假裝給小區(qū)綠化、景觀、兒童區(qū)、老人區(qū)等提檔升級。
5、換項目負(fù)責(zé)人，體現(xiàn)要提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的決心。
6、搞點社區(qū)活動，送禮物送溫暖。
7、發(fā)動輿論，宣傳業(yè)委會各種不好，業(yè)委會貪污之類的消息。
7、攻擊業(yè)主代表，說他背后收了其他物業(yè)的好處，或者是想要現(xiàn)物業(yè)免停車費，沒同意，才帶頭鬧事....
8、暴力威脅幾個帶頭的業(yè)主，比如恐嚇電話、砸車、匿名信、跟蹤行程等。
9、讓自己的員工業(yè)主，參與各種籌備組、業(yè)委會競選，在街道和社區(qū)的幫助下，混進(jìn)去，搞亂或者控制業(yè)委會、籌備組。
這一步很重要，如果臥底失敗了，后期很麻煩。如果成功了，后期就讓自己的員工以業(yè)委會名義占小便宜，引起其他業(yè)主嫉妒痛恨業(yè)委會，最后大家決定撤銷業(yè)委會，物業(yè)又自由了。
10、暴力破壞業(yè)主大會投票、唱票現(xiàn)場等。
11、寧愿政府罰款也不撤場，最后下家物業(yè)被迫放棄接手。
12、和街道合作，幫他們宣傳，幫領(lǐng)導(dǎo)錦上添花做功績。比如，花錢在小區(qū)搞公益，寫街道的名義，幫街道發(fā)新聞等。免費給社區(qū)提供工作經(jīng)費，贊助社區(qū)辦公用品、巡邏車等。主動擔(dān)負(fù)起街道綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)附近道路清潔等職責(zé)。當(dāng)然，給各個相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)......那是必須的。
13、城管局、住建局、環(huán)保局等部門，去查報名參加籌備組成員的違建、破壞環(huán)境綠化等問題。
14、找一家自己認(rèn)識的公司，來做一下審計，看之前做的哪些假賬會露馬腳，然后把相關(guān)的賬進(jìn)行調(diào)整，再要求審計公司按照自己的需求公布審計結(jié)果，就這樣其他業(yè)主都看到了第三方公司對小區(qū)公共收益的審計情況。
總之，小區(qū)業(yè)委會失敗了，或者被臥底聯(lián)合某某一起篡權(quán)了，小區(qū)基本上開始沒落。
五、作為一位業(yè)內(nèi)人士
建議盡量成立業(yè)委會
成立業(yè)委會期間，投贊成票的業(yè)主開始不交物業(yè)費，等著敗訴再交。小區(qū)物業(yè)收不到錢，變本加厲賣廣告位、對外招租，節(jié)約成本。加上沒有機(jī)構(gòu)來監(jiān)督我們，作為物業(yè)人員當(dāng)然是越來越肆無忌憚啊，最后小區(qū)越來越差。
每年拿著公共收益，限定名額，為那些擁護(hù)物業(yè)的托兒業(yè)主搞一些活動，把這些敢死隊維護(hù)好。以后再有人提成立業(yè)委會或者召開業(yè)主大會，這些人就以業(yè)主的名義趕緊跳出來反對，破壞。
我知道網(wǎng)上有很多人批評業(yè)委會各種不好，但是作為一個業(yè)內(nèi)人士，給大家的建議是，如果小區(qū)能夠成立業(yè)委會，并且有懂法律、懂財務(wù)、有文化、有激情的業(yè)主，公職人員、退休業(yè)主、黨員等愿意站出來，還是盡量成立業(yè)委會。
因為根據(jù)法律，換業(yè)委會比換物業(yè)要容易得多。就算是網(wǎng)絡(luò)上曝光的幾個業(yè)委會成員貪污公共收益的行為，你也別夸大了，因為全國那么多小區(qū)才這么幾個案例。你不知道的是80%~90%沒有業(yè)委會的小區(qū)，公共收益完全被侵占了。
沒有業(yè)委會的話，你作為個體，連查賬、要求審計的資格都沒有，更別說各種緊急情況動用大修基金了。
來源：知乎
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