近年來，小區(qū)配套幼兒園繳納物業(yè)管理費(fèi)一事爭議不斷。那么，小區(qū)配套的幼兒園需要交物業(yè)管理費(fèi)嗎？如果物業(yè)管理公司實(shí)際服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)應(yīng)，幼兒園能拒繳物業(yè)管理費(fèi)嗎？在今年深圳市兩會(huì)期間，市人大代表劉蓓曾建議制定指引性文件，積極推動(dòng)小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費(fèi)減免。
近日，深圳又有幼兒園遭遇被催繳物業(yè)管理費(fèi)的困擾。這家幼兒園自從開辦以來，多次被小區(qū)物管催繳物業(yè)管理費(fèi)。幼兒園方面認(rèn)為不合理，因?yàn)橛變簣@自身獨(dú)立運(yùn)營，未使用小區(qū)公共資源和服務(wù)，物管也沒有提供實(shí)際服務(wù)。物管方則強(qiáng)調(diào)，其承擔(dān)了很多服務(wù)，如電梯維保、消防設(shè)備維保、外圍巡邏、配電房維保等，這些服務(wù)雖未直接體現(xiàn)，但對(duì)幼兒園的安全和設(shè)施運(yùn)行至關(guān)重要。
幼兒園
小區(qū)物管未提供對(duì)應(yīng)服務(wù)，不應(yīng)收相關(guān)費(fèi)用
近期，深圳一公立幼兒園正受小區(qū)物管催繳物業(yè)管理費(fèi)的事困擾。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，幼兒園多次被物管催繳物業(yè)管理費(fèi)，涉及物業(yè)服務(wù)、安管、電梯專項(xiàng)服務(wù)、共同消防維保、專項(xiàng)維修基金等多項(xiàng)費(fèi)用，一個(gè)月超過4000元。
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為極不合理，一方面，幼兒園是財(cái)政撥款，沒有這筆費(fèi)用預(yù)算；另一方面，幼兒園也確實(shí)沒有使用到小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域；幼兒園位于小區(qū)邊緣并具有獨(dú)立出入口的，不與小區(qū)共用小區(qū)道路；幼兒園的安保、保潔、綠化、外墻維護(hù)和水電維修等項(xiàng)目都是由園方自行管理。
記者現(xiàn)場走訪獲悉，該幼兒園是小區(qū)配套幼兒園，由圍墻和圍欄將其與小區(qū)空間隔絕，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。
該園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從該小區(qū)開園起，物管就告知需要繳納物業(yè)管理費(fèi)用，之后又多次收到口頭催繳通知。但小區(qū)物管并未提供對(duì)應(yīng)服務(wù)，不應(yīng)該收取相關(guān)費(fèi)用。
物 管
提供很多“隱形服務(wù)”，低于標(biāo)準(zhǔn)收取
對(duì)此，小區(qū)物管方面表示，小區(qū)物管其實(shí)提供了很多“隱形服務(wù)”如公共消防系統(tǒng)維護(hù)、配電房維保、安全巡邏、噪聲管理等。
小區(qū)物管方面表示，考慮到幼兒園有自己的安保和保潔人員，沒有用到小區(qū)物管這方面服務(wù)，因此以低于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)收取，而專項(xiàng)維修基金是代繳至住建局賬戶，用于幼兒園設(shè)施維修（如外墻脫落、幼兒園電梯更換）。
對(duì)于雙方的分歧，該小區(qū)物管相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，收費(fèi)初衷是履行責(zé)任，而非盈利。若幼兒園自行管理其設(shè)施（電梯、消防、配電房等），物管不再承擔(dān)維保責(zé)任，物管可以不收對(duì)應(yīng)的費(fèi)用，但須通過書面函件明確責(zé)任。
相似案例
曾有物管公司起訴幼兒園，被法院駁回
近年來，小區(qū)配套幼兒園繳納物業(yè)管理費(fèi)一事爭議不斷。2024年，深圳一起有關(guān)小區(qū)物管與幼兒園的物業(yè)服務(wù)合同糾紛引發(fā)關(guān)注。深圳一物管公司訴請(qǐng)小區(qū)配套幼兒園支付拖欠的一年物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修基金和違約金，共計(jì)5萬余元，一審法院駁回了該訴求。
一審民事判決書顯示，物管公司主張幼兒園位于小區(qū)紅線范圍，不可避免地享受到物管公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)帶來的便利及好處，理應(yīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)。
涉案幼兒園向法院提交了相關(guān)憑證，證明幼兒園安保消防、園林綠化、維修維繕、清潔衛(wèi)生、外墻翻新、圍墻加高、設(shè)備更換等均由財(cái)政撥付資金，由幼兒園與各企業(yè)簽訂相應(yīng)合同，由各企業(yè)提供服務(wù)。物管公司并未向幼兒園提供物業(yè)服務(wù)，因此幼兒園不應(yīng)向物管公司支付相應(yīng)費(fèi)用。
律師說法
幼兒園可自主另行選聘物管企業(yè)
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)學(xué)前教育條例》第五十二條規(guī)定，幼兒園的用水、用電、用氣執(zhí)行居民類價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收取幼兒園物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)所在小區(qū)的公共服務(wù)配套幼兒園物業(yè)管理費(fèi)予以減免的，應(yīng)當(dāng)在公共服務(wù)配套幼兒園與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中作出約定。
幼兒園是否屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)？深圳市律師協(xié)會(huì)物業(yè)服務(wù)法律專業(yè)委員會(huì)委員、廣東卓建律師事務(wù)所律師鄧小佳接受媒體采訪時(shí)表示，根據(jù)《廣東省加強(qiáng)住宅小區(qū)配套幼兒園建設(shè)和管理工作的指導(dǎo)意見》，住宅小區(qū)配套幼兒園建設(shè)用地應(yīng)在居住小區(qū)紅線范圍外劃定，單獨(dú)成宗，單獨(dú)供地，住宅小區(qū)配套幼兒園的建筑面積不納入擬供應(yīng)地塊的容積率核算。小區(qū)配套幼兒園不是必然要受到小區(qū)物管的管理，幼兒園可以獨(dú)立自主另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供符合自身價(jià)格預(yù)期的物業(yè)服務(wù)，幼兒園與物管公司的法律關(guān)系是基于物業(yè)服務(wù)合同的合同關(guān)系。
幼兒園是否需要繳納專項(xiàng)維修基金？鄧小佳表示，專項(xiàng)維修基金的本質(zhì)是業(yè)主的共有資金，是專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，物管公司只是代為收取，與物業(yè)管理費(fèi)有所不同。公辦幼兒園產(chǎn)權(quán)歸于政府，如果運(yùn)行維護(hù)的資金完全來源于政府財(cái)政，不會(huì)使用到小區(qū)業(yè)主的專項(xiàng)維修基金，不向物管公司繳納專項(xiàng)維修基金有其合理性。
代表建議
積極推動(dòng)幼兒園物業(yè)管理費(fèi)減免
在今年深圳市兩會(huì)期間，深圳市人大代表劉蓓聚焦幼兒園與小區(qū)物管的收費(fèi)之爭，建議推動(dòng)小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費(fèi)減免。
劉蓓調(diào)研發(fā)現(xiàn)，深圳市小區(qū)配套幼兒園與小區(qū)物管的收費(fèi)糾紛主要在于兩點(diǎn)：一是小區(qū)物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)脫鉤，比如大部分幼兒園獨(dú)立運(yùn)維（自管安保、保潔、綠化等），也未使用小區(qū)公共設(shè)施（電梯、道路），仍被收取高額物業(yè)管理費(fèi)。二是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂，收費(fèi)高于普通居民標(biāo)準(zhǔn)，且存在議價(jià)、隨意折扣等不規(guī)范行為。
因此，劉蓓建議，制定指引性文件，積極推動(dòng)小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費(fèi)減免。由于各小區(qū)配套幼兒園對(duì)小區(qū)管理的依賴程度存在很大差異，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，由小區(qū)配套幼兒園自主決定小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。涉及幼兒園內(nèi)部管理的安保、保潔、綠化等物業(yè)管理項(xiàng)目，幼兒園可選擇自行落實(shí)。對(duì)于水、電、氣等費(fèi)用問題，劉蓓建議，由市物價(jià)部門牽頭，聯(lián)合教育、水務(wù)、電力、燃?xì)獾裙芾聿块T，對(duì)幼兒園相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行說明、解讀和宣傳，明確幼兒園用水、用電、用氣等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
采寫：南都記者 陳榮梅 制圖：史明磊（即夢(mèng)AI）
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