近日，《福建法治報(bào)》頭版、新福建app刊發(fā)我院一則因宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生糾紛的調(diào)解故事。
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從“劍拔弩張”到“握手言和”
平潭法院溫情調(diào)解止紛爭(zhēng)
“多虧法官耐心調(diào)解，這面錦旗請(qǐng)您一定收下！”近日，王亮（化名）將一面印有“人民法官為人民”的錦旗送到平潭法院。一起宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，在法官的傾力調(diào)解下圓滿(mǎn)化解，雙方從“劍拔弩張”到“握手言和”，成為當(dāng)?shù)卮迕駸嶙h的暖心故事。
法官為一起合同糾紛案件當(dāng)事人做調(diào)解確認(rèn)
糾紛溯源
一紙舊契牽動(dòng)兩代人
2003年，因陳斌（化名）出國(guó)工作，將其名下宅基地交由其弟陳武（化名）打理。陳武心想：“哥哥此番一去多年，這宅基地閑置也是閑置，如果以此掙點(diǎn)錢(qián)不是更好?！眲偳桑愇涞倪B襟王亮正愁著想買(mǎi)房子。于是，2007年初，外村人王亮便通過(guò)陳武，以6.8萬(wàn)元購(gòu)得陳斌名下宅基地使用權(quán)，雙方口頭訂立買(mǎi)賣(mài)合同，王亮自行完成房屋建設(shè)。2007年，陳斌回來(lái)一看，自家的宅基地已不翼而飛。陳斌找到弟弟陳武以及王亮理論，陳武則表示：“我好心打理，你怎么還怪我？”而王亮則堅(jiān)稱(chēng)交易合規(guī)。雙方爭(zhēng)辯無(wú)果，2024年，陳斌便訴至法院，要求確認(rèn)王亮返還宅基地。
抽絲剝繭
司法鑒定背后的“破局棋”
抓住根本訴求，才能“對(duì)癥下藥”。案件審理中，雙方申請(qǐng)對(duì)宅基地現(xiàn)狀及房屋價(jià)值進(jìn)行鑒定。主審法官敏銳地意識(shí)到，司法鑒定只是過(guò)程性手段，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于確認(rèn)交易無(wú)效。但若只是機(jī)械地判決合同無(wú)效，對(duì)雙方的付出成本和鄰里情誼都會(huì)產(chǎn)生不必要的損耗，不僅需強(qiáng)制拆除房屋、返還土地，更可能引發(fā)兩家人對(duì)立情緒。
“案結(jié)事了人和才是本案的關(guān)鍵?！敝鲗彿ü僭诤瑓^(qū)管理局、區(qū)行政服務(wù)中心了解到，該宅基地被出售后，陳斌又于2020年自行辦理了宅基地使用權(quán)證。主審法官還從鑒定機(jī)構(gòu)人員處了解到，案涉房屋現(xiàn)值可能高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，若拆除將造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，且高額的房屋建筑賠償金額是陳斌無(wú)力承受的。
“不能做勞民又傷財(cái)?shù)臋C(jī)械法律裁判?！敝鲗彿ü?zèng)Q定以鑒定過(guò)程為調(diào)解窗口期，邀請(qǐng)兩家人進(jìn)行調(diào)解。
三輪調(diào)解
老宅院里續(xù)寫(xiě)“新鄉(xiāng)約”
首輪“破冰”。鄉(xiāng)賢在村居里地位較高，話(huà)語(yǔ)權(quán)較重，對(duì)于調(diào)解鄉(xiāng)鄰關(guān)系發(fā)揮著積極作用。于是，主審法官?gòu)泥l(xiāng)賢著手，邀請(qǐng)鄉(xiāng)賢參與調(diào)解?！按蠹叶际青l(xiāng)里鄉(xiāng)親，你們還有姻親關(guān)系，房子的問(wèn)題大家坐下來(lái)好好聊?！编l(xiāng)賢從鄉(xiāng)情倫理切入，為雙方爭(zhēng)取了和平協(xié)商的條件。主審法官乘勝追擊，與鄉(xiāng)賢共同為雙方釋法明理。在反復(fù)、耐心溝通下，雙方的態(tài)度有所松動(dòng)，均表示若補(bǔ)償方案合理，愿意接受法官的調(diào)解。
二輪“攻心”。主審法官搬出民法典“無(wú)效合同過(guò)錯(cuò)責(zé)任”，指出雙方當(dāng)年默許交易存在過(guò)失?！澳悴皇潜敬宓拇迕?，在法律上，對(duì)于村里的宅基地是沒(méi)有使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)權(quán)的?！睂?duì)于王亮，主審法官?gòu)姆ɡ沓霭l(fā)，告知其對(duì)該區(qū)域內(nèi)的宅基地不享有使用權(quán)，也不具備在該區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議系無(wú)效，且鑒定房屋的價(jià)值和他的預(yù)期可能并不完全一致。另一方面從情理上勸說(shuō)陳斌：“王亮為新建房屋、修建水電等確實(shí)付出了真金白銀。你若要回宅基地，這些補(bǔ)償你得給，而且按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，補(bǔ)償金額肯定不會(huì)低?！?/p>
三輪“定局”。在主審法官的多輪勸說(shuō)下，雙方既考慮多種方案下補(bǔ)償金額的可行性，又顧忌到沾親帶故的姻親關(guān)系，均表示可以讓步。最終，以“王亮一次性補(bǔ)償陳斌5.8萬(wàn)元，未來(lái)若征收拆遷，收益歸屬于王亮”的“折價(jià)補(bǔ)償”方案將此案成功化解，實(shí)現(xiàn)了案結(jié)事了人和。
來(lái)源：福建法治報(bào)、新福建app
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