本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道
過去幾年來，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”技術(shù)標準體系成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、構(gòu)建新發(fā)展模式的重要政策抓手。2025年3月，“好房子”首次寫入政府工作報告，住建部部長倪虹也在民生記者會上預(yù)告，在組織編制《好房子建設(shè)指南》、修訂《住宅項目規(guī)范》時，將住宅的層高標準提高到不低于3米。
5月1日，作為“好房子”的國家標準，新版《住宅項目規(guī)范》（下稱《規(guī)范》）正式實施。過去兩年間，北京、深圳、杭州、成都等熱門城市都曾出臺“好房子”相關(guān)標準，而此次新規(guī)的實施，意味著一場居住革新行動將在全國范圍內(nèi)全面開展，以住房建設(shè)的品質(zhì)化升級，重新塑造房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)。
放眼未來，“好房子”將如何改變未來十年的房地產(chǎn)行業(yè)？《華夏時報》記者就此專訪了清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長、恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟。他指出，《規(guī)范》的實施，核心是提高住房建設(shè)的底線要求，強化了新建住宅的整體性規(guī)范，對于住房市場的長期發(fā)展具有非常重要的作用。短期來看，盡管對部分二手房會有一定影響，但整體是可控的?！白》抠|(zhì)量的提升是一個時代性的過程，需要循序漸進，而我們現(xiàn)在正處在這個過程之中?！眳黔Z表示。
住宅基礎(chǔ)性要求提升
“好房子”是今年以來房地產(chǎn)政策著墨最多的重點之一。不過，回顧近幾年的政策脈絡(luò)會發(fā)現(xiàn)，“好房子”概念本身就是在當(dāng)前市場發(fā)展新階段應(yīng)運而生的。2023年年初的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，建筑業(yè)被單獨強調(diào)，要求建筑業(yè)作為重要的實體經(jīng)濟，守住為社會提供高品質(zhì)建筑產(chǎn)品的初心。其中也提到，要下功夫抓住宅，開展設(shè)計競賽，打造優(yōu)質(zhì)樣板，引導(dǎo)激勵設(shè)計、施工人員為人民群眾建造越來越多的好房子。在當(dāng)年6月的建設(shè)“好房子”暨“中國建造”高質(zhì)量發(fā)展論壇上，住建部部長倪虹在演講中，首次將“好房子”作為一個概念提出并加以闡釋。
尤其是在2025年住建領(lǐng)域的工作中，“好房子”成為一個重要抓手。2024年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議布置2025年住建領(lǐng)域重點工作時，在兩個部分中分別提到了“好房子”：在推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，強調(diào)要增加改善性住房特別是好房子供給；在建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子中，提出發(fā)布新修訂的《住宅項目規(guī)范》等住宅標準、構(gòu)建支持住房品質(zhì)提升的制度體系、支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板、推進老舊住宅更新改造、大力實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動等措施。
今年3月，政府工作報告在涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的表述中也提到，要適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。這是“好房子”首次被寫入這一高層文件之中。
而《規(guī)范》也在3月底正式對外公布，自5月開始正式實施。吳璟指出，《規(guī)范》的核心是住房建設(shè)基準的提升?！?005年發(fā)布《住宅建筑規(guī)范》和2011年發(fā)布《住宅設(shè)計規(guī)范》時，住房短缺仍是問題，大家都在集中資源抓‘有沒有’的問題，有些標準沒辦法定得太高。而現(xiàn)在，住房消費關(guān)注的重點已經(jīng)從‘有沒有’轉(zhuǎn)向‘好不好’，再加上建筑技術(shù)持續(xù)的提升帶來建設(shè)成本的相對下降，在這種情況下，從民生、消費的角度重新去做一次成本收益分析，適度提升部分基礎(chǔ)要求是一件很自然的事情?！彼f。另一方面，改善性需求在很多城市已經(jīng)成為購房需求的主體，就算這些購房者有信心也有支付能力，但如果沒有心儀的房子，他們也不會出手。因此，建造好的住房產(chǎn)品也是讓居民家庭把潛在的購房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購房行為的最重要的、最后的一環(huán)。
強化整體性，解決居住痛點
自《規(guī)范》公布以來，住宅層高不低于3米、四層以上的樓房加裝電梯等新的要求在市場上引起了熱議。不過在吳璟看來，《規(guī)范》最大的貢獻其實是大幅度強化了對新建住宅的整體性要求。
此前，當(dāng)開發(fā)商或者政府要建造一個住房項目，找到設(shè)計單位、承包商、施工企業(yè)去具體實施時，開始施工前需要參閱很多本規(guī)范，最主要的是2005年發(fā)布的《住宅建筑規(guī)范》和2011年發(fā)布的《住宅設(shè)計規(guī)范》國家標準，另外還有一系列單項規(guī)范，比如對聲環(huán)境、熱環(huán)境的規(guī)定，都分散在不同的規(guī)范里。
雖然理論上來說，這些規(guī)范可以像拼圖一樣共同形成對住宅項目的基本要求，但這也會造成一些問題。一方面是可能會出現(xiàn)遺漏。例如，之前大家反映比較多的電梯里手機沒信號、空調(diào)室外機如何固定、衛(wèi)生間的防滑等等非常細節(jié)的地方。這些地方在之前是客觀上的空白點，但又涉及民生的基本要求，就很容易成為老百姓居住生活中的痛點。
記者注意到，《規(guī)范》在“套內(nèi)空間”部分對衛(wèi)生間防水、防潮作出了具體規(guī)定，如排水坡度不小于1%、淋浴區(qū)防水層高不小于2.00m等。在“公共空間”部分對室外機位置和安裝也提出了具體要求，如應(yīng)設(shè)置方便室外機安裝和維護操作的可上人專用平臺板或預(yù)留空間，應(yīng)采用坐式安裝方式，不應(yīng)設(shè)置在建筑天井等通風(fēng)不良的位置，不應(yīng)對室外人員和相鄰窗口造成不利影響等。在“智能化”部分，要求公共移動通信信號應(yīng)能覆蓋至住宅建筑的公共空間和電梯轎廂內(nèi)。
另一方面，規(guī)范分散于多項標準中，也增加了建設(shè)單位和設(shè)計單位、施工單位統(tǒng)籌落地的難度。因此，《規(guī)范》規(guī)范了整個住宅項目從設(shè)計建造到使用的整個過程，不只是針對其中的某一個工作階段，也不只是針對某一個方面，而是針對整體的住宅項目，將其作為一個主體來規(guī)范。理論上來說，只要將《規(guī)范》理解到位，并全面達到要求，就能夠做到住宅建設(shè)的底線要求。
“所以不管從《規(guī)范》本身還是落實上的完整性，和以前條文分散在不同規(guī)范里相比，都是一個很大的改進。相對于單項標準的提高來說，我覺得這個改進更為重要?！眳黔Z指出。
對存量市場影響有限
不過另一方面，未來新入市的住宅品質(zhì)有所提升，對于存量二手房市場可能會造成一定的沖擊，也是很多人的擔(dān)憂所在。對此吳璟表示，從住房市場長期發(fā)展來看，底線標準的提升對于整個住房建設(shè)一定是利好。而在短期發(fā)展上，他也持樂觀態(tài)度：一方面，現(xiàn)在市場中已經(jīng)在售的大量新建商品住房，尤其是定位于改善需求的項目，其中已經(jīng)有相當(dāng)一部分的指標已經(jīng)能夠滿足甚至超過《規(guī)范》的要求。例如層高不低于3米，在《規(guī)范》出臺前已經(jīng)有至少7個省和多個城市地方性標準的方式將層高標準提高到了3米。甚至像北京，雖然此前沒有公開要求層高提高到3米，但吳璟近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在2024年3月至2025年3月之間入市的60多個新房項目中，只有兩個項目層高仍然采用2.8米，有30多個項目層高2.95米，雖然沒到3米但觀感上已經(jīng)相距不遠，而另外30多個項目層高已經(jīng)達到3米至3.3米不等。
“對新房市場而言，底線要求的提升并不會帶來新房質(zhì)量斷崖式的躍遷，因為這些項目本來就不是踩著底線走的。所以最近有不少朋友問我，我都說沒必要去觀望，基本不會出現(xiàn)下個月蓋的新房和這個月的新房完全不一樣的情況。”他說。
但另一方面，對于存量二手房，確實有一部分會因品質(zhì)不高受到影響。吳璟指出，要一分為二地看待這一問題：一個是，房子的特點是不可移動的，意味著它的硬件特點、區(qū)位條件和配套條件結(jié)合起來，才構(gòu)成了整個居住環(huán)境和居住條件。二手房在絕大多數(shù)城市中整體處于較為成熟的區(qū)位，環(huán)境更加優(yōu)越。因此房子質(zhì)量的提升和車的質(zhì)量提升是不一樣的，如果把車的標準往上提一大截，很可能車主馬上就會對原來的車不滿意，想要換車。但對于多數(shù)的二手房來說，硬件設(shè)施雖然有缺憾，但只是一部分，同時它還有很好的居住環(huán)境和配套條件。另一個是，政府一直在推動老舊小區(qū)改造，包括局部改造和整體改造，整體改造就要達到《規(guī)范》的要求，局部改造如果達不到，也可以按照之前的標準。因此他認為，雖然新房的質(zhì)量越好，客觀上可能影響二手房在硬件方面的吸引力，但這只是衡量住房條件的幾個主要方面中的一個，在短期內(nèi)不會導(dǎo)致二手房迅速被市場淘汰。
住房消費想象空間巨大
而從宏觀經(jīng)濟的角度看，“好房子”標準的升級更意味著供給的升級。而通過優(yōu)質(zhì)供給促進消費升級，也是當(dāng)前中國全方位擴大內(nèi)需、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。3月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費專項行動方案》，也專門在大宗消費更新升級行動中，強調(diào)要更好滿足住房消費需求。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
吳璟談到，房子和車子同樣屬于大宗消費品，甚至房子比車還要更大眾，是絕大多數(shù)家庭最大宗的一個消費。不僅住房本身是一個重要的消費標的，而且它也直接帶動了家具、家裝、家電等其他的一系列消費。因此從消費角度說，住房的帶動作用是非常強的，而且隨著住宅的進一步發(fā)展，整體設(shè)備都會進一步智能化。
“就像手機從當(dāng)年的功能機到現(xiàn)在的智能機一樣，咱們現(xiàn)在的房子基本還處于功能機階段，如果在未來十年或者更短的時間里，這樣的變化也發(fā)生在住房上，從消費角度來講想象空間是非常大的?！彼e例，比如現(xiàn)在新房建設(shè)中在推的裝配式裝修，未來可能住了一陣子之后，覺得櫥窗、地板或者墻面有點老，或者顏色不好，完全可以像汽車更換面板一樣，把整個地板擰下來重新裝一片，這是現(xiàn)在完全可以預(yù)期的一個轉(zhuǎn)變了。
回顧過去，2015年召開的中央城市工作會議曾提出，做好城市工作的出發(fā)點和落腳點是要順應(yīng)城市工作新形勢、改革發(fā)展新要求、人民群眾新期待，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持人民城市為人民。而從好房子到好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)，一脈相承的“四好”也將對未來十年居民生活質(zhì)量提升、城市可持續(xù)發(fā)展起到重要的推動作用。
責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳
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