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原創(chuàng) 劉博團隊

1979年國家給深圳“畫了一個圈”，由此開啟了改革開放新時代和“一夜城”奇跡。

近日，國家在規(guī)劃中又給深圳“畫了兩個圈”，非常值得關注。

國家新畫的“兩個圈”

第一個圈，是國務院批復的《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021－2035年）》中，畫出了深圳的“綜合性創(chuàng)新核心區(qū)”。

規(guī)劃確定了深圳未來的全域創(chuàng)新空間格局，也就是“1＋7＋N”。其中的“1”，就是上圖中紅色區(qū)域，它是深圳科創(chuàng)的發(fā)動機和龍頭，被命名為“綜合性創(chuàng)新核心區(qū)”。在深圳的創(chuàng)新版圖上，它像是太陽，其他的“7+N”區(qū)域是閃耀的群星。

遺憾的是，媒體對此沒有給予充分的關注。

提起深圳的“科創(chuàng)核心區(qū)”，大家一般都默認為南山區(qū)。此次規(guī)劃的最大變化是，寶安中心區(qū)被納入了這個最有價值的圈。這是寶中功能定位大幅提升的標志性事件，意義重大。

寶中之所以能躋身深圳“綜合性創(chuàng)新核心區(qū)”，有兩大原因：第一，前海納入了國家戰(zhàn)略，對粵港澳大灣區(qū)發(fā)展、深圳建設社會主義先行示范區(qū)意義重大；第二，寶安已經(jīng)成為全國科技創(chuàng)新強區(qū)，在先進制造業(yè)方面成績尤其突出。比如專精特新小巨人企業(yè)，已經(jīng)超過浦東新區(qū)位居全國第三，僅次于海淀區(qū)和南山區(qū)（數(shù)據(jù)來源：人民網(wǎng)研究院《市轄區(qū)專精特新“小巨人”企業(yè)發(fā)展報告》）。

而國家發(fā)改委批復、正在實施的深圳地鐵五期中，給深圳畫了又一個重要的圈——地鐵15號線。

15號線是深圳第一個地鐵環(huán)線，被民間稱為“深圳一環(huán)”。它跟上文提到的“綜合性創(chuàng)新核心區(qū)”高度重合，你可以理解為國家、深圳市在這個區(qū)域畫了“雙重點”！

未來這里不僅是深圳的科創(chuàng)中心、中國的“硅谷”，也是年輕人奮斗的“圣地”，深圳不動產(chǎn)價值的核心。

而寶安中心區(qū)，再次“入圈”！

據(jù)深圳地鐵最新消息，地鐵15號線的建設正在提速——全線22個工點已全面進入實質(zhì)性施工階段。它全長32.2㎞，連接了前海、后海、騰訊企鵝島、寶中和科技園等核心區(qū)域。

15號線的換乘站點之多，創(chuàng)下了深圳地鐵的紀錄。根據(jù)建設規(guī)劃，15號線設有24個站點，還有深圳唯一一段橫跨前海灣的跨海路線，成為深圳人才、資本、產(chǎn)業(yè)等要素的關鍵連接載體。

15號線的建設還重構了深圳的城市空間格局，通過“交通-產(chǎn)業(yè)-人口”的聯(lián)動效應，系統(tǒng)性重塑了寶中的城市地位。作為環(huán)線西北象限的戰(zhàn)略支點，寶中從“城市副中心”向“灣區(qū)核心樞紐”躍遷，其投資價值呈現(xiàn)出多維度的結構性升級。(資料來源：地鐵五期規(guī)劃、寶安區(qū)“十四五”規(guī)劃)

一個被嚴重低估的“BUG級”機會

所有城市的財富流動，都遵循一個隱形規(guī)律：它永遠沿著“黃金軸點”遷移。

這一規(guī)律在深圳體現(xiàn)得尤為明顯。

一條深南大道，自東向西見證了深圳四十多年來的發(fā)展軌跡。

而在時代機遇的浪潮中，依托前海合作區(qū)的擴容，寶中與前海、南山相輔相成，形成灣區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈上的“黃金三角”，起著深港科創(chuàng)資源交融活力紐帶的作用。

獲益于得天獨厚的地理位置，寶中更是深圳核心區(qū)的“黃金軸點”。

（圖源：濱海寶安）

這里重點布局科技研發(fā)總部和現(xiàn)代服務業(yè)總部，吸引了眾多科創(chuàng)企業(yè)來此落地生花，包括Vivo深圳總部、OPPO國際總部、大疆創(chuàng)新（區(qū)域研發(fā)中心）、中意智慧產(chǎn)業(yè)園等等。

最具代表性的當屬在建中的騰訊“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城（即“企鵝島”）。

近日，騰訊官方發(fā)布公告稱，將啟動公司史上最大就業(yè)計劃，三年內(nèi)將新增28000個實習崗位，此舉也將為寶中的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)注入更多年輕的活力。

年輕，本就具有極高的產(chǎn)城優(yōu)勢。

深圳常住人口中15-59歲人口占比高達79.53%，平均年齡僅為32.5歲。聚焦寶安，這一數(shù)據(jù)的比例更是達到82.45%，位居深圳第二，可見其潛在的購買力。（數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計局數(shù)據(jù)）

（深圳市統(tǒng)計局）

在這樣的政策背景下，寶中的價值是否被充分體現(xiàn)？我們是否還能找到被低估的價值洼地？

作為見證寶中發(fā)展的重要脈絡，創(chuàng)業(yè)路為寶中的崛起帶來助力，將寶中一分為二分裂出“新寶中”和“老寶中”兩個板塊。

2022年，由寶安區(qū)政府牽頭的「創(chuàng)業(yè)路商務大道」項目正式啟動，這是一條以創(chuàng)業(yè)路為軸帶的商務大道，連接寶安中心區(qū)、尖崗山片區(qū)兩大重點提升片區(qū)，全長6公里。貫穿四個維度，即“前海+寶安”區(qū)塊聯(lián)動、“舊城+新城”縫合共生、“智造+服務”創(chuàng)新復合、“商業(yè)+商務”多元共生，目標是打造為“對話世界、國際一流、灣區(qū)標桿”的商務大道。（資料來源：深圳市城市設計促進中心）

創(chuàng)業(yè)路商務大道的提出，加重了“新舊寶中”兩個板塊的劃分，但同時也加速了“老寶中”的迭代更新。

（創(chuàng)業(yè)路商務大道區(qū)位示意圖）

當大家都把焦點放至新寶中時，事實上，作為成熟區(qū)域的老寶中才更值得期待。

放眼國內(nèi)典型的一線、強二線城市，由「發(fā)展新區(qū)帶動成熟區(qū)域」的案例不在少數(shù)：

上海：浦東新區(qū)通過改革開放政策創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的輻射效應，帶動浦西老城區(qū)“逆襲”實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、城市功能更新與歷史風貌保護融合發(fā)展，形成東西聯(lián)動、新舊協(xié)同的高質(zhì)量城市經(jīng)濟格局。
廣州：珠江新城依托現(xiàn)代服務業(yè)集聚與經(jīng)濟輻射效應，驅動天河老區(qū)通過城市更新、功能優(yōu)化與產(chǎn)城深度融合，重塑區(qū)域經(jīng)濟活力與空間價值，實現(xiàn)“價值回歸”與新舊城區(qū)協(xié)同增長的良性循環(huán)。
杭州：錢江新城通過規(guī)劃引領與高端要素集聚，推動城東片區(qū)依托功能提升、配套完善與產(chǎn)城深度融合，加速區(qū)域“價值重估”，實現(xiàn)新舊城區(qū)資源聯(lián)動與空間能級協(xié)同躍升。

這背后潛在的樓市輪動邏輯則是：

第一階段：新興區(qū)域暴漲，成熟區(qū)域滯漲；
第二階段：新區(qū)價格高企，購買力外溢成熟區(qū)域；
第三階段：成熟區(qū)域通過舊改/產(chǎn)業(yè)升級，完成價值重估。

把角色代入到寶中片區(qū)也同樣適用，而且早已顯現(xiàn)。

2017年至2022年，寶中片區(qū)二手房成交均價從6.92萬/㎡漲到了12.5萬/㎡，漲幅高達81.2%，僅次于深圳灣和科技園，漲幅在各片區(qū)中位居第三（數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心）。

彼時正值前海擴容提速，新寶中通過政策紅利與基建升級完成價值躍升。

隨之而來的輻射效應，使得樓市購買力沿創(chuàng)業(yè)路軸向西轉移，推動老寶中核心區(qū)板塊，在2022年二手房成交占比提升至寶安區(qū)的28%，較2019年增長9個百分點（數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心）。

完成了一場“新區(qū)”帶動“舊區(qū)”的變革。

寶安25區(qū)最后的“原始股”

一個區(qū)域的提升如果只靠“被動影響”是遠遠不夠的，“主動改變”的方式有很多，其中一項便是城市更新。

在深圳寶安區(qū)十四五規(guī)劃里，“老寶中”板塊內(nèi)的寶安25區(qū)，明確納入的重點舊改項目超過25個，計劃拆除重建的面積達到300萬㎡，引來多家企業(yè)參與建設。

近年來，隨著城市更新的加速，這里的面貌正在逐漸改變。

例如，深圳首座大悅城計劃年內(nèi)開業(yè)，寶安區(qū)中醫(yī)院擴建工程進展順利，萬科、中糧、信達等品質(zhì)房企的入駐加速了區(qū)域內(nèi)的城市升級，完成超百萬級體量的綜合生活體建設……

（25區(qū)城市更新整體俯瞰圖）

同時在變化的，還有人們對于房子的選擇和評判標準。

一方面，選擇一家有實力、有經(jīng)驗、有責任擔當?shù)拈_發(fā)商，已在購房者中達成共識；另一方面，國家倡導“好房子”，購房者也把選房目光紛紛看向新規(guī)產(chǎn)品。

這也讓一個寶藏項目，被市場廣泛關注到：珺悅ROYAL PARK。

珺悅ROYAL PARK作為25區(qū)時隔四年推出的新品住宅，同時也是25區(qū)的收官之作，還是住宅建設新規(guī)后，寶安推出的首個新品住宅，市場期待值毋庸置疑。

（效果圖）

首先，珺悅ROYAL PARK擁有強大的開發(fā)商背景。

查詢工商信息可以看到，深圳市金中盛投資有限公司的股東公司包括蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)、信達資本管理有限公司，其股權結構中可見信達地產(chǎn)及中國信達，背后所屬集團皆為中國信達。

官網(wǎng)顯示，中國信達是經(jīng)國務院批準，為有效化解金融風險、維護金融體系穩(wěn)定、助推國有銀行和國有企業(yè)改革發(fā)展而成立的首家金融資產(chǎn)管理公司，主要業(yè)務包括不良資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務和金融服務業(yè)務。

回溯過往，信達地產(chǎn)亦是戰(zhàn)功顯赫：

2023年，信達地產(chǎn)累計介入47個房地產(chǎn)風險項目，帶動1300億元貨值復工復產(chǎn)，保障近4萬套商品房交付。
2024年初，中國信達與信達地產(chǎn)聯(lián)合設立200億元紓困母基金，其中包含投向法拍資產(chǎn)、破產(chǎn)重整等特殊機遇。
2024年12月27日，中國信達成功實現(xiàn)了上海大興街項目的實質(zhì)性重組。
2025年3月25日，信達地產(chǎn)聯(lián)合多家企業(yè)成立300億元紓困基金，為天津摩天大樓項目——117大廈復工注入資金。

其次，珺悅ROYAL PARK帶來了新加坡式的美學生活。

新加坡建筑慣以其美妙的空中花園為亮點，將現(xiàn)代城市與自然人文相融合，平衡實用性與美感，讓每家每戶坐臥于家中就能感受到綠樹花香的環(huán)繞。

本次珺悅ROYAL PARK采用新加坡格調(diào)花園的設計，不同以往常規(guī)的社區(qū)花園、空中花園，而是將自然與藝術相融合，構建5大屋頂花園及12處首層開放景觀，讓業(yè)主舉目可見青天明月，亦可見青蔥綠意。

（效果圖）

從進入社區(qū)到步入家門，整個動線設計在考慮舒適度的同時，更融入了對品質(zhì)的追求，為業(yè)主營造三重歸家禮序。比如星空頂車庫大堂、奢裝首層入戶大堂、精工二層歸家大堂，均采用高定石材+巖板+金屬的搭配設計，這些別出心裁的設計營造出一種既浪漫又不失體面的歸家感受。

（效果圖）

小區(qū)內(nèi)部搭建約2000㎡的空中泛會所，涵蓋園林景觀、會客廳、四點半學堂、健身區(qū)等多種活動區(qū)域，形成一種大隱于市的悠閑居住環(huán)境，為老青幼三代人帶來覆蓋全齡段的休閑娛樂生活，描繪出一幅情景交融的自然雅居。

（四點半學堂效果圖）

項目在戶型打造上，更是將細節(jié)感與品質(zhì)感直接拉滿。建面約89-115㎡3-4房戶型，主要為西南和東南兩個朝向，最大程度保證每戶的通風采光和景觀面。

（效果圖）

值得說明的是，為提升生活品質(zhì)，珺悅ROYAL PARK結合實際需求，以“3+6+4+4”現(xiàn)代簡約風定制奢裝空間交付，采用3大全屋收納定制系統(tǒng)、6大人性化定制廚房系統(tǒng)、4大國際化定制衛(wèi)浴系統(tǒng)、4大奢裝品質(zhì)定制系統(tǒng)。

在裝修選擇上，使用的均是受認可度較高的品牌，日立、漢斯格雅、西門子、杜拉維特、摩恩這些皆為珺悅ROYAL PARK選購的品牌。

合理的空間規(guī)劃，讓日常生活更加從容有序，也能承載不同階段的生活需求，為業(yè)主帶來更舒適的居住體驗。

其三，配套成熟，更具煙火氣的都市生活。

相較于寫字樓林立的CBD，珺悅ROYAL PARK所在的區(qū)域則有一種繁華過后的人間煙火氣。

這里交通便捷、出行方便。

珺悅ROYAL PARK毗鄰地鐵5/12號線、緊挨前進一路/裕安二路、靠近創(chuàng)業(yè)路及107國道等主要交通要道，不論采用軌道交通還是駕車出行都能通達全城，節(jié)省不少時間和精力。