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市場(chǎng)熱度超預(yù)期，多盤(pán)銷(xiāo)售亮眼

2025年五一黃金周，廣州樓市在政策利好持續(xù)發(fā)力及市場(chǎng)信心回升的雙重推動(dòng)下，呈現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢(shì)。假期期間，全市多個(gè)樓盤(pán)到訪量和成交量均較平日出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，真正詮釋了"黃金周"的名副其實(shí)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，五一期間多個(gè)樓盤(pán)單日銷(xiāo)量過(guò)億，如保利珠江天悅單日攬金1.5億；保利旗下天曜、天奕等廣州市中心九大豪宅項(xiàng)目在五一前3天累計(jì)到訪超5000組，銷(xiāo)售額達(dá)15億元。位于南沙橫瀝島的招商林嶼境項(xiàng)目日均接待量近百組，單日成交量穩(wěn)定在十余套，顯示市場(chǎng)熱度明顯。

"接待區(qū)座無(wú)虛席，日均接待量近百組。"位于南沙橫瀝島招商林嶼境項(xiàng)目銷(xiāo)售人員透露，"五一"假期單日成交量穩(wěn)定在十余套。市場(chǎng)熱度與南沙區(qū)教育新政形成共振——該區(qū)于4月28日發(fā)布通知，明確自2025年1月10日起，在南沙區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的非南沙區(qū)戶籍家庭，其適齡兒童、少年可申請(qǐng)入讀該區(qū)義務(wù)教育階段起始年級(jí)區(qū)屬公辦學(xué)位。

此外，多家房企在五一期間的成交業(yè)績(jī)也呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。越秀地產(chǎn)于5月1日發(fā)布海報(bào)稱(chēng)，假期首日業(yè)績(jī)達(dá)成超130%，并在假期最后一日宣布"五一"指標(biāo)提前達(dá)成，累計(jì)來(lái)訪超6000組，成交破1000套。

中海地產(chǎn)同樣表現(xiàn)亮眼，截至5月5日上午10時(shí)，中海大境項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售額突破4億元，單日最高成交額達(dá)1.1億元，累計(jì)到訪客戶超800組。這種熱銷(xiāo)場(chǎng)景在過(guò)去幾年的樓市中已經(jīng)很少見(jiàn)了。

推貨量創(chuàng)新高，開(kāi)發(fā)商積極布局

與往年相比，2025年五一期間廣州樓市推貨量創(chuàng)下五年新高。中原地產(chǎn)研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，五一前夕，廣州市累計(jì)有16個(gè)項(xiàng)目搶跑推貨，全市推貨數(shù)量達(dá)2,652套房，創(chuàng)下近5年最高紀(jì)錄。

"五一"前，已有多個(gè)樓盤(pán)迎來(lái)首開(kāi)，為五一樓市點(diǎn)燃了一把火。比如，綠城·馥香園首開(kāi)6棟共122套，戶型為102-128㎡四房，精裝售價(jià)4.9-5.8萬(wàn)元/㎡。從項(xiàng)目官方海報(bào)來(lái)看，首開(kāi)去化9成，超100套。廣州地鐵·瓏曜上城首開(kāi)1、2棟戶型為73-130㎡三至四房共310套，精裝售價(jià)2.0-2.6萬(wàn)元/㎡，首開(kāi)銷(xiāo)售額5億。

相較于往年，今年不少開(kāi)發(fā)商將原本計(jì)劃"五一"推售的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)提前。廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月1日至27日，廣州全市累計(jì)有22個(gè)項(xiàng)目搶閘入市，其中包括天河、海珠、黃埔、番禺的多個(gè)樓盤(pán)首開(kāi)或熱門(mén)樓盤(pán)推新。這種提前布局的策略，有效地增加了五一期間的市場(chǎng)熱度。

市場(chǎng)表現(xiàn)分化，冷熱不均現(xiàn)象顯著

盡管整體市場(chǎng)熱度有所提升，但廣州各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化，總體成交量較往年同期下降，但局部區(qū)域和部分項(xiàng)目表現(xiàn)突出，冷熱不均特征尤為顯著。

整體來(lái)看，全市層面，2025年五一假期新房成交較去年同期有較大差距，整體成交量同比下降56%，僅相當(dāng)于兩個(gè)常規(guī)周的水平。盡管開(kāi)發(fā)商紛紛推出多樣化優(yōu)惠和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)（如試住、看樓航班等），但整體市場(chǎng)熱度未出現(xiàn)大幅提升。

相比整體市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)差異顯著：

黃埔區(qū)表現(xiàn)亮眼

黃埔區(qū)表現(xiàn)尤為突出。五一假期（5月1日至2日），全區(qū)47個(gè)在建在售樓盤(pán)累計(jì)到訪超2000組，認(rèn)購(gòu)量較去年同比上漲37%，到訪轉(zhuǎn)成交率顯著提升，說(shuō)明黃埔區(qū)域受政策及配套利好帶動(dòng)，購(gòu)房熱情高漲。

據(jù)了解，"五一假期期間，廣州黃埔區(qū)的廣開(kāi)云翰項(xiàng)目迎來(lái)大量看房客。"黃埔區(qū)較高的成交轉(zhuǎn)化率表明,政策利好與配套升級(jí)對(duì)樓市的正面影響正逐步顯現(xiàn)。

核心區(qū)域與外圍區(qū)域表現(xiàn)差異

核心區(qū)域如天河、海珠在五一期間仍有部分熱盤(pán)吸引超200組客戶到訪，并取得一定成交，但整體成交難以改觀，主要由于房?jī)r(jià)高企，以及購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

外圍區(qū)域如南沙、花都、增城，雖然部分項(xiàng)目通過(guò)加大促銷(xiāo)和推貨量吸引客流，但整體去化速度依然一般，購(gòu)房者對(duì)區(qū)域未來(lái)價(jià)值及交通配套等因素較為謹(jǐn)慎，市場(chǎng)分化更加明顯。

新房與二手房市場(chǎng)差異顯著

2025年五一黃金周期間，廣州新房與二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的發(fā)展趨勢(shì)和差異，整體市場(chǎng)保持活躍，但分化特征突出。

① 新房市場(chǎng)表現(xiàn)與趨勢(shì)

新房市場(chǎng)在五一期間持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)，各大房企提前布局營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，有效刺激了購(gòu)房需求。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月底起，廣州房企加大推盤(pán)預(yù)熱，五一黃金周期間項(xiàng)目來(lái)訪量顯著增加，重點(diǎn)新樓盤(pán)平均來(lái)訪人數(shù)超200組，單盤(pán)日成交也有突破，部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目達(dá)到清盤(pán)階段。

貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日13時(shí)，廣州新房成交量超過(guò)1600套，較去年同期有增長(zhǎng)趨勢(shì)。商品房推新集中在天河、海珠、黃埔、番禺等核心區(qū)域，均為純新盤(pán)。

② 二手房市場(chǎng)表現(xiàn)與趨勢(shì)

二手房市場(chǎng)則表現(xiàn)出冷熱分化的特點(diǎn)。雖然2024年底以來(lái)政策利好不斷推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)，房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，業(yè)主議價(jià)空間有所恢復(fù)，二手房掛牌量依然巨大，整體交易熱度不及新房市場(chǎng)。

2024年全年廣州二手住宅交易面積同比增長(zhǎng)11.3%，成交量首次超過(guò)新房，占住宅市場(chǎng)成交總量的53.3%。得益于一系列政策（如增值稅減免、改善型換房?jī)?yōu)待），改善型、滿兩年業(yè)主的高端二手住宅更受市場(chǎng)青睞。不過(guò)，五一期間，二手房市場(chǎng)分化加劇——優(yōu)質(zhì)小區(qū)和地段房源仍有一定需求，普通房源去化較慢。

③ 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與主要差異

五一期間，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征。新房和二手房市場(chǎng)在成交量、購(gòu)房群體、政策影響、價(jià)格表現(xiàn)以及市場(chǎng)情緒等方面存在顯著差異。