川渝地區(qū)方言中，“哈兒”一定算不上褒義詞。
比如最近火了一把后已正式停業(yè)改造的“重慶最大違章建筑群”哈兒山，其名字背后藏著川渝人特有的調(diào)侃。
相比哈兒山，重慶還有個更名副其實(shí)的存在——“哈兒坑”。
這個哈兒坑就在哈兒山下1公里不到，正好處于重慶2大網(wǎng)紅打卡地——龍門浩老街與長江索道之間。
哈兒坑里不僅有銹跡斑斑的鋼筋和養(yǎng)魚的水坑，還有拿地近12年建不起一層樓的地產(chǎn)秘史。
這顯然與我們重慶“堅韌、忠勇、開放、爭先”的城市精神八桿子打不到，不是把重慶人民當(dāng)哈兒打整是啥子安？
Part.1
從輕軌環(huán)線上新街站出站，進(jìn)入龍門浩老街旁的重慶社會主義學(xué)院大門，一直靠左手走，就來到了俯瞰哈兒坑的重慶社會主義學(xué)院家屬區(qū)。
時值春末，坑內(nèi)綠意正濃，與幾十米高的水泥護(hù)墻形成強(qiáng)烈反差。坑旁的長江索道，一輛纜車正緩緩滑出站臺，車內(nèi)游客對于這個大坑有何觀感，無從猜測，想來只能略過眼前的積水坑將目光投向長江。
從重慶社會主義學(xué)院出來右轉(zhuǎn)，順著坑外沿向上新街方向繞行，隔板中段不知幾時開始，臨時搞了一排門面，做起了餐飲生意。
與旁邊面館老板閑聊，居然也知道這個大坑是準(zhǔn)備修房子的，“水過三秋，早點(diǎn)修起來早都賣完了，現(xiàn)在哪個還買嘛？”充滿市井智慧的背后，是一碗地道的碗雜面。
再往前走，就是哈兒坑的施工現(xiàn)場大門，一眼望過去，渝中半島美不勝收。
在附近隨便找了棟樓爬上去，哈兒坑的全貌就非常清晰了。整個坑底，分了3級，最下面的應(yīng)該是預(yù)計中的最大的施工作業(yè)面。
這個哈兒坑與南濱路只一墻之隔，與長江隔條馬路，與渝中區(qū)隔江相望，從地段和資源屬性上可以說挑無可挑。
問題來了，這個占據(jù)城市稀缺地段的哈兒坑又是怎么來的呢？
Part.2
首先，哈兒坑不是一處天然的坑洞，這是一個百分百的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在。
2013年5月10日，重慶市南岸區(qū)彈子石組團(tuán)I分區(qū)I3-2-1/03、I1-1-3/02、I2-4/03、I2-1-1/02地塊亮相，地塊面積共計2.84萬㎡，起拍價為3.23億元。
地塊被分割為三部分，高差懸殊，不過前臨南濱路，后靠涂山路的絕佳地段，還是引來眾多關(guān)注，包括招商、保利、萬科、佳兆業(yè)、藍(lán)光等9家開發(fā)商圍獵競逐。
最終，重慶本土開發(fā)商和瑞地產(chǎn)笑到了最后，在眾多大佬環(huán)伺之下，以7.85億元抱得地塊歸。資料顯示，和瑞地產(chǎn)正是重慶國瑞控股集團(tuán)有限公司下屬的項(xiàng)目公司。
突圍而出的國瑞，代價自然不小，溢價率高達(dá)142%，折合樓面地價為8727元/㎡。這個樓面價，不僅高于當(dāng)時的解放碑CBD片區(qū)，還大大高于當(dāng)時彈子石片區(qū)商品房的建面均價。
“面粉貴過面包”在房地產(chǎn)江湖并不少見，憑借地段、配套、產(chǎn)品等，老老實(shí)實(shí)做出高溢價的項(xiàng)目，也不是沒有追平的機(jī)會。
但戴上重慶“單價地王”皇冠的國瑞，寶寶心里苦，但寶寶不說，卻轉(zhuǎn)頭選擇了另一種暗搓搓的方式——龜速開發(fā)。
Part.3
國瑞的這個“龜速”是真的龜，比龜x子還龜。
從2013年拿地至今，過了快12年，這個地塊呈現(xiàn)的狀態(tài)一直穩(wěn)定，就是一個大坑，雜草瘋長、苔蘚碧綠。而當(dāng)初剛剛合龍的東水門大橋，如今投入使用已多年。
期間，國瑞用圍擋把這個大坑和享譽(yù)中外的重慶第一濱江路——南濱路，做了個體面的隔離，并給這個大坑取了個名字——龍門里。
眾所周知，國內(nèi)凡是跟“龍門”二字掛鉤，都可堪經(jīng)典，比如龍門石窟、新龍門客棧、鯉魚躍龍門等。
但國瑞這個龍門里，顯然是個異類。
說爛尾了吧，又沒完全爛，國瑞在一街之隔的新地塊上又新起了高樓。
說沒爛尾吧，國瑞拿地至今已快12年，至今還是一個坑，完全看不出龍門氣象。
可供想象的，至今仍停留在為數(shù)不多的宣傳稿和效果圖上。
2016年，龍門里還是另一個名字——重慶國瑞廣場，其赫然列于“2016世界旅游城市聯(lián)合會重慶香山旅游峰會投資項(xiàng)目洽談會”集中簽約的項(xiàng)目名單上。
按照當(dāng)時國瑞的構(gòu)想，是在地塊上打造重慶首個空中觀景娛樂的商旅文綜合體項(xiàng)目，主體是超50層、高300m的觀光塔，能360度欣賞主城核心區(qū)域的美景。
彼時，項(xiàng)目的投資金額是36億元，預(yù)計在4年后，也就是2020年面世。
2020年，躺曬了4年太陽的重慶國瑞廣場地塊，更名為“龍門里”，并增加了總投資金額到60億元。
又曬了3年太陽后的2023年，龍門里項(xiàng)目舉行了開工儀式，對外透露將按照“國際化、綠色化、智能化、人文化、健康化”的發(fā)展理念，打造為城市文商旅新名片。
盛大的開工儀式后，坑依舊，一切又歸于平靜。
Part.4
可以說，重慶哈兒坑早在12年前就與國瑞鎖死了。
那么這個龍門里的高端局，怎么就被國瑞硬生生玩廢了呢？
歸根到底就3個字：沒實(shí)力！
官網(wǎng)顯示，國瑞創(chuàng)建于1991年，旗下三大產(chǎn)業(yè)公司分別是渝建實(shí)業(yè)集團(tuán)、渝建建筑工業(yè)科技集團(tuán)、國瑞陽光地產(chǎn)集團(tuán)，此外還涉足了商業(yè)管理、文化旅游、酒店管理、物業(yè)管理、城市運(yùn)營管理等領(lǐng)域。
了解國瑞的業(yè)內(nèi)人士指出，和眾多的開發(fā)商一樣，國瑞最開始也是做建筑起家，集團(tuán)3個公司，最找錢的就是渝建實(shí)業(yè)集團(tuán)，不僅國瑞自己的工程都包圓了，還對外承接了不少的工程項(xiàng)目。
但即便如此，國瑞包包里那點(diǎn)現(xiàn)金流，也不足以支撐其在房地產(chǎn)江湖一路順暢走下去。高杠桿這種房地產(chǎn)行業(yè)通行的玩法，國瑞自然不會拉下，其高杠桿玩得最溜的當(dāng)屬彈子石地塊。
業(yè)內(nèi)傳言，國瑞2021年以40.54億元拿下的彈子石板塊297畝地，共分為8個地塊。國瑞拿地時和相關(guān)方有個協(xié)議，并不是一次性付清而是滾動付款土地出讓金。
8個地塊前期只支付了一塊地的錢，賣完一塊地之后籌集資金再支付下一塊地的出讓金。
如此往復(fù)，算盤打得漂亮國前地產(chǎn)大佬老川頭都得豎大拇指。
高杠桿自然要講高回報。
洋人街地塊規(guī)劃的商業(yè)商務(wù)面積合計約18.51萬㎡，占比達(dá)到了36.4%。且根據(jù)根據(jù)土地競買須知，國瑞須自持其中約5萬㎡的商業(yè)商務(wù)用房，自持期限為5年以上。通過后期調(diào)規(guī)和住宅地塊的開發(fā)銷售，國瑞在該地塊上還有騰挪的空間。
而龍門里這么個以商業(yè)商務(wù)開發(fā)為主體的項(xiàng)目，意味著國瑞要實(shí)實(shí)在在往里面砸大筆的錢，是一個短期難言高回報的項(xiàng)目，國瑞的龜速開發(fā)節(jié)奏似乎也找到了根源。
Part.5
沒實(shí)力硬上留下這么一個哈兒坑，不光重慶3200萬市民有目共睹，全國乃至全世界通過游客的打卡照以及“甲亢哥”的直播，都看到了。
當(dāng)然，我們重慶領(lǐng)導(dǎo)們也看到了。
2023年3月，《重慶市推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)行動方案(2023—2027年)》提出，要加強(qiáng)城市地標(biāo)性建筑整體塑造，系統(tǒng)開展“兩江四岸”整體提升。
也就是在當(dāng)年4月，國瑞進(jìn)行了一次盛大的開工儀式表演，地點(diǎn)就在哈兒坑的核心。
現(xiàn)場巨大的紅色背景墻、長長的主席臺、掛紅的禮炮、大型作業(yè)機(jī)器，以及現(xiàn)場甲方、施工方的方陣，無不給出席開工儀式的領(lǐng)導(dǎo)以巨大的錯覺，這個哈兒坑終于在躺曬了10年太陽后要撅起屁股開工了。
負(fù)責(zé)表演的國瑞也在國家級媒體上拍胸脯表示，重慶龍門里城市綜合體是2023年重慶市級重點(diǎn)項(xiàng)目，建設(shè)完成后，將打造重慶文商旅地標(biāo)建筑助力重慶國際消費(fèi)中心城市建設(shè)。只不過，多久建設(shè)完成，依舊沒個準(zhǔn)兒。
時隔2年，再次來到哈兒坑，感覺國瑞是裝都不裝了，紅毯撤了，大型機(jī)械不見影蹤，裝樣子的工人也沒有，還不如2年前鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴熱鬧。
拉近焦距，現(xiàn)場遺留下的破爛紅色噴繪墻上，“全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化新重慶、新南岸，為重慶市直轄三十年獻(xiàn)禮”的口號依稀可見。掐指一算，還有2年，國瑞是準(zhǔn)備如何獻(xiàn)禮呢？
12年后，重慶3200萬市民仍在苦苦等一個答案。
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