城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇
5月1日，經(jīng)過反復(fù)醞釀的“好房子”國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)——新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》即將正式實(shí)施。
新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》從安全、舒適、綠色、智慧四個(gè)維度對(duì)“好房子”進(jìn)行了詮釋，針對(duì)層高、電梯配置、隔音標(biāo)準(zhǔn)、適老化設(shè)施等多個(gè)方面提出具體標(biāo)準(zhǔn)。
在今年全國(guó)兩會(huì)民生主題記者會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹透露，近期正在組織編制《好房子建設(shè)指南》、修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，將從“立標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)科技、抓項(xiàng)目”等方面推動(dòng)“好房子”建設(shè)落實(shí)?！傲?biāo)準(zhǔn)”成為推動(dòng)“好房子”建設(shè)的重要基礎(chǔ)工作。
在“好房子”標(biāo)準(zhǔn)之下，通過“強(qiáng)科技”“抓項(xiàng)目”等手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來歷史性變革，住宅產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)水平將全面提升，傳統(tǒng)開發(fā)建造模式將加速終結(jié)，市場(chǎng)供需格局加速重構(gòu)。在滿足多層次住房需求的同時(shí)，“好房子”建設(shè)也為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來新的契機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)形成新的助力。
“立標(biāo)準(zhǔn)”提速
新版《住房項(xiàng)目規(guī)范》從安全、舒適、綠色、智慧四個(gè)維度對(duì)“好房子”進(jìn)行定義。從順序上看，四個(gè)維度可以按需求層次以“金字塔”結(jié)構(gòu)排列，“安全”涉及房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、使用人的安全，目的是住得安心放心，這是住房的第一層也是最基礎(chǔ)的需求；“舒適”涉及房屋高度、溫度、濕度、亮度等，目的在于健康舒適，是在安全基礎(chǔ)上的第二層需求；“綠色”是指使用低碳節(jié)能材料，目的在于節(jié)能低碳，是第三層面需求；“智慧”是通過新科技和智能系統(tǒng)應(yīng)用，讓居民使用更方便，滿足更高層次的居住需求。
在具體標(biāo)準(zhǔn)上，與2011年發(fā)布的舊版規(guī)范相比，新標(biāo)準(zhǔn)在上述四個(gè)維度均提出了更高的要求，包括大家普遍關(guān)注的住宅層高由2.8米提升到3米，7層及以上加裝電梯修改為4層及以上加裝電梯，對(duì)通行凈寬、隔音性能、欄桿高度、日照采光、供暖設(shè)施、無障礙設(shè)計(jì)等方面均作出了明確規(guī)定。
地方層面，2024年，已有成都、杭州、深圳、北京等城市根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)了相關(guān)設(shè)計(jì)導(dǎo)則或指引。今年以來，北京、山東、山西、四川、貴州、杭州、合肥等省市又密集出臺(tái)了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。提及的具體要求除了層高不低于3米外，還包括計(jì)容面積、綠化、配套設(shè)施、適老化等方面具體內(nèi)容。
北京在2024年11月出臺(tái)《高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則》基礎(chǔ)上，今年2月又出臺(tái)了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，對(duì)陽臺(tái)設(shè)計(jì)、挑空空間、架空層、風(fēng)雨連廊、鄰里共享空間、建筑高度、立面材料等方面都作了明確規(guī)定。
貴州發(fā)布了《貴州省高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，從基本規(guī)定、健康舒適、安全耐久、綠色低碳、生活便利、智慧科技、環(huán)境宜居等方面對(duì)高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)提出了指導(dǎo)性要求，例如要求每層戶數(shù)不超過4戶，二層以上住宅設(shè)置電梯，住宅最小層高不低于3米等。
四川成為首個(gè)發(fā)布“好房子”評(píng)價(jià)體系的省份，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)包括交通與配套、安全與質(zhì)量、功能與空間、舒適與健康、綠色與低碳、智慧與便捷、運(yùn)維與物業(yè)7項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)，并設(shè)立“創(chuàng)新加分項(xiàng)”，例如將無人機(jī)配送、家庭云等前瞻技術(shù)應(yīng)用設(shè)為加分項(xiàng)，推動(dòng)住宅智慧綠色引領(lǐng)未來。
各地發(fā)布的設(shè)計(jì)導(dǎo)則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在參照《住宅項(xiàng)目規(guī)范》基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，普遍提出了更高、更細(xì)化的要求。隨著“好房子”國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的落地執(zhí)行，未來一段時(shí)間，會(huì)有更多的省市出臺(tái)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，“立標(biāo)準(zhǔn)”工作將全面提速。
“好房子”引領(lǐng)新需求
在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，住房需求開始從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，改善性需求成為住房需求主力，住宅品質(zhì)成為衡量房產(chǎn)價(jià)值的最重要標(biāo)尺。
此前受限價(jià)、限戶型面積等因素影響，大戶型、高品質(zhì)住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)行“70/90”政策，要求新建商品住房中90平方米以下戶型占比不低于70%，該政策執(zhí)行的十余年，房地產(chǎn)正處于飛速發(fā)展階段，而高品質(zhì)、大戶型住宅卻成為稀缺品；在房地產(chǎn)調(diào)控收緊時(shí)期，受高地價(jià)、高融資成本和限房?jī)r(jià)等多重因素影響，開發(fā)商利潤(rùn)空間被擠壓，打造高品質(zhì)住宅的意愿和能力不足；在高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式之下，受規(guī)劃限制、公攤政策和成本因素制約，住房高容積率、低得房率成為普遍現(xiàn)象，住房質(zhì)量也受到一定影響。從市場(chǎng)總量看，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)飽和，但是從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，高品質(zhì)住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足，住宅產(chǎn)品迭代升級(jí)的需求迫切。
隨著“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)和限價(jià)政策的解除，安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”供應(yīng)明顯增加。特別是去年以來，在“好房子”政策推動(dòng)下，多個(gè)城市自行調(diào)整了住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，包括放開戶型面積限制、提升層高、限制高度、減少公攤、增加配套、增加不計(jì)容面積、贈(zèng)送面積等。例如深圳，2024 版建筑設(shè)計(jì)規(guī)則，修訂了包括避難層、機(jī)房等公共空間不再計(jì)入公攤；計(jì)一半面積的陽臺(tái)進(jìn)深可超過2.4米；凸窗進(jìn)深從0.6米增加到0.8米，使得住宅使用率明顯提升。為了激活市場(chǎng)，各城市紛紛推出核心地段優(yōu)質(zhì)地塊，放松拿地限制，為開發(fā)商打造高品質(zhì)住宅創(chuàng)造了條件。
按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造的住宅產(chǎn)品，在地段、配套、建造品質(zhì)、層高、得房率、舒適度等方面有著很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，大大激發(fā)了改善性住房需求，項(xiàng)目入市即受到熱捧。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，2024年以來15城40各“四代住宅”項(xiàng)目平均首次開盤去化率達(dá)到43%，產(chǎn)品在市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)得以充分展現(xiàn)。
改善性住房需求以置換需求為主，置換需求釋放的同時(shí)也激活了二手房市場(chǎng)，在住房“以舊換新”、降首付、降利率等政策刺激下，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯，小戶型、低總價(jià)二手房成為剛需購房者首選，一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，形成逐層遞進(jìn)的住房消費(fèi)市場(chǎng)，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)形成助力。
“好房子”開啟新賽道
“好房子”建設(shè)徹底打破了傳統(tǒng)開發(fā)模式，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建造、運(yùn)維，全方位標(biāo)準(zhǔn)的提升；從“拼規(guī)模、拼速度”轉(zhuǎn)向“拼品質(zhì)、拼服務(wù)”，將重塑房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)格局。
住宅品質(zhì)的提升促使住宅設(shè)計(jì)從“功能滿足”向“體驗(yàn)優(yōu)化”轉(zhuǎn)變。新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住宅設(shè)計(jì)提出了更高要求，需要提升設(shè)計(jì)能力和技術(shù)，以確保設(shè)計(jì)與新規(guī)范的適配性。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，設(shè)計(jì)分工的精細(xì)化和學(xué)科間的交叉融合將催生新的工作內(nèi)容。
傳統(tǒng)建造模式將被更先進(jìn)的工業(yè)化建造所取代。新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》全面提升了層高、電梯配置、適老化配置、抗震與防火、隔聲與隔熱、防水與結(jié)構(gòu)等方面標(biāo)準(zhǔn)。建造技術(shù)上，不僅要考慮空間與功能的優(yōu)化、安全與耐久性強(qiáng)化，還要考慮綠色與智能化，對(duì)建造技術(shù)和工藝提出了更高要求，施工企業(yè)需要強(qiáng)化技術(shù)適配能力。
建材家居行業(yè)將迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇。新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)隔音、抗震、節(jié)能等標(biāo)準(zhǔn)的提升，激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)高性能綠色建材的需求；適老化標(biāo)準(zhǔn)提升為防滑材料、無障礙材料等帶來機(jī)遇；在智能家居、信息通信、智慧服務(wù)等方面的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全屋整裝、數(shù)字化服務(wù)、智能安防等行業(yè)和企業(yè)帶來廣闊市場(chǎng)。家居企業(yè)可以通過提升設(shè)計(jì)和智能化水平，開發(fā)更多高性能產(chǎn)品。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)將面臨更高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求。物業(yè)公司需要引入更多的智能化管理系統(tǒng)，如智能家居控制系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等，以滿足居民對(duì)高科技生活的期望。同時(shí)，綠色化標(biāo)準(zhǔn)要求物業(yè)公司關(guān)注節(jié)能減排，推廣綠色物業(yè)管理模式?！昂梅孔印睒?biāo)準(zhǔn)的實(shí)施將促使物業(yè)公司不斷提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和高標(biāo)準(zhǔn)的管理將成為物業(yè)公司吸引客戶的重要手段。這將推動(dòng)整個(gè)行業(yè)向高質(zhì)量、高效率的方向發(fā)展。
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