房地產行業(yè)正在經歷巨變。2024年以來，房企業(yè)績普遍承壓，龍頭房企也免不了受到市場的沖擊。龍頭房企審時度勢，開始突圍。
“一哥”保利發(fā)展，就為行業(yè)樹立了榜樣。保利發(fā)展憑借前瞻的戰(zhàn)略布局、高效的執(zhí)行能力以及對產品品質的執(zhí)著追求，在逆勢中仍然取得了可圈可點的成績，持續(xù)彰顯其行業(yè)龍頭的風范。
根據中指研究院發(fā)布的2024年中國房地產銷售業(yè)績排行榜顯示，2024年，保利發(fā)展銷售額繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一；財務指標保持穩(wěn)健，債務結構持續(xù)優(yōu)化。銷售額帶來穩(wěn)定現金流，加之出色的財務管理能力，保利發(fā)展持續(xù)煥發(fā)新生的活力，同時為打造“好房子”、構筑美好生活奠定基礎。
2025年全國兩會首次將“建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”寫入《政府工作報告》,標志著中國住房發(fā)展邁入新階段。作為央企的保利發(fā)展，對“好房子”的布局和理解也優(yōu)于同行。
保利發(fā)展是首個提出“品質時代”的房企，也是最先落實產品制勝理念的公司。目前已形成“天悅人和”三大產品系十二大子品牌，持續(xù)打造好產品+好服務。2024年推出人文服務理念后，其產品力大幅躍升至行業(yè)第二。
坐穩(wěn)頭把交椅，發(fā)展韌性凸顯
2024年，在行業(yè)銷售額承壓的背景下，保利發(fā)展仍然站穩(wěn)“3000億元”陣營。2024年，保利發(fā)展實現簽約金額3230.29億元，權益銷售比創(chuàng)近年新高。去年，銷售額超過3000億元的房企僅有保利發(fā)展與中海地產兩家。
拆分來看，保利發(fā)展在38個核心城市銷售占比持續(xù)提升，一線城市四季度銷售面積同比增長40%，遠超行業(yè)平均水平。2022年及以后獲取的增量項目銷售近2000億元，占比約六成。
值得留意的是，保利發(fā)展是穩(wěn)健投資、審時度勢的結果。公司38個核心城市的銷售市占率較去年進一步提升，其中14個城市市場占有率居行業(yè)第一梯隊，16個城市連續(xù)三年穩(wěn)居當地前列，印證了保利在核心城市的產品號召力與運營效率。同時，保利發(fā)展在土儲布局也進一步聚焦核心城市，保證了后續(xù)開發(fā)銷售的持續(xù)動能和高質體量。保利發(fā)展能夠在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下仍保持銷售額的規(guī)模，得益于保利發(fā)展對市場、客戶和服務的精準把握。
早在2021年，保利發(fā)展管理層便極具前瞻性地提出去“五化”趨勢判斷，即去金融化、去杠桿化、去庫存化、去多元化、去規(guī)?；９緢?zhí)行團隊迅速響應，通過優(yōu)化庫存管理、加快項目去化速度，實現了庫存的有效減少，居克而瑞數據顯示，2023年和2024年連續(xù)兩年銷售額位居行業(yè)第一，充分展示了其在去庫存和銷售策略執(zhí)行方面的卓越成效。
在銷售策略上，保利發(fā)展緊跟市場動態(tài)，靈活調整。
2024年，行業(yè)仍處于波動調整階段，保利發(fā)展緊盯行業(yè)形勢變化，在多個政策頻出、客戶來訪熱情高漲的市場窗口緊抓銷售去化。當年，通過優(yōu)化庫存管理、加快項目去化，已開工存量項目計容面積較年初下降約20%。2024年，公司銷售存量項目占比近六成，未開工土地通過“調轉換退”盤活270萬平方米，資源周轉效率持續(xù)提升。
財務指標優(yōu)化，現金流繼續(xù)為正
近年來，受到市場波動的影響，多數房企營收和利潤均有明顯波動。保利發(fā)展頂住壓力，去年仍然維持穩(wěn)定的營收規(guī)模。2024年，保利發(fā)展實現營業(yè)收入約3116.6億元，歸母凈利潤約50.01億元，歸母扣非凈利潤約42.56億元，盈利水平保持行業(yè)前列。
為了應對行業(yè)下行壓力，保利發(fā)展主動降負債縮表。
2024年，保利發(fā)展主動壓降有息負債54億元，存量有息負債綜合成本降至2.92%，較上年下降22個基點。全年新增融資中，保利發(fā)展公司債利率低至2.20%，中期票據利率2.30%，均創(chuàng)同期最低水平。更值得一提的是，保利發(fā)展也是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償的房企。
得益于銷售流速穩(wěn)健以及不斷降杠桿，保利發(fā)展實現經營性現金流“七年連正”，資金安全墊充足。
2024年，保利發(fā)展實現銷售回籠3277億元，當年銷售回籠率較去年提升1.3個百分點。通過“以銷定產”動態(tài)平衡資金收支，全年經營性現金流凈額63億元，連續(xù)第七年為正。年末在手現金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動性儲備遠超行業(yè)均值。
此外，保利發(fā)展對于提振市場的政策紅利精準承接，并在融資工具運用上實現創(chuàng)新突破。公司積極運用“經營性物業(yè)貸款”“房地產融資協調機制”等政策工具，年內新增經營貸130億元。
此外，保利發(fā)展首單純現金融資的定向可轉換公司債券已于2025年4月獲證監(jiān)會同意注冊批復，計劃融資規(guī)模85億元。這一低融資成本不僅為公司提供了更優(yōu)惠的融資條件，還增強了保利發(fā)展在市場中的競爭力。在行業(yè)融資環(huán)境緊張的情況下，保利發(fā)展的融資優(yōu)勢為其穩(wěn)健發(fā)展提供了有力保障。
2025年4月9日，保利發(fā)展面向專業(yè)投資者公開發(fā)行的公司債券（第一期）獲中誠信國際評級機構授予的“AAA”評級。這一評級不僅體現了保利發(fā)展的穩(wěn)健財務表現及其在行業(yè)中的領先地位，也強化了市場對房地產行業(yè)的復蘇預期。
品質制勝，產品力行業(yè)領先
今年以來，“好房子”成為房企共同追求的目標。5月1日起，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》將正式實施，對新建住宅一系列指標明確了底線要求，被視為“好房子”的標準。龍頭房企也以此推出“好房子”戰(zhàn)略，保利發(fā)展也早有布局。
2024年，保利發(fā)展產品力在克而瑞排名中從2021年的第九躍升至第二。目前，“天悅人和”三大產品系全面落地，如寧波天珺、上?，槓偟软椖繉崿F“全維實景展示”，首開去化率超70%，銷售流速穩(wěn)居板塊前三。作為保利“天-悅-和”產品系中最高端的系列，廣州保利天曜也在近期亮相。
去年，在房地產行業(yè)的交付高峰期，保利發(fā)展也高質量完成交付任務。報告期內，保利發(fā)展竣工交付16.5萬套住宅，22個項目獲市級以上施工示范工地稱號。寧波天珺、上?，槓偟犬a品系項目實現“全維實景展示”，首開去化率超70%，銷售流速穩(wěn)居板塊前三?！八娂此谩钡慕桓稑藴剩瑯O大提振了市場信心。
此外，保利發(fā)展也進一步優(yōu)化開發(fā)鏈條，其智慧供應鏈疊加快建體系，以科技賦能提質增效。公司在海南試點的“快建體系”，實現拿地后14個月竣備、工期壓縮30%以上；同時，通過AIGC智能化設計、統(tǒng)簽統(tǒng)采統(tǒng)付等模式，優(yōu)化供應鏈端成本。這些創(chuàng)新不僅縮短了開發(fā)周期，更確保了品質可控。
在住宅開發(fā)銷售賽道以外，保利發(fā)展的多元業(yè)態(tài)協同發(fā)力，也成為2024年的一大亮點：資產經營成新增長極，打造公司業(yè)績的第二增長曲線。商業(yè)運營方面，上?；緯r光里、廣州魚珠時光等項目出租率連續(xù)三年提升；租賃住房板塊“和寓”品牌迅速擴張，在營規(guī)模超4.5萬間。物業(yè)服務板塊第三方管理面積增至525.6萬平方米，商辦業(yè)態(tài)新拓金額同比增長17.9%，非居業(yè)態(tài)優(yōu)勢持續(xù)鞏固。
面對未來，保利發(fā)展管理層認為，品質時代，唯有真正以客戶為中心的企業(yè)，才能穿越周期，持續(xù)領跑。保利發(fā)展也將在核心城市的土地市場持續(xù)儲備布局，憑借低融資成本優(yōu)勢以及多元業(yè)態(tài)的協同效應，進一步鞏固“行穩(wěn)致遠”的發(fā)展定力。
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