2025年，“好房子”首現(xiàn)國務(wù)院政府工作報告。今年3月31日，住建部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，于5月1日起正式施行。
“提升新建住宅標準，建設(shè)更多‘好房子’”，無疑是新規(guī)釋放的最強信號。
近年來，公眾對于良好居住環(huán)境的訴求愈加迫切，如何住上“好房子”亦成為社會關(guān)注的焦點。
“不同的群體，對于‘好房子’的需求是不同的?！比A南理工大學(xué)建筑學(xué)院教授周劍云在接受南都記者采訪時表示，除了購買“新房子”之外，改造、置換，甚至原址重建，都是公眾住上“好房子”的可行之道。
住上“好房子”
方式更多元
當前，消費市場對“好房子”的認知正發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，而實現(xiàn)公眾住上“好房子”的愿望，也遠不止一種方式。
周劍云長期關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展，他認為，獲得“好房子”至少有三種路徑：換舊、買新和改造。換舊，是指通過置換需求，購存量市場上的二手房；買新，則是從開發(fā)商處購買一手房；改造，即通過對現(xiàn)有住房改造改建，從而煥新居住環(huán)境。
“買二手房的好處在于，所見即所得；一手房修得越來越靚，房屋結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計可以做到與時俱進；而在大城市和一些核心地段，改造改建的優(yōu)勢，則是其成本遠遠低于前兩者?！敝軇υ品治龅?。
專家認為，在城市核心地段，優(yōu)質(zhì)二手房仍具備持有價值。
隨著“好房子”標準日益提升，相關(guān)消費政策不斷完善，從“有房住”到“住得好”，當前公眾的居住需求已得到了有效引導(dǎo)。
“買家對‘好房子’有自己的理解，有的甚至從買家變成了專家。”廣州一家房產(chǎn)中介公司負責人林先生對南都記者說，現(xiàn)在一些二手房買家更關(guān)心外立面是否漏水，而非一味追求高端大氣；更關(guān)注和建筑質(zhì)量相關(guān)的指標，而非規(guī)劃藍圖。
外立面脫落、精裝房減配、交樓時間一拖再拖……近年來，一些業(yè)主反映遭遇問題新房。
“‘新房子’不一定是‘好房子’?！弊鳛橘Y深從業(yè)者，林先生說，自己也時常這樣提醒自己的客戶。他認為，隨著土地、人工和材料成本上漲，某些看起來光鮮亮麗的新房，其建設(shè)質(zhì)量甚至趕不上一些老房子。
“上世紀90年代和00年代的一些高層住宅，樓板厚度可以達到15厘米，這是超過現(xiàn)行標準的，而且當時的隔墻大多采用紅磚砌筑，其承重性能更是遠超現(xiàn)在常用的輕質(zhì)磚?！绷窒壬J為，一些位于稀缺地段、且享有優(yōu)質(zhì)配套的老房子，在二手市場上，仍具有相當?shù)氖袌龈偁幜Α?/p>
自2012年大學(xué)畢業(yè)后，黃女士就進入廣州一家地產(chǎn)公司，如今已躋身副總裁。她坦言，過去一些“老房子”（如面積在144㎡以上的住宅），其室內(nèi)凈高多在2.9米左右，以今天的標準看，仍不失為一套“好房子”。
對于如何買到一套“好房子”？黃女士則從選擇開發(fā)商的角度，給出了自己的建議?！耙孕〔铰堋⒕氉鞯拈_發(fā)節(jié)奏，建出‘好房子’的概率更大?！彼忉尫Q，過去一些秉持高周轉(zhuǎn)、高杠桿的地產(chǎn)企業(yè)，往往因為資金時間成本等原因，壓縮工期，甚至按最低標準建設(shè)，導(dǎo)致其產(chǎn)品難以滿足消費者對“好房子”的預(yù)期。
居民需求日漸豐富
“好房子”應(yīng)內(nèi)外兼修
2025年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，同時，鼓勵各地探索居民自主更新改造老舊住宅。
一時間，加裝電梯、更換管線、維修立面等事項紛紛納入部分老舊小區(qū)的待辦清單，更有不少老舊小區(qū)在政府部門支持下成立了業(yè)委會，自主、自愿改造漸成氣象。“如果能做到內(nèi)外兼‘修’，老房子就能變成‘好房子’?！敝軇υ七@樣對記者說道。
“老舊小區(qū)要改，最好可以改得更徹底些。”在廣州出生、長大的梁小姐，前些年繼承了家中一套位于廣州市越秀區(qū)農(nóng)講所附近的高層住宅。然而，這套與她同為“95后”的房子，卻讓她有些“為難”。
“因為對房子有感情，賣又舍不得賣；因為房子的原始設(shè)計問題，改又不好改?！绷盒〗阆蛴浾咄嘎叮粚?戶暗廚暗衛(wèi)、停車位不足、管線老化等等問題，讓她覺得“穿衣戴帽”式改造，不足以讓房子變“好”。
當記者問及怎樣改造才算徹底時，梁小姐笑著說，現(xiàn)在她和不少鄰居都抱有一種幻想——原址重建。
今年1月11日，廣州市花都區(qū)集群街2號正式驗收交房。
事實上，梁小姐們的“幻想”，在一些地方正變成現(xiàn)實。
2025年1月，廣東省首例業(yè)主“自主更新、自籌資金、原拆原建”危舊房改造項目——花都區(qū)集群街2號正式驗收交房交證，25戶業(yè)主搬進了新家；同年3月，成都市青羊區(qū)君平街89號院1棟的17戶業(yè)主，通過原址原建住上新房；2024年，在杭州市浙工新村小區(qū)500多戶居民自籌資金4.7億元將整個小區(qū)推倒重建，原址重建的范圍從單體樓棟延伸至整個小區(qū)，被業(yè)界認為極具樣本推廣意義……
原址重建值得探索
最徹底的“改造”，將促進消費循環(huán)
“從長遠來看，原址重建是老舊小區(qū)最徹底的改造方式?！睆V東省人大常委會委員、省律師協(xié)會副會長劉濤十分關(guān)注社會公眾的急難愁盼。
在劉濤看來，尤其在城市核心區(qū)域，原址重建是一種多贏的城市更新模式：對居民而言，相較于購買，原址重建的改造成本低；對城市而言，可以改善城市界面、提高土地收益（租金等）；對消費市場而言，還可進一步促進消費循環(huán)。
“原址重建不同于拆遷，居民需承擔的幾乎只有建設(shè)成本?！眲氖陆ㄖ袠I(yè)多年，他向記者介紹，以廣州為例，如果不算拆舊和補繳土地出讓金等費用，建設(shè)一個占地15000平方米，地上5棟40層樓、地下4層停車場的住宅小區(qū)，成本約為4000元每平方米，而這樣的項目，在工程進度順利的情況下，大約10個月便可完成。
2025年3月27日，廣州市康鷺片區(qū)改造更新。
2025年全國兩會期間，全國政協(xié)委員、廣東省建筑科學(xué)研究院集團股份有限公司副總工程師周荃在接受媒體采訪時表示，以更大規(guī)模的資金投入建筑更新領(lǐng)域，將帶動社會消費。“在建筑更新、舊房改造等領(lǐng)域，金融機構(gòu)應(yīng)與時俱進推出一批能夠匹配原址重建需求的金融產(chǎn)品和服務(wù)?！敝苘鯇δ隙加浾哒f，如覆蓋改造成本和臨時居住開支的金融產(chǎn)品能夠投放市場，將有助于精準釋放消費潛力。
原址重建好處頗多，但在觀察上述成功案例后，劉濤也發(fā)現(xiàn)，“原址重建”這一尚處探索階段的城市更新模式，仍存在一些難以達到的門檻和政策的模糊地帶。
“房子符合標準、居民意見一致、政府深度參與，是這些原址重建項目的共性。”劉濤坦言，同時能滿足這三個條件的老舊小區(qū)，少之又少。
根據(jù)國家、省危險房屋鑒定標準，房屋危險等級分為A級、Ｂ級、Ｃ級和Ｄ級。
A級：結(jié)構(gòu)承載力能滿足正常使用要求，未腐朽危險點，房屋結(jié)構(gòu)安全。B級：結(jié)構(gòu)承載力基本滿足正常使用要求，個別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)，基本滿足正常使用要求。C級：部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構(gòu)成局部危房。D級：承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構(gòu)成整幢危房。
2024年，廣州發(fā)布《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》（簡稱《辦法》），其中，鑒定為Ｂ級的實行“愿改則改”，鑒定為Ｃ、Ｄ級的則實行“應(yīng)改盡改”?！盎ǘ技航趾统啥季浇?，都是被鑒定為‘D’級后才推進改造的。”劉濤說。
居民意見統(tǒng)一是另一個難點。目前，北京、廣州、溫州等地的舊改政策均規(guī)定，危舊房改建工程需經(jīng)不低于90%的居民（業(yè)主）表決同意，方能啟動。然而，當前在實操過程中，成立業(yè)委會尚且不易（需要專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主簽字同意），而達到90%則是一個更高的標準。
“建筑本體的改造，涉及的業(yè)主眾多、產(chǎn)權(quán)分散，協(xié)商確定維修和更新方案難度較大。”周荃對南都記者說，必須建立以業(yè)委會為代表的居民協(xié)商機制，此類項目才能穩(wěn)定推進。
“各職能部門主動對接協(xié)調(diào)”“社區(qū)指導(dǎo)、國企參與”……相關(guān)報道中，這樣的字眼頻頻出現(xiàn)。這也意味著正是政府部門的參與，才加速了原址重建項目的成功落地。
“有了政府的參與，項目的公信力得到了有效保障。但隨著社會公眾對原址重建的需求不斷增加，也勢必會造成政府處理相關(guān)事務(wù)的行政成本劇增?！睂Υ?，周荃建議，相關(guān)部門應(yīng)基于規(guī)劃調(diào)整、方案審批等關(guān)鍵節(jié)點的流程優(yōu)化，出臺具有實操性的“舊改說明書”，推動老舊小區(qū)改造從“應(yīng)改盡改”到“愿改則改”轉(zhuǎn)變。
采寫：南都記者 朱唯信
出品：南都政務(wù)新聞部
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