4月25日中共中央政治局會(huì)議為下半年經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)，面對(duì)外部關(guān)稅戰(zhàn)沖擊與內(nèi)需疲軟的雙重壓力，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)“壓艙石”再次被賦予重任。數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度CPI與PPI同比雙降，凸顯市場(chǎng)“供強(qiáng)需弱”的深層矛盾。在此背景下，中央將房地產(chǎn)納入“防風(fēng)險(xiǎn)”核心領(lǐng)域，通過(guò)結(jié)構(gòu)性改革激活內(nèi)需，以對(duì)沖全球貿(mào)易不確定性。
一、三大政策亮點(diǎn)：重構(gòu)行業(yè)邏輯
- 城市更新升維：從“棚改”到“全域煥新”
會(huì)議首次將城市更新置于化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的首位，標(biāo)志著政策從單一棚戶區(qū)改造轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性城市升級(jí)。2025年作為專項(xiàng)債支持城市更新的落地年，預(yù)計(jì)投入規(guī)模超萬(wàn)億，重點(diǎn)推進(jìn)45個(gè)試點(diǎn)城市。例如，廣州黃埔區(qū)通過(guò)“房票安置”模式，3個(gè)月內(nèi)消化存量房3200套，帶動(dòng)房企回款47億元，同時(shí)拉動(dòng)裝修、家電消費(fèi)增長(zhǎng)18%。舊改貨幣化安置與土地集約利用相結(jié)合，將成為穩(wěn)樓市的關(guān)鍵抓手。 - 品質(zhì)革命：住宅進(jìn)入“精工時(shí)代”
“加大高品質(zhì)住房供給”并非簡(jiǎn)單增加供應(yīng)，而是推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)迭代。隨著《住宅項(xiàng)目規(guī)范》新規(guī)實(shí)施，北京、上海等20城已明確要求新建住宅100%達(dá)到綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，戶均精裝成本提升至5000元/㎡。萬(wàn)科、華潤(rùn)等頭部房企率先推出“健康住宅3.0”產(chǎn)品線，配備智能新風(fēng)、同層排水等系統(tǒng)，溢價(jià)率達(dá)15%-20%。土地市場(chǎng)同步“縮量提質(zhì)”，2025年一季度重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升至65%，倒逼行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)”模式。 - 存量盤活：構(gòu)建“去庫(kù)存-保交付-促循環(huán)”鏈條
針對(duì)全國(guó)7.2億㎡商品房庫(kù)存，中央明確優(yōu)化收儲(chǔ)政策。山東、河南等省已試點(diǎn)“以購(gòu)代建”模式，地方國(guó)企按市場(chǎng)價(jià)8折收購(gòu)滯銷項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化為人才公寓或保障房。鄭州某項(xiàng)目通過(guò)政府收儲(chǔ)快速回籠資金12億元，保交付周期縮短6個(gè)月。下一步政策將突破兩大堵點(diǎn)：一是放寬民企參與門檻，允許聯(lián)合體競(jìng)標(biāo)；二是建立動(dòng)態(tài)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，避免“一刀切”折價(jià)損傷房企權(quán)益。
二、市場(chǎng)分化：房主應(yīng)對(duì)策略重構(gòu)
- 一線城市：結(jié)構(gòu)性機(jī)遇凸顯
核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)入“稀缺周期”，上海內(nèi)環(huán)新房去化周期降至4.2個(gè)月，部分項(xiàng)目啟動(dòng)“競(jìng)價(jià)搖號(hào)”。但遠(yuǎn)郊非地鐵盤庫(kù)存壓力仍存，建議房主通過(guò)“以舊換新”政策置換核心資產(chǎn)。租賃市場(chǎng)同步受益，北京CBD公寓租金收益率回升至3.8%，較2024年提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。 - 低線城市：風(fēng)險(xiǎn)與轉(zhuǎn)型并存
三四線城市需警惕“價(jià)值陷阱”，如某中部城市房?jī)r(jià)已連跌11個(gè)月，但政策紅利正在釋放。浙江紹興將36個(gè)存量樓盤改造為康養(yǎng)社區(qū)，入住率超90%，帶動(dòng)區(qū)域配套升級(jí)。房主可關(guān)注“存量資產(chǎn)+”模式，通過(guò)政企合作盤活閑置資源。
三、行業(yè)變局：從“規(guī)模競(jìng)賽”到“生態(tài)重構(gòu)”
政策倒逼房企轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”，代建、物管賽道迎來(lái)爆發(fā)。綠城管理代建業(yè)務(wù)毛利率達(dá)42%，較傳統(tǒng)開發(fā)高出25個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，供應(yīng)鏈金融創(chuàng)新加速，保利與騰訊合作搭建的“建材集采平臺(tái)”，使供應(yīng)商賬期從180天縮至45天，緩解行業(yè)資金鏈壓力。
四、未來(lái)展望：長(zhǎng)效機(jī)制下的新平衡
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或于2026年擴(kuò)圍，結(jié)合“人房地錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，市場(chǎng)將進(jìn)入“慢?！敝芷?。預(yù)計(jì)2025-2030年，保障性住房供應(yīng)占比將提升至30%，商品房市場(chǎng)聚焦改善需求。行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，TOP10房企市占率有望突破45%，具備產(chǎn)品力與資金鏈優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將主導(dǎo)新一輪洗牌。
結(jié)語(yǔ)
此次政策調(diào)整絕非簡(jiǎn)單救市，而是通過(guò)制度重構(gòu)推動(dòng)行業(yè)“刮骨療毒”。對(duì)于房主與房企而言，唯有主動(dòng)擁抱“品質(zhì)化、精細(xì)化、可持續(xù)化”的新邏輯，才能在變革浪潮中把握先機(jī)。當(dāng)房地產(chǎn)真正回歸居住本質(zhì)，一個(gè)更健康、更具韌性的市場(chǎng)生態(tài)正在形成。
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