租客與房東之間起糾紛常見，但起糾紛后房東老公掌摑租客被拘，雙方鬧到法院的卻少見。武漢市民石先生近日向華商報大風新聞記者講述了自己的遭遇，律師結(jié)合此案給出了租客維權(quán)建議。
圖為事發(fā)監(jiān)控
協(xié)商變糾紛
合同到期前三個月想退租
與房東協(xié)商不成反被打
2022年9月1日，石先生與房東陳女士簽訂了一份房屋租賃合同，租下位于武漢市東西湖區(qū)徑河街的店面用于經(jīng)營理發(fā)店。合同約定：租期至2025年8月31日，每月租金2500元，按季度支付，另需交納2500元押金作為水電及設(shè)施保證金。合同還明確，任何一方提前解約，需提前一個月書面通知對方，經(jīng)協(xié)商后簽訂終止合同書。若一方強行中止合同，須向另一方支付違約金貳仟伍佰元整。
圖為合同相關(guān)條款
2024年5月，因經(jīng)營調(diào)整，石先生計劃關(guān)閉該店，并將客戶引流至另一家門店。他于5月11日（季度租金到期前一個月，3年合同期限前3個月）向房東陳某某及其丈夫盧某某協(xié)商退租?！巴俗鈶?yīng)為協(xié)商，但對方卻強行告知我若不租滿3年，要不扣除2500元押金。合同內(nèi)的押金僅限于水電和設(shè)施保證金，我沒有在店內(nèi)造成任何損壞，并不構(gòu)成違約。此次退租，也是按照合同內(nèi)的要求提前進行協(xié)商，但房東拒不協(xié)商，強行將我判定為違約。目的就是要扣我的押金?！笔壬f。
庭審記錄顯示，5月11日，雙方協(xié)商過程中產(chǎn)生爭執(zhí)，隨后盧某某掌摑石先生臉部四下，致其面部受傷，石先生當日報警。
事態(tài)升級
被打次日房東強制鎖門
警方調(diào)解后房東“嫌賠得多”放棄和解
2024年5月12日，房東將店鋪大門從內(nèi)部反鎖。石先生的員工發(fā)現(xiàn)后報警，民警到場協(xié)調(diào)并告知“鎖門期間的停業(yè)損失應(yīng)由房東承擔”。13日，經(jīng)警方調(diào)解后，房東把門解鎖，但仍影響其正常經(jīng)營，徑河派出所民警出具的報警回執(zhí)單顯示，石先生13日因“房東故意損壞電線影響報警人店里正常經(jīng)營”為由再次報警。
5月15日當天，涇河派出所民警調(diào)解并告知石先生稱，房東單方希望支付12500元（打人致傷10000元和解金及2500元房屋押金）與石先生達成和解，條件為石先生5月18日搬離。石先生同意和解建議，并于當天恢復(fù)營業(yè)。
庭審記錄顯示：石先生于5月16日（接受和解次日）給房東發(fā)信息稱：房東你好，因之前協(xié)商退租因為押金問題產(chǎn)生分歧，所以現(xiàn)在這個房子我們這邊打算還是繼續(xù)要續(xù)租的，6月1日還是會按照協(xié)議繼續(xù)交房租的?！鞍l(fā)完信息，我就去派出所辦和解協(xié)議，但民警又告知我稱房東認為和解金過高，因此不同意和解。我心里也有氣，就沒讓警方再協(xié)助調(diào)解，準備走司法程序維權(quán)?！笔壬f。
警方判定
房東老公致租客輕微傷
處以行政拘留10日并罰款200元
石先生回憶，房東主動放棄和解后，他便再未受到過房東的干擾，正常經(jīng)營著理發(fā)館，同時走司法程序維權(quán)。
2024年5月24日，湖北某司法鑒定所出具了《司法鑒定意見書》，其內(nèi)容顯示，2024年5月11日晚21時許，被鑒定人石先生在理發(fā)店內(nèi)被人打傷頭部，由東西湖區(qū)分局徑河派出所委托對其“損傷程度”進行鑒定。鑒定意見顯示：被鑒定人石先生之損傷構(gòu)成輕微傷。
5月29日武漢市公安局東西湖區(qū)分局出具了《行政處罰決定書》，其內(nèi)容顯示：2024年5月11日晚，違法行為人盧某某（房東老公）因房屋租賃問題，與租客石先生發(fā)生口角，繼而產(chǎn)生肢體沖突，盧某某用巴掌朝石先生面部揮打了四下，經(jīng)鑒定，被鑒定人石先生之損傷構(gòu)成輕微傷。根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第四十三條第一款之規(guī)定，現(xiàn)決定給予違法行為人盧某某行政拘留十日并處罰款二百元的處罰。
5月31日，在徑河派出所民警的現(xiàn)場監(jiān)督下，石先生將美發(fā)店內(nèi)所有物品搬離完畢，要求房東退還押金時再次被拒，并要求石先生賠償裝修留下的空洞和損壞的吊燈。庭審記錄顯示，當日石先生現(xiàn)場支付給陳某某設(shè)施設(shè)備損失及水費共350元；2024年6月1日至6月3日，房東、陳某某已張貼該房屋的出租廣告。
上訴法院
一審判決：賠償租客停業(yè)損失，押金不予退還
二審判決：撤銷原判，因雙方矛盾后租客解約不違規(guī)
2024年9月，因押金及糾紛問題，石先生向武漢市東西湖區(qū)人民法院提起了訴訟，要求房東賠償停業(yè)損失3000元并退還押金2500元。2024年12月，一審法院認定，房東鎖門行為導(dǎo)致停業(yè)3天，判賠1000元。對于石先生要求退還2500元押金的情況，法院判定石先生“單方解約未提前通知”已構(gòu)成違約，押金與違約金可相互抵扣，房東無需額外退還。
一審判決書 受訪者供圖
石先生不服判決，上訴至武漢市中級人民法院。二審法院審理認為，房東的暴力行為及后續(xù)沖突導(dǎo)致租賃環(huán)境喪失安全性，石先生基于人身安全考慮解除合同符合《民法典》第708條“租賃物危及承租人安全可解約”的規(guī)定，不構(gòu)成違約。此外，石先生已結(jié)清費用并完成房屋交接，房東無權(quán)扣留押金。
2025年1月，二審法院撤銷原判，改判房東退還押金2500元，并維持停業(yè)損失賠償1000元。判決書指出：“雙方矛盾激化致合同無法履行，租客解除合同具有法律依據(jù)?！?/p>
二審判決書 受訪者供圖
律師說法
合同“協(xié)商退租”條款的核心在于“平等協(xié)商”，
而非房東單方?jīng)Q定
北京德恒（西咸新區(qū)）律師事務(wù)所律師李寶坤指出，本案中，租賃合同約定“任何一方提前解約需提前一個月書面通知對方，經(jīng)協(xié)商后簽訂終止合同書”。此條款的關(guān)鍵在于“協(xié)商”二字。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，合同解除需雙方達成合意，若協(xié)商不成，任何一方均不能單方強行終止合同。但需注意的是，協(xié)商的前提是雙方善意履行義務(wù)，而非一方濫用權(quán)利。
本案房東以“必須租滿3年”或“直接扣押金”為由拒絕協(xié)商，已違背“協(xié)商”的合同本意。合同中的押金條款明確其用途為“水電及設(shè)施保證金”，與違約金性質(zhì)不同。若租客未損壞設(shè)施且結(jié)清費用，押金應(yīng)當退還。房東將押金與違約金強行抵扣的行為，屬于混淆合同義務(wù)的“單方解釋權(quán)”，可能被認定為“格式條款霸王條款”。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，若格式條款提供方（房東）不合理排除對方主要權(quán)利，該條款無效。
李寶坤表示，租賃糾紛中，租客往往處于弱勢地位，但法律對“平等協(xié)商”“人身安全”有明確保護。本案二審改判的啟示在于：當房東存在嚴重過錯時，租客的解約行為不必然構(gòu)成違約。關(guān)鍵在于固定證據(jù)、厘清責任，避免因情緒化對抗擴大損失。遇到糾紛時，建議優(yōu)先通過律師函、調(diào)解等非訴方式解決，必要時果斷通過司法途徑維權(quán)。
租客如何應(yīng)對租房合同糾紛？李寶坤表示，可通過以下方式預(yù)防，1.固定“協(xié)商過程”證據(jù)：通過書面（如短信、微信）或錄音錄像記錄協(xié)商過程，證明自身已履行“提前通知”義務(wù)，且房東存在拒絕協(xié)商、暴力威脅等過錯。2.區(qū)分“協(xié)商不成”與“根本違約”：若房東存在暴力行為（如本案打人、鎖門、斷水電），導(dǎo)致租賃環(huán)境喪失安全性，租客可依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定單方解除合同，且不構(gòu)成違約。3.避免“自行停付租金”等過激行為：即使房東有過錯，租客仍需通過書面通知解除合同并完成房屋交接，否則可能被反訴違約。
對于租房時可能產(chǎn)生的糾紛，李寶坤建議租客應(yīng)做到以下三點：
1.事前防范：簽訂合同時明確押金性質(zhì)、退租條件，避免接受“房東單方解釋權(quán)”等模糊條款。2.事中留痕：退租協(xié)商全程錄音錄像，要求房東書面回復(fù)意見；若遇暴力威脅，立即報警并留存《行政處罰決定書》等文書。3.事后救濟：起訴要求退還押金、賠償停業(yè)損失（如本案房東鎖門導(dǎo)致停業(yè)3天）。李寶坤表示，若房東暴力行為構(gòu)成輕傷以上，可追究故意傷害罪；若房東有斷水電、堵門等行為，可向住建部門或警方投訴。
華商報大風新聞記者 王煜鑫 編輯 李婧
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