每個(gè)城市在發(fā)展過程中都會(huì)出現(xiàn)自己的超大社區(qū)
之前我們不僅肉眼看過上?？党?，還實(shí)地去過貴陽的花果園，畫面都非常震撼
但若以人口為指標(biāo)，全亞洲最大的小區(qū)只有一個(gè)：北京天通苑
因?yàn)檩^早建成地鐵、且離市區(qū)近，20分鐘直達(dá)奧體，天通苑一直是北京出了名的睡城，成為無數(shù)人的“北漂”第一站
天通苑社區(qū)內(nèi)部拍攝
到七普時(shí)這里人口數(shù)字已經(jīng)非常夸張，社區(qū)內(nèi)常住高達(dá)50萬人，是上海最大小區(qū)康城的10倍還多
所以天通苑到底有什么魔力？能吸引這么多人？
如今真實(shí)情況又是什么樣子？
這次北上之行，我的第二站來到了全亞洲最大的小區(qū)：天通苑
01
住在亞洲第一大社區(qū)究竟是什么樣的體驗(yàn)
落腳天通苑的第一眼，迎接我的是北京季節(jié)限定的漫天楊絮
過天橋與中介會(huì)合后開車轉(zhuǎn)了半天還沒到目的地，他習(xí)以為常地向我解釋：天通苑太大了
來的路上這6個(gè)字我深有體會(huì)
不夸張地說地鐵3站依然走不出天通苑
僅5號(hào)線就設(shè)了3個(gè)站點(diǎn)：天通苑南站、天通苑站、天通苑北站
東面還有17號(hào)線天通苑東站
這兩條現(xiàn)成地鐵都是縱向的，分別在東西兩側(cè)，向南進(jìn)市區(qū)都非常方便，但中間段的人就需要橫穿小區(qū)才能坐上地鐵了
不過在建中的13號(hào)線A線剛好解決了這個(gè)問題
年底部分通車后，小區(qū)中心會(huì)新增一個(gè)東三路站，橫向也徹底打通了
所以未來內(nèi)部就有5個(gè)地鐵站，一個(gè)社區(qū)的交通配置幾乎是全國(guó)罕見的水平
但天通苑的實(shí)力不止于此，除了地鐵這里更常見的是公交
數(shù)了下共有40多個(gè)公交站，其中一條夜26路線甚至設(shè)置了11個(gè)站點(diǎn)
圖源：天通苑社區(qū)網(wǎng)
直接在小區(qū)里玩起了貪吃蛇，稍有不慎就會(huì)坐過站
毫無疑問這已經(jīng)是巨型社區(qū)的水平
官方數(shù)字顯示占地8平方公里，東南西北加上本苑一共5個(gè)大區(qū)，每個(gè)大區(qū)內(nèi)又用阿拉伯?dāng)?shù)字分出16個(gè)小分區(qū)
整體規(guī)劃建筑面積600多萬平
像這樣的樓棟一共有645棟，而且每一棟都長(zhǎng)得差不多
但只看數(shù)字感覺也還好，但中介把整個(gè)天通苑地圖放在眼前時(shí)
我才直觀意識(shí)到這不只是一個(gè)社區(qū)，而是一座小型城市
小區(qū)內(nèi)部中小學(xué)幼兒園加起來十幾個(gè)，中大型商場(chǎng)5個(gè)，甚至還有一個(gè)三甲醫(yī)院
實(shí)話說這個(gè)配置國(guó)內(nèi)很多縣城都不多見
平時(shí)除了上班，壓根不需要走出小區(qū)就能完成所有日常需求
其次人口體量也是一騎絕塵
七普數(shù)據(jù)中昌平區(qū)常住人口一共227萬，天通苑一個(gè)小區(qū)就占了近50萬，四分之一的水平
再加上還有流動(dòng)人口，比如白領(lǐng)、外賣員、司機(jī)、建筑工人等分散在群租房或地下室里
全部算上大概能達(dá)到60-70萬人，是冰島一個(gè)國(guó)家的2倍之多
而如此復(fù)雜的人員結(jié)構(gòu)也讓天通苑成為了北京近郊最極致的“睡城”
盡管身在北五環(huán)外，但天通苑距離中心城區(qū)不過16公里，加上5號(hào)線貫通南北
很多人住在這里只為通勤，早晚高峰擁擠幾乎是常態(tài)
這一點(diǎn)從地鐵口密密麻麻的電瓶車數(shù)量也可以看得出
而地鐵上五花八門的人群也都有一個(gè)殊途同歸的方向：進(jìn)市區(qū)打工
早高峰的5號(hào)線車廂內(nèi)
之前昌平人力局公開過一個(gè)數(shù)據(jù)，回天地區(qū)人口的就業(yè)半徑大多在10公里以上，工作地點(diǎn)也都是主城區(qū)
所以高峰期擁堵是必然的
主干道立湯路上堵成紅色更是常態(tài)，哪怕到上午八點(diǎn)半之后，我實(shí)時(shí)拍攝的道路畫面車流依然看不到盡頭
除了擁擠，超大社區(qū)往往還有另一個(gè)無法避免的問題：群租泛濫
跟隨中介看房過程中，不少房間還存在著過去群租房的痕跡
雖然如今已經(jīng)集體整治拆除，但還是看得出之前一套兩房里可以擠多少人
而這些都是住在超大社區(qū)內(nèi)無法避免的問題
02
也因?yàn)檫@樣的魔幻，直接戳中了大型社區(qū)資產(chǎn)之痛
之前我們實(shí)地看過上?？党?/a>，這個(gè)超大社區(qū)的房?jī)r(jià)常年處于莘莊板塊內(nèi)的倒數(shù)
而且如果市場(chǎng)稍有風(fēng)吹草動(dòng)，超大社區(qū)往往是最不抗跌的那個(gè)
天通苑也有類似的情況，這個(gè)小陽春不但沒有太多回漲信號(hào)，底價(jià)還在繼續(xù)往下走
中介最先帶我看的是中苑，品質(zhì)屬于上等，外立面是干凈耐磨的仿磚材料和20年前觀感差不多
就在小區(qū)中心位置，離醫(yī)院、商場(chǎng)、學(xué)校也都非常近
但價(jià)格線卻一路下滑
圖源：安居客，僅供參考
一套97平兩房去年上半年成交價(jià)還在400萬水平，下半年就降到了380萬
我看房當(dāng)天房東掛牌價(jià)359萬，第二天中介發(fā)來消息說最新成交價(jià)345萬
算了下均價(jià)3.5萬/平，遠(yuǎn)低于小區(qū)平均4.1萬/平的掛牌價(jià)
也比10年前的水平還要更低
包括整體流動(dòng)性也很差
這么低的價(jià)格并未給小區(qū)換來巨量成交
可以看到進(jìn)入去年下半年，中苑掛牌不斷增加，但成交卻是縮減狀態(tài)，兩者距離越拉越遠(yuǎn)
圖源：貝殼，僅供參考
到今年1季度，天通中苑掛牌率來到最高點(diǎn)的2.5%，但換手率僅有0.3%，這是2024年以來的最低點(diǎn)
近一年月均成交量?jī)H8套
而中苑片區(qū)內(nèi)最新掛牌量依然有177套
按照這個(gè)速度，在沒有新增掛牌的情況下，還要賣22個(gè)月
本質(zhì)上賣不動(dòng)的原因有2個(gè)
一個(gè)是受產(chǎn)權(quán)性質(zhì)影響，小區(qū)買賣成本比別人高出不少
整個(gè)天通苑屬于一級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房，滿五后如果上市交易必須補(bǔ)繳10%的土地出讓金
按97平2房的成交價(jià)345萬來算，就是額外支付34.5萬
而如果先轉(zhuǎn)商品房再成交，也得花10幾萬的轉(zhuǎn)商費(fèi)
這筆錢數(shù)目不算小，買家肯定不愿意承擔(dān)，而為了更快賣出房東都會(huì)主動(dòng)承擔(dān)這個(gè)費(fèi)用
但成本支出太多掛牌價(jià)也會(huì)比別人高，房子就更不好賣了
除了產(chǎn)權(quán)，第二大問題就是房齡
天通苑始建于1999年，最早一批的房子都接近25年了，很多都是步梯多層，且大面積房源為主
于是20年后的今天，沒電梯的老破大價(jià)值已經(jīng)大打折扣，集體面臨無人接盤的問題
這期間但凡有一套房子刷新底價(jià)，小區(qū)房?jī)r(jià)基本就壓制在這個(gè)水平了，再想賣出高價(jià)難于登天
圖源：貝殼
類似東一區(qū)就是2001年較早建設(shè)的一批，部分房源掛牌單價(jià)已經(jīng)跌破2萬
哪怕金三銀四的三四層，單價(jià)也無限逼近2萬水平線
而對(duì)超大社區(qū)房東來說，如今要面臨的困境已經(jīng)不只房?jī)r(jià)下滑了，因?yàn)?strong>租金也在降
從2024年開始整個(gè)租賃市場(chǎng)普降，一度租金高昂的天通苑也跟著低下了頭
數(shù)據(jù)來源：安居客，僅供參考
中介告訴我目前這里2房穩(wěn)定在5000-5500元/月，裝修位置好一點(diǎn)的能租到6000元
這比巔峰時(shí)期每月少了500-1000元左右
淺算下目前租售比大概是1.91%
這個(gè)水平已經(jīng)泯然眾人矣
畢竟此前的天通苑備受關(guān)注，很大一部分原因就是這里的租售比高于全市平均水平
甚至可以媲美高級(jí)白領(lǐng)最多的朝陽區(qū)CBD東和亮馬橋
更是碾壓了大多數(shù)近郊居住區(qū)包括海淀學(xué)區(qū)房
而如今，二手賣不動(dòng)也租不出去的情況下，這個(gè)光環(huán)顯得有些搖搖欲墜了
這就是身為超大社區(qū)最無力的一件事，環(huán)境一旦變化它的抗壓能力其實(shí)是最小的
03
但轉(zhuǎn)一圈我也發(fā)現(xiàn)，天通苑開始變得不一樣了
最早還要追溯到8年前的那場(chǎng)“回天計(jì)劃”
2018年北京出臺(tái)了一個(gè)政策，叫做《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施三年行動(dòng)計(jì)劃（2018—2020年）》，天通苑和“雙胞胎兄弟”回龍觀，一起進(jìn)入改造階段
主要解決我們前面看到的堵車、群租以及生活配套等重大問題
到今年，這個(gè)計(jì)劃已經(jīng)更新到3.0，成果也非常明顯
天通苑正在從“睡城”變身為“高級(jí)住區(qū)”
首先肉眼可見最明顯的就是地鐵口排隊(duì)時(shí)間變短了
早高峰8點(diǎn)一刻，我在地鐵里拍到的通勤隊(duì)伍是這樣的
無論閘機(jī)口還是站臺(tái)上，大家依然匆忙但很難看到人擠人的狀態(tài)
包括組團(tuán)內(nèi)的道路翻新后，走在街道內(nèi)部人的視覺是非常開闊的，很少出現(xiàn)擁擠的情況
社區(qū)內(nèi)管理水平也直線上升，尤其地鐵站的停車場(chǎng)從一片混亂變得井井有條
這一點(diǎn)在另一個(gè)超大社區(qū)：回龍觀，更加極致
地鐵口非常有創(chuàng)意的自動(dòng)雙層停車模式，節(jié)約了大部分空間，讓車輛可以有序擺放，完全不影響行人走動(dòng)
包括前面提到群租問題，我踩盤過程中也基本看不見了
其次，整個(gè)社區(qū)的宜居感已經(jīng)足夠明顯
這幾年昌平區(qū)為天通苑灌入了大量配套資源，除了3條地鐵和商場(chǎng)，連三甲醫(yī)院、清華附小都來了
四通八達(dá)的地鐵+名牌學(xué)校，意味著昌平區(qū)對(duì)天通苑的期望已經(jīng)不再是普通的睡城了
這一點(diǎn)從人口變化上也能看得出來
以前的天通苑人員密集，但中介透露如今整個(gè)社區(qū)差不多聚集30萬人左右，比巔峰期60萬直接少了一大半
但人口結(jié)構(gòu)卻趨向合理了
根據(jù)他的體感，小區(qū)本地人和外地人的比例大概五五開
年齡來看，雖然社區(qū)仍以外來年輕人為主，但老年人比例也在提升
以天通苑北街道為例目前常住人口約14萬人，60歲以上老年人比例已經(jīng)高達(dá)21%
而剩余的年輕人也和以前不同
一方面普通流動(dòng)人口都在向外遷移，比如我采訪的一位網(wǎng)約車司機(jī)，以前就住在西苑群租單間里，如今搬到了板塊北邊的東三旗村房
與此同時(shí)，更多的中高端人才開始進(jìn)入天通苑
之前的數(shù)據(jù)中很多通勤者在主城區(qū)工作，而如今隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)延伸，天通苑也開始承接來自中關(guān)村軟件園、生命科學(xué)園、未來科學(xué)城這些方向的中高端居住人群
圖源網(wǎng)絡(luò)
從臟亂差的睡城走向真正的高級(jí)居住區(qū)，天通苑還有很長(zhǎng)一段路要走，但這條路已經(jīng)越來越寬了
04
事實(shí)上，每個(gè)向前發(fā)展的大型城市都有它自己的“天通苑”
比如開頭提到的上?？党?、貴州花果園
但今天我們關(guān)注超大社區(qū)并不是為了批判什么
其實(shí)天通苑們的出現(xiàn)也是帶著使命而來的，屬于特殊時(shí)代的特殊產(chǎn)物
拿寸土寸金的北京來說，98年福利分房成為歷史后，面對(duì)京內(nèi)大量外來人口，住哪里成了迫在眉睫的問題
彼時(shí)天通苑作為首批經(jīng)濟(jì)適用房，剛好解決了這一時(shí)期內(nèi)的住房緊張
但也因?yàn)榻ㄔO(shè)之初只考慮了居住，缺少長(zhǎng)期規(guī)劃，導(dǎo)致在城市邊緣形成嚴(yán)重的職住失衡
甚至成了北京折疊的一個(gè)代名詞
基于此，從市場(chǎng)角度看，今天的大型社區(qū)也依然不具備更多資產(chǎn)價(jià)值
市場(chǎng)向好時(shí)，房?jī)r(jià)低、好上車是超大社區(qū)的優(yōu)點(diǎn)，但下行階段這也恰恰是它們的痛點(diǎn)
20年樓市浮沉中，人群來來往往，唯一不變的是這些房子的居住屬性
比如天通苑，住在里面的人可能已經(jīng)換過好幾輪了，但如今第三條地鐵線即將開通，這里租住需求依然存在
所謂超大社區(qū)存在的意義也正是如此，就是不斷承載著普通人擠進(jìn)一線城市的夢(mèng)
以上為正文，來自余奔雷
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6056篇原創(chuàng)
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