“終于能好好說(shuō)話(huà)了……”
天津新盤(pán)的產(chǎn)品突破，不再扭扭捏捏。
有話(huà)直說(shuō)，走向“豪放”。
以前就像“含胸拔背的戲班子”，問(wèn)啥都是“想象空間很強(qiáng)哦”、“懂得都懂哦”……
媽耶，買(mǎi)個(gè)房太特么燒腦了。
既怕你聽(tīng)不懂，又怕你聽(tīng)太懂……
好不容易搞出點(diǎn)贈(zèng)送面積，就別提多雞肋了。
在建筑規(guī)范的邊緣瘋狂試探。
現(xiàn)在？管它呢！直接甩出八塊腹肌！
天津這場(chǎng)《住宅變形記》挺有意思，咱們來(lái)復(fù)個(gè)盤(pán)，更能看清趨勢(shì)。
設(shè)備平臺(tái)
3年前，贈(zèng)送面積只能偷摸搞，全靠售樓員玩命暗示。
也不敢直接說(shuō)，弄一堆名詞：可拓展空間、可改造空間……
送的位置也不咋地，放在次衛(wèi)北邊。
雖然能當(dāng)個(gè)小家政間，但還得跨過(guò)浴室？這動(dòng)線太迷人了。
現(xiàn)在大大方方的，送就送點(diǎn)有用的。
要么送一間半間的臥室，要么送個(gè)次衛(wèi)，很實(shí)用。
金融街融府高層89平米
金地喜悅里110平米
金地清峯上洋房97平米
允許做開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)后，設(shè)備平臺(tái)會(huì)放在南向，變成陽(yáng)臺(tái)的一部分。
萬(wàn)科東廬122平米
飄窗
飄窗呈現(xiàn)出“矮多寬”的趨勢(shì)。
【越來(lái)越矮】
高度從600mm到450mm，再到現(xiàn)在的300mm。
飄窗已經(jīng)變成地臺(tái)、沙發(fā)、榻榻米、書(shū)桌……實(shí)用性越來(lái)越強(qiáng)。
這才是贈(zèng)送面積的精髓呀。
城投東方源筑96平米
金地萬(wàn)悅城82平米
有些飄窗還能砸掉，改成“類(lèi)落地窗”，雖然沒(méi)完全落地，但面積是白給的。
比如海教園的幾個(gè)新盤(pán)、金地清峯上……都能實(shí)現(xiàn)。
【越來(lái)越多】
起初飄窗只出現(xiàn)在南向，現(xiàn)在東西向甚至北向都能做了。
臥室東/西向飄窗，可以做嵌入式衣柜、化妝臺(tái)。
保利西棠和煦130平米
津南柳林的中建60號(hào)地，就出現(xiàn)了北向飄窗，贈(zèng)送率提高。
金茂泮湖滿(mǎn)庭130平米戶(hù)型，主臥做了幾乎等比例的飄窗。
增加采光面和使用空間，可以當(dāng)個(gè)觀景小茶室……
金茂泮湖滿(mǎn)庭130平米
天津的飄窗創(chuàng)新還是個(gè)“小學(xué)生”，腦洞還不夠大。
南方城市早就“飄窗幾乎鋪滿(mǎn)外墻”。
像下面東莞萬(wàn)科這個(gè)戶(hù)型，9個(gè)飄窗、11個(gè)采光面。
天津還有很大的進(jìn)步空間。
【越來(lái)越寬】
以前飄窗進(jìn)深基本在400-500mm，現(xiàn)在能做到700mm。
比如濱海的萬(wàn)科東廬。
萬(wàn)科東廬106平米
進(jìn)深越大功能越強(qiáng)，避免淪為積灰的雞肋。
能改造成沙發(fā)、與床體相連，也能作為書(shū)桌。
得房率
各種贈(zèng)送之下，得房率肯定大幅提高。
以前只能擦邊，不敢明說(shuō)。
現(xiàn)在都不避諱了，很多盤(pán)敢直接說(shuō)“得房率接近100%”。
閣樓、小院
閣樓和小院，之前也是敏感地帶。
扭捏到什么程度呢？
龍湖海河硯熙臺(tái)，都不敢在臨干道一側(cè)做閣樓。
導(dǎo)致小區(qū)“倆色倆味兒”的，有的樓棟有閣樓，有的就沒(méi)有，也說(shuō)不清為啥。
龍湖海河硯熙臺(tái)
現(xiàn)在都放開(kāi)了，符合條件的盡管做。
建投譽(yù)河院的閣樓，都直接上落地窗了，就怕你看不見(jiàn)。
建投譽(yù)河院
小院也如此，從最初的綠籬圍合，到現(xiàn)在的實(shí)體墻圍合。
原則上，8層以下住宅首層可以設(shè)置戶(hù)外庭院。
現(xiàn)在也有突破，中海津華玖章11層的首層都帶小院！
架空層
架空層最開(kāi)始功能并不全面，也很扭捏。
停車(chē)沒(méi)問(wèn)題，但作為業(yè)主的休閑空間還不太行。
2023年，濱海的天津府第一個(gè)做架空層。
當(dāng)時(shí)要求架空層內(nèi)的空間一部分對(duì)外開(kāi)放，不能封閉。
天津府架空層
現(xiàn)在完全能私屬于業(yè)主，打造2000平米的會(huì)所也沒(méi)問(wèn)題。
甚至單獨(dú)的樓棟架空層，也可作為泛會(huì)所，使用空間大大增加。
金茂曉棠架空層
萬(wàn)科東廬架空層
3月發(fā)布的“關(guān)于住宅多樣性政策補(bǔ)充要求的通知”中也明確了：
架空層內(nèi)可設(shè)置不大于2000平米的會(huì)所。
另外，架空層與小院“激情結(jié)合”，直接變“類(lèi)別墅”。
帶架空層的洋房，在宣傳時(shí)大膽說(shuō)首層是“類(lèi)別墅”，買(mǎi)1層得3層，還都在地上。
國(guó)展東綠地的新盤(pán)，聯(lián)排帶架空層，相當(dāng)于買(mǎi)了棟5層洋房。
開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)
開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，絕對(duì)是這波創(chuàng)新中最最最扭捏的。
之前一提這個(gè)就像踩電門(mén)，各種“不能說(shuō)”。
只能看圖不能說(shuō)話(huà)，自己腦補(bǔ)，跟演默劇一樣。
體北金茂府是第一個(gè)開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)的，雖然是最大賣(mài)點(diǎn)，但都不敢大力度宣傳。
現(xiàn)在無(wú)所謂了，開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)“有的是”。
金茂曉棠、金茂泮湖滿(mǎn)庭、中建理想城二期、軌交中山北路地塊……很多新盤(pán)都有。
問(wèn)題是，又都用力過(guò)猛了，愣給自己拔到4.0。
露臺(tái)
都開(kāi)始豪放了，現(xiàn)在唯獨(dú)露臺(tái)還扭扭捏捏的。
又面臨“不能說(shuō)”的局面，只能叫觀景平臺(tái)、開(kāi)放式超大平臺(tái)……接著造詞兒……
沒(méi)事兒，這也是暫時(shí)的，早晚也都得“豪放”。
市區(qū)露臺(tái)已經(jīng)比較普遍了，最新的中海津華玖章也是露臺(tái)的形式。
中海津華玖章
為啥扭捏呢？因?yàn)槁杜_(tái)多少跟第四代住宅沾點(diǎn)邊。
天津第四代住宅只在濱海試點(diǎn)，還不成熟，不能全市鋪開(kāi)。
第四代住宅的露臺(tái)進(jìn)深可達(dá)2.4米，面積得在144平米以上。
目前只有格調(diào)大港項(xiàng)目、濱海建投開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目有這種規(guī)劃。
當(dāng)然，露臺(tái)也會(huì)繼續(xù)突破。
在“關(guān)于住宅多樣性政策補(bǔ)充要求的通知”中，已允許：
“四層及以下居住建筑除結(jié)合坡屋頂設(shè)置露臺(tái)外，還可在住宅屋頂、退臺(tái)或雨棚上設(shè)置露臺(tái)”
年初咱們預(yù)告過(guò)：天津的別墅還沒(méi)換代呢。
出讓的宅地容積率越來(lái)越低，別墅也放寬可做聯(lián)排……肯定還要?jiǎng)?chuàng)新！
團(tuán)泊東剛出讓容積率1.01的土地，就要做聯(lián)排。
外地城市已經(jīng)有很多成熟案例，天津還沒(méi)開(kāi)始。
外地城市別墅產(chǎn)品突破案例
市區(qū)樓市靠規(guī)范，環(huán)城樓市靠配套。
面對(duì)以自住為主的樓市，產(chǎn)品突破從扭捏到豪放是必然的。
天津2022年出臺(tái)第一批住宅多樣性規(guī)范，2024年出臺(tái)第二批，濱海直接試點(diǎn)四代住宅。
今年3月出臺(tái)的文件，也是對(duì)產(chǎn)品突破的追認(rèn)。
接下來(lái)出臺(tái)第三批、第四批也未必不可。
樓市越差、產(chǎn)品越好，困境倒逼“軍備競(jìng)賽”。
因?yàn)椤昂梅孔印北日?、補(bǔ)貼等救市手段，更能維持長(zhǎng)期銷(xiāo)量。
但也能看出管理部門(mén)心態(tài)的糾結(jié)。
面臨“保土地財(cái)政”與“清庫(kù)存”的兩難，既怕產(chǎn)品太差閨女嫁不出去，又怕女婿太優(yōu)秀彩禮壓不住。
畢竟規(guī)范放松的太快，確實(shí)不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
新舊產(chǎn)品更替的陣痛期，必然會(huì)犧牲老盤(pán)。
所以，既要鼓勵(lì)創(chuàng)新，又要盡量漸弱價(jià)格體系崩塌。
這也是第四代出宅暫時(shí)不能大范圍推廣的原因，得房率實(shí)在太高，殺傷力擋不住。
雖在博弈，但結(jié)果已是明牌。
最終指向，必然是更寬松的創(chuàng)新環(huán)境。
所有的扭捏，終將走向豪放。
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