近年來，小區(qū)配套幼兒園繳納物業(yè)管理費一事爭議不斷。那么，小區(qū)配套的幼兒園需要交物業(yè)費嗎？如果物業(yè)公司（以下簡稱“物業(yè)”）實際服務(wù)與收費標準不對應(yīng)，幼兒園能拒繳物業(yè)管理費嗎？在今年深圳市兩會期間，市人大代表劉蓓曾建議制定指引性文件，積極推動小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費減免。
近日，深圳又有幼兒園遭遇被催繳物業(yè)費的困擾。這家幼兒園自從開辦以來，多次被小區(qū)物業(yè)催繳物業(yè)費。幼兒園方面認為不合理，因為幼兒園自身獨立運營，未使用小區(qū)公共資源和服務(wù)，物業(yè)也沒有提供實際服務(wù)。物業(yè)方則強調(diào)，其承擔了很多服務(wù)，如電梯維保、消防設(shè)備維保、外圍巡邏、配電房維保等，這些服務(wù)雖未直接體現(xiàn)，但對幼兒園的安全和設(shè)施運行至關(guān)重要。
深圳一物業(yè)公司向小區(qū)配套幼兒園收物業(yè)費遭拒
曾有物業(yè)起訴幼兒園支付物業(yè)費被法院駁回
近期，深圳一公立幼兒園正受小區(qū)物業(yè)催繳物業(yè)費的事困擾。相關(guān)負責人表示，幼兒園多次被物業(yè)催繳物業(yè)費，涉及物業(yè)服務(wù)、安管、電梯專項服務(wù)、共同消防維保、專項維修基金等多項費用，一個月超過4000多元。
該負責人認為極不合理，一方面，幼兒園是財政撥款，沒有這筆費用預(yù)算；另一方面，幼兒園也確實沒有使用到小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域；幼兒園位于小區(qū)邊緣并具有獨立出入口的，不與小區(qū)共用小區(qū)道路；幼兒園的安保、保潔、綠化、外墻維護和水電維修等項目都是由園方自行管理。
記者現(xiàn)場走訪獲悉，該幼兒園是小區(qū)配套幼兒園，有圍墻和圍欄將其與小區(qū)空間隔絕，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。
該園相關(guān)負責人告訴記者，從該小區(qū)開園起，物業(yè)就告知需要繳納物業(yè)管理、電梯維保等費用，之后又多次收到口頭催繳通知。但小區(qū)物業(yè)并未提供對應(yīng)服務(wù)，不應(yīng)該收取相關(guān)費用。
對此，小區(qū)物業(yè)方面表示，小區(qū)物業(yè)其實提供了很多“隱形服務(wù)”如公共消防系統(tǒng)維護、配電房維保、安全巡邏、噪聲管理等?？紤]到幼兒園有自己的安保和保潔人員，沒有用到小區(qū)物業(yè)這方面服務(wù)，因此以低于小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的標準收取，而專項維修基金是代繳至住建局賬戶，用于幼兒園設(shè)施維修（如外墻脫落、幼兒園電梯更換）。
對于雙方的分歧，該小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)負責人表示，收費初衷是履行責任，而非盈利。若幼兒園自行管理其設(shè)施（電梯、消防、配電房等），物業(yè)不再承擔維保責任，物業(yè)可以不收對應(yīng)的費用，但需通過書面函件明確責任。
近年來，小區(qū)配套幼兒園繳納物業(yè)管理費一事爭議不斷。2024年，深圳一起有關(guān)小區(qū)物業(yè)與幼兒園的物業(yè)服務(wù)合同糾紛引發(fā)關(guān)注。深圳一物業(yè)訴請小區(qū)配套幼兒園支付拖欠的一年物業(yè)管理費、專項維修基金和違約金，共計5萬余元，一審法院駁回了該訴求。
一審民事判決書顯示，物業(yè)公司主張幼兒園位于小區(qū)紅線范圍，不可避免地享受到物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)帶來的便利及好處，理應(yīng)繳納物業(yè)管理費。
涉案幼兒園向法院提交了相關(guān)憑證，證明幼兒園安保消防、園林綠化、維修維繕、清潔衛(wèi)生、外墻翻新、圍墻加高、設(shè)備更換等均由財政撥付資金，由幼兒園與各企業(yè)簽訂相應(yīng)合同，由各企業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)公司并未向幼兒園提供物業(yè)服務(wù)，因此幼兒園不應(yīng)向物業(yè)公司支付相應(yīng)費用。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)學前教育條例》：
物業(yè)公司能否向幼兒園收取物業(yè)費，關(guān)鍵在于其是否實際提供物業(yè)服務(wù)
《深圳經(jīng)濟特區(qū)學前教育條例》第五十二條規(guī)定，幼兒園的用水、用電、用氣執(zhí)行居民類價格標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照實際提供的物業(yè)服務(wù)項目收取幼兒園物業(yè)管理費。對所在小區(qū)的公共服務(wù)配套幼兒園物業(yè)管理費予以減免的，應(yīng)當在公共服務(wù)配套幼兒園與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中作出約定。
幼兒園是否屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)？深圳市律師協(xié)會物業(yè)服務(wù)法律專業(yè)委員會委員、廣東卓建律師事務(wù)所律師鄧小佳接受媒體采訪時表示，根據(jù)《廣東省加強住宅小區(qū)配套幼兒園建設(shè)和管理工作的指導(dǎo)意見》，住宅小區(qū)配套幼兒園建設(shè)用地應(yīng)在居住小區(qū)紅線范圍外劃定，單獨成宗，單獨供地，住宅小區(qū)配套幼兒園的建筑面積不納入擬供應(yīng)地塊的容積率核算。小區(qū)配套幼兒園不是必然要受到小區(qū)物業(yè)的管理，幼兒園可以獨立自主另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供符合自身價格預(yù)期的物業(yè)服務(wù)，幼兒園與物業(yè)公司的法律關(guān)系是基于物業(yè)服務(wù)合同的合同關(guān)系。
幼兒園是否需要繳納專項維修基金？鄧小佳表示，專項維修基金的本質(zhì)是業(yè)主的共有資金，是專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，物業(yè)公司只是代為收取，與物業(yè)服務(wù)費有所不同。公辦幼兒園產(chǎn)權(quán)歸于政府，如果運行維護的資金完全來源于政府財政，不會使用到小區(qū)業(yè)主的專項維修基金，不向物業(yè)公司繳納專項維修基金有其合理性。
代表建議：
積極推動小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費減免
在今年深圳市兩會期間，深圳市人大代表劉蓓聚焦幼兒園與小區(qū)物業(yè)的收費之爭，建議推動小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費減免。
劉蓓調(diào)研發(fā)現(xiàn)，深圳市小區(qū)配套幼兒園幼兒園與小區(qū)物業(yè)的收費糾紛主要在于兩點：一是小區(qū)物業(yè)服務(wù)與收費脫鉤，比如大部分幼兒園獨立運維（自管安保、保潔、綠化等），也未使用小區(qū)公共設(shè)施（電梯、道路），仍被收取高額物業(yè)費。二是收費標準混亂，收費高于普通居民標準，且存在議價、隨意折扣等不規(guī)范行為。
因此，劉蓓建議，制定指引性文件，積極推動小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費減免。由于各小區(qū)配套幼兒園對小區(qū)管理的依賴程度存在很大差異，應(yīng)根據(jù)實際情況，由小區(qū)配套幼兒園自主決定小區(qū)物業(yè)管理項目。涉及幼兒園內(nèi)部管理的安保、保潔、綠化等物業(yè)管理項目，幼兒園可選擇自行落實。對于水、電、氣等費用問題，劉蓓建議，由市物價部門牽頭，聯(lián)合教育、水務(wù)、電力、燃氣等管理部門，對幼兒園相關(guān)收費項目的收費標準進行說明、解讀和宣傳，明確幼兒園用水、用電、用氣等收費標準。
采寫:南都記者 陳榮梅
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