房財經(jīng)網(wǎng)前不久，北京石景山區(qū)公示了兩份總平面設(shè)計圖。
一份是中海長安源境二期的，一份是首鋼璟悅長安的。
但它們在南向陽臺設(shè)計上，完全不同。
長安源境是通過奇偶層錯開，令陽臺全送；璟悅長安設(shè)置了內(nèi)嵌式陽臺，后期封閉送一半室內(nèi)面積。
從陽臺的實用性上，璟悅長安背刺了長安源境。
又是陽臺的問題！
這半年來，北京至少有接近60個樓盤設(shè)置了陽臺，內(nèi)置和外置陽臺各占一半。
對北京陽臺的剖析，花姐寫過很多篇文章，其中有一篇閱讀量還超過了10萬+。
北京的陽臺很特別，報規(guī)的是開敞陽臺，但交付時卻是封閉的。公開的秘密的是，房子驗收之后，再封閉陽臺，開發(fā)商可以偷一半陽臺室內(nèi)面積。
按照《民用建筑通用規(guī)范》(GB55031-2022)第3.1.5條，陽臺建筑面積應按圍護設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算。
這一現(xiàn)象，多發(fā)生在內(nèi)置陽臺身上，專業(yè)上稱之為結(jié)構(gòu)內(nèi)陽臺或內(nèi)嵌陽臺。
由于北京冬季漫長，陽臺被封入室內(nèi)，很實用。對沒有陽臺或開敞陽臺，是降維打擊。
因此，北京樓市對陽臺舉報成風，有的通過總平圖公告提反饋意見，有的直接去中央媒體平臺投訴，要求開發(fā)商承諾陽臺不封閉。
開發(fā)商們見招拆招，態(tài)度很好，絕大部分沒有彎彎繞繞，直接公開承諾不封閉陽臺。但實際上，言行不一致，樣板間的陽臺依舊是封閉的。
原因在于，它們在規(guī)劃時，就是按內(nèi)嵌陽臺設(shè)計的。待總平圖公示時，已經(jīng)改不了。
按照正常的開發(fā)流程，大致的順序是：拿地、公示總平圖、公告反饋意見、取得規(guī)劃證、拿預售證、開盤、交付等。
這里面，反饋意見是關(guān)鍵的一關(guān)。當然，也有個別神通廣大的地產(chǎn)商，跳過了這關(guān)。
如何應對這個反饋意見，有的開發(fā)商越來越有藝術(shù)了。這里，花姐只談現(xiàn)象，就不點名道姓了。
1、有的打太極。
昌平區(qū)某樓盤稱：“我公司承諾交付前，將嚴格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)及驗收。項目交付后，陽臺歸小業(yè)主自行使用”。
這話，沒毛病，避開了開發(fā)商封陽臺的敏感話題。如果后期封陽臺，那是小業(yè)主干的，把責任推得一干二凈。
2、有的避重就輕。
朝陽區(qū)有兩樓盤稱：“市民較為關(guān)注的開敞陽臺按照水平投影面積計算，在出讓地上建筑面積中予以核減，且附設(shè)于主體結(jié)構(gòu)以外，我單位承諾不封閉”。
它先普及了一下開敞陽臺的計算方式，但只作了一個通用的承諾——外置陽臺不封閉、沒有指明是“本項目”，也避開了內(nèi)置陽臺封閉的問題。但實際上，它只設(shè)置了內(nèi)置陽臺。
3、有的指鹿為馬。
豐臺區(qū)有樓盤稱：“本項目開敞陽臺以及設(shè)備平臺，均設(shè)置在結(jié)構(gòu)以外，我司將在后期申報規(guī)劃許可手續(xù)時，提供開敞陽臺及設(shè)備平臺不封閉的承諾”。
這個樓盤講得十分清楚，它的陽臺均設(shè)置在結(jié)構(gòu)以外。從總平圖上，是很難判斷陽臺屬性的。
好巧不巧。最近，它公布了定稿的戶型圖?；ń阏埥塘私ㄖO(shè)計院的朋友，認定這個樓盤的開敞陽臺是在結(jié)構(gòu)內(nèi)。
花姐做了一張圖，可以清晰地看到陽臺兩側(cè)是剪力墻。反觀花池，就在結(jié)構(gòu)之外。
花姐點評：
北京好房子，不止于陽臺。
現(xiàn)在，北京樓市盛行了一種不良風氣：有外置陽臺的，好于送飄窗的；有內(nèi)置陽臺的，好于外置陽臺的。
開發(fā)商賣房子，第一話術(shù)是講自己送了多少面積。
這其實有違中央倡導好房子的初衷。今年，政府報告中明確指出，好房子應是“安全、舒適、綠色、智慧”。
況且，偷來的陽臺面積，本來就是違規(guī)的。
真正的好房子時代，應是"天下無賊"。而承載美好生活想象的陽臺，不應成為地產(chǎn)商偷面積的溫床。
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