4月下旬，廣州市花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)新莊村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，機(jī)器的轟隆聲此起彼伏，工人們正有條不紊進(jìn)行項(xiàng)目施工，未來(lái)，這里會(huì)建成連片層高8米的現(xiàn)代廠房。新莊村的這片工業(yè)園區(qū)已有20多年歷史，以往都是村出租給企業(yè)建鐵皮廠房再分租出去，招商較低端，收益也不高，土地經(jīng)濟(jì)效益不能得到充分釋放。2024年，該片區(qū)被納入廣州市村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)更新改造試點(diǎn)項(xiàng)目，由此拉開(kāi)邁向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的序幕。
花都是粵港澳大灣區(qū)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地，全區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)規(guī)模總量大，是廣州實(shí)體經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的重要載體。當(dāng)下，花都已推進(jìn)十余個(gè)村鎮(zhèn)工業(yè)園升級(jí)改造，旨在擺脫過(guò)去“小散亂”、用地低效的傳統(tǒng)發(fā)展模式，為企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)提供高質(zhì)量、低成本的新發(fā)展空間。
通過(guò)摸索，花都正逐步走出一條獨(dú)特的村鎮(zhèn)工業(yè)園集聚區(qū)改造道路，為實(shí)現(xiàn)集約利用土地、提升企業(yè)效益、帶動(dòng)村民增收等帶來(lái)積極效果，同時(shí)也為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的可能。
獅嶺鎮(zhèn)新莊村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和效果圖。 通訊員供圖
癥結(jié)
模式低效制約產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展
花都是廣州北部重要工業(yè)大區(qū)，自上世紀(jì)90年代以來(lái)，圍繞原花縣城區(qū)，以村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、集體留用地等集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地為依托，逐步形成了獅嶺鎮(zhèn)皮革皮具、花山鎮(zhèn)聲光電、炭步鎮(zhèn)金屬制品等特色鮮明的鎮(zhèn)村產(chǎn)業(yè)集群，也給花都帶來(lái)了“中國(guó)汽車(chē)之都”“中國(guó)皮具之都”“中國(guó)化妝品之都”等響亮的頭銜。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展向前，這些散落在各村鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，由于廠房破舊、布局混亂、污染環(huán)境、產(chǎn)出低效等問(wèn)題，已不適應(yīng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展之路。以秀全街岐山村為例，改造前的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)共有15家低效企業(yè)，占了5萬(wàn)平方米建筑面積，產(chǎn)值總計(jì)僅1億元?！白鳛榛ǘ计?chē)城核心地區(qū)，如此多‘小散亂’的低效土地，難以支撐起產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)?！毙闳值擂k事處主任黃仲廷表示。
南都記者了解到，在“短期租金收益”理念的主導(dǎo)下，花都區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的招商層次整體偏低，產(chǎn)業(yè)類(lèi)型以低成本、低技術(shù)含量、低附加值的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，如低端零部件生產(chǎn)、貼牌代工等。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致園區(qū)整體地均產(chǎn)值僅為全區(qū)平均水平的37%，土地經(jīng)濟(jì)效益未能得到充分釋放，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的要求存在較大差距。
受傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)理念的影響，花都區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的村集體收益普遍偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，園區(qū)內(nèi)企業(yè)月平均租金僅為每平方米3元，86%的園區(qū)租金水平低于5元，這并未給周邊村民帶來(lái)很好的增收效果。
傳統(tǒng)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)模式的局限性日益凸顯，難以有效支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，升級(jí)改造勢(shì)在必行。
但改造過(guò)程并不容易?；ǘ紖^(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)依賴(lài)集體土地使用權(quán)和自建廠房出租模式，違法用地、違法建設(shè)等問(wèn)題較為普遍。數(shù)據(jù)顯示，全區(qū)521個(gè)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)圖斑中，具備合法用地手續(xù)的用地面積占比僅為15%，導(dǎo)致改造報(bào)建困難，廠房質(zhì)量參差不齊、配套設(shè)施不足等問(wèn)題突出。此外，園區(qū)內(nèi)42%的物業(yè)存在轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，“多手房東”問(wèn)題普遍。
破局
搭平臺(tái)出政策，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式
2024年4月，花都區(qū)成立村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造指揮部，正式拉開(kāi)了花都區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)低效用地再開(kāi)發(fā)（村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造）的帷幕。轉(zhuǎn)變以往“野蠻生長(zhǎng)”的路徑，花都按照 “政府引導(dǎo)、規(guī)劃先行、政策支撐、民企主體”的思路，搭平臺(tái)、編規(guī)劃、出政策、推項(xiàng)目，緊鑼密鼓展開(kāi)系列工作。
改造需要有政策指引，在有大量村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)需要改造的背景下，花都制定了全市首個(gè)區(qū)級(jí)工改“1+N”政策體系：出臺(tái)“1個(gè)”由區(qū)全面深化改革委員會(huì)辦公室印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造拓展產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新空間的工作方案》，作為全區(qū)村園改造綱領(lǐng)性文件；“N”個(gè)支持促進(jìn)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造的政策細(xì)則和措施，從空間規(guī)劃、土地整備、財(cái)稅金融、園區(qū)建設(shè)、支持保障等方面為村園改造提供政策保障，破解村園改造土地整備難、經(jīng)濟(jì)平衡難、利益協(xié)調(diào)難等痛點(diǎn)難點(diǎn)。
花都區(qū)積極探索新的開(kāi)發(fā)新模式，在村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造升級(jí)過(guò)程中引入企業(yè)參與，有效化解村集體缺乏運(yùn)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力以及企業(yè)缺乏低成本土地雙重矛盾，兩者訴求雙向匹配，通過(guò)村企合作達(dá)到雙方共贏。
比如，上述提到的獅嶺鎮(zhèn)即將打造的獅嶺時(shí)尚智造產(chǎn)業(yè)園（一期）項(xiàng)目，即采用“自主改造+合作開(kāi)發(fā)”的模式，由企業(yè)作為改造主體統(tǒng)籌負(fù)責(zé)集體用地完善歷史用地手續(xù)和“集轉(zhuǎn)國(guó)”，完成土地連片開(kāi)發(fā)，土地可用于分割轉(zhuǎn)讓與融資。
秀全街則探索推出“開(kāi)發(fā)留用地+定制化廠房”創(chuàng)新模式，圍繞新能源汽車(chē)、儲(chǔ)能、液氮、電子信息等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群加快項(xiàng)目招引。藍(lán)海機(jī)器人總部基地項(xiàng)目已在此開(kāi)工，公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司在花都發(fā)展了近10年，過(guò)去租用的廠房面積太小，而周邊的老舊廠房配置低，難以滿(mǎn)足企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)需求，現(xiàn)在終于找到了地理位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)定位與企業(yè)最匹配的地塊。
可以看出，升級(jí)改造的園區(qū)都有自身的產(chǎn)業(yè)定位，這些重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)周邊配套企業(yè)，最終將打造各自的產(chǎn)業(yè)集群，成為未來(lái)花都產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地。
展望
環(huán)境好了村民富了，為高質(zhì)量發(fā)展騰出新空間
過(guò)去，花都規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)多為國(guó)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，土地為征收公開(kāi)出讓?zhuān)瑢?duì)村民的反哺效益較低。而村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造，項(xiàng)目改造和土地供應(yīng)全流程統(tǒng)籌考慮村集體權(quán)益，且通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)，吸引大量產(chǎn)業(yè)人口向村本地集聚，提升區(qū)域整體就業(yè)環(huán)境和增加村民其他附加功能產(chǎn)業(yè)收入。
以獅嶺時(shí)尚智造產(chǎn)業(yè)園（一期）為例，產(chǎn)業(yè)園建成后，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值超過(guò)8.5億元，村集體年收入預(yù)計(jì)可達(dá)2200萬(wàn)元，較改造前增長(zhǎng)10倍，并直接創(chuàng)造3000個(gè)本地就業(yè)崗位。人口集聚效應(yīng)將進(jìn)一步激活鄉(xiāng)村消費(fèi)市場(chǎng)，帶動(dòng)村民通過(guò)“土地租金+工資收入+經(jīng)營(yíng)分紅”等多元渠道增收，推動(dòng)收益結(jié)構(gòu)從單一資產(chǎn)租賃向產(chǎn)業(yè)協(xié)同紅利升級(jí)，為構(gòu)建集體經(jīng)濟(jì)與村民共富的長(zhǎng)效機(jī)制提供核心支撐。
不僅如此，隨著現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建成，過(guò)去既影響城鄉(xiāng)面貌又污染環(huán)境的“小散亂”鐵皮房將不再存在，村民期待許久的暫新村貌將很快到來(lái)。新莊村黨支部書(shū)記邱雪文說(shuō)，村民都希望把村里環(huán)境改善好。
按照規(guī)劃，至2035年，花都區(qū)預(yù)計(jì)將完成43個(gè)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)，盤(pán)活低效用地7.11平方公里，將提供產(chǎn)業(yè)建筑面積約1500萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)后產(chǎn)值增加58億元，稅收增加15億元。過(guò)去低效的工業(yè)用地，將變成未來(lái)的高效資產(chǎn)，為新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展騰出新空間。
南都廣州新聞部出品
采寫(xiě)：南都記者蔣臻 通訊員花宣
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