今年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長在十四屆全國人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，明確今年將下功夫?qū)嵤┮慌菝裆?、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的城市更新項(xiàng)目，將重點(diǎn)實(shí)施“民生類項(xiàng)目、發(fā)展類項(xiàng)目、安全類項(xiàng)目”三類項(xiàng)目。
三類項(xiàng)目涉及住宅、辦公樓、廠房和產(chǎn)業(yè)園、歷史街區(qū)、綜合商業(yè)體等更多種類業(yè)態(tài)，預(yù)示著城市更新在橫向范圍與縱向范圍的“雙重?cái)U(kuò)容”。全新階段的城市更新，也將激活商業(yè)物業(yè)與資產(chǎn)等重要載體的新功能、新需求，以催生城市的更多元價(jià)值，持續(xù)帶動(dòng)城市活力和發(fā)展動(dòng)能。
憑借對全球資產(chǎn)更新機(jī)遇的研究和對中國城市更新的長期觀察，仲量聯(lián)行中國區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理總監(jiān)李從越、仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀接受風(fēng)財(cái)訊采訪，從城市、商業(yè)物業(yè)與資產(chǎn)發(fā)展等維度分享了觀點(diǎn)。
城市更新擴(kuò)容，釋放萬億級(jí)利好
“擴(kuò)容提質(zhì)”是城市更新的新重點(diǎn)。住建部部長指出，“2000年前建成的城市老舊小區(qū)納入改造范圍，鼓勵(lì)居民自主改造”；“城中村改造范圍擴(kuò)大到全國地級(jí)及以上城市，在去年新增100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)規(guī)?！?，指向民生類項(xiàng)目（老舊小區(qū)、城中村）改造的范圍擴(kuò)大。
同時(shí)，“更新一批老工業(yè)區(qū)舊廠房，植入科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、人工智能等新業(yè)態(tài)新功能，筑巢引鳳、因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力”；“改造一批老街區(qū)，打造精品街道、城市客廳，建設(shè)活力街區(qū)，為青年人提供更多創(chuàng)業(yè)空間，為市民創(chuàng)造更多消費(fèi)場景”；“保護(hù)修繕一批歷史文化街區(qū)、歷史建筑，推動(dòng)活化利用，讓城市文化遺產(chǎn)融入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城市生產(chǎn)生活”，指引發(fā)展類項(xiàng)目改造的擴(kuò)容提質(zhì)。
此外，以城市數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施等為代表的“安全類項(xiàng)目”的更新，則引領(lǐng)了智能進(jìn)樓宇、進(jìn)家庭、進(jìn)社區(qū)等進(jìn)程的加快推進(jìn)，對城市多類物業(yè)資產(chǎn)的智慧、功能性、安全性有進(jìn)一步推動(dòng)。
與此同時(shí)，《2025年政府工作報(bào)告》部署“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房”亦指明了城市更新的擴(kuò)容新方向，即不僅要加快閑置土地、風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的紓困，還要將城市各類老舊商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的改造推進(jìn)至新階段。
從住宅更新、商業(yè)改造到一級(jí)土地的盤活，伴隨改造物業(yè)更加細(xì)化、改造范圍擴(kuò)大，城市更新盤活的資產(chǎn)體量也進(jìn)一步擴(kuò)大，將釋放更大規(guī)模的投資紅利。
新一輪城市更新釋放的紅利是萬億級(jí)的。根據(jù)第一批各地摸查情況，全國2000年底前建成的老舊小區(qū)約22萬個(gè)，改造涉及居民上億人，拉動(dòng)投資萬億元級(jí)。若將統(tǒng)計(jì)范圍從住宅擴(kuò)大至商業(yè)改造等更多領(lǐng)域，推動(dòng)上下游行業(yè)和品類市場規(guī)模將更加可觀。例如商業(yè)樓宇更新部分，據(jù)仲量聯(lián)行測算，在北上廣深這四個(gè)一線城市，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，80%現(xiàn)存的建筑樓宇至2050年將仍在使用中。商業(yè)物業(yè)的改造需求體量持續(xù)增長，圍繞老化設(shè)備更新、硬件條件升級(jí)、管理效率提升等方面的更新工程，將激活巨大市場潛力（點(diǎn)此回顧《發(fā)現(xiàn)老舊資產(chǎn)中的機(jī)遇：“數(shù)億規(guī)模”蘊(yùn)藏長期價(jià)值》）。
長周期管理復(fù)合化規(guī)劃，挖掘商業(yè)更新價(jià)值
自《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2021—2035年)》出臺(tái)，實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃，扎實(shí)推進(jìn)城市更新，2024年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到67%，已培育形成一批輻射帶動(dòng)力強(qiáng)的現(xiàn)代化都市圈，更好支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。
現(xiàn)代化都市持續(xù)進(jìn)化，對城市更新提出了擴(kuò)容提質(zhì)的新要求，在這個(gè)階段也需要與之匹配且與時(shí)俱進(jìn)的方法論。
“《2025年政府工作報(bào)告》明確’優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和用地方式’，指引城市空間不再外延式擴(kuò)張，而要轉(zhuǎn)向集約化、緊湊型、功能互補(bǔ)，向功能復(fù)合轉(zhuǎn)變的新方法、新思路，這也為參與者進(jìn)一步滿足市場需求、挖掘價(jià)值空間描摹了方向?！?/p>
“商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)改造是城市更新的重要組成部分，一方面要注意老舊物業(yè)改造中有效和高效的‘補(bǔ)救’，另一方面也要注重在改造的前中后全過程樹立全局思維，對物業(yè)升級(jí)進(jìn)行全流程規(guī)劃、全周期管理，以便促成資源集約化管理，實(shí)現(xiàn)更高效益的資源價(jià)值?！?/p>
一方面，「前介管理思維」無論在服務(wù)新項(xiàng)目還是改造舊項(xiàng)目過程中，都值得關(guān)注。在條件允許的情況下，如果項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)改造階段，就引入物業(yè)顧問，考慮到物業(yè)后期使用和運(yùn)行時(shí)的需求，以及多年后的變化可能，則可以達(dá)成從設(shè)備端到末端轉(zhuǎn)化、從業(yè)主方設(shè)計(jì)投入到使用方切實(shí)感受的緊密鏈接。
“在市場下行及存量時(shí)代的雙重影響下，僅注重后端服務(wù)和基本維護(hù)的傳統(tǒng)物業(yè)管理，會(huì)越來越無法滿足復(fù)雜化的市場，優(yōu)秀的前介物業(yè)顧問服務(wù)、將物業(yè)管理的角色由‘輔助者’視為‘經(jīng)營者’，有助于提高物業(yè)的使用和運(yùn)營效果、保障資產(chǎn)的長期收益?！崩顝脑奖硎?。
另一方面，「租務(wù)管理思維」作為領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理方法，對資產(chǎn)價(jià)值的影響力也進(jìn)一步凸顯，并要求物業(yè)管理的職責(zé)不再僅僅局限于對客戶需求做出被動(dòng)響應(yīng)，而要通過滿足租戶、市民和更多維度需求，優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提升租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性與收益表現(xiàn)，為業(yè)主方提供更多價(jià)值。
這一方法論符合當(dāng)前城市更新的趨勢。伴隨老街區(qū)改造、歷史街區(qū)保護(hù)要求賦予“城市客廳、創(chuàng)業(yè)空間、市民消費(fèi)場景、城市文化遺產(chǎn)”等新功能，相關(guān)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在規(guī)劃時(shí)需考慮復(fù)合功能的空間，在運(yùn)營時(shí)注重多元高效利用物業(yè)資源，在服務(wù)時(shí)要更好滿足租戶、消費(fèi)者、市民等更多對象對商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)空間的需求，重塑物業(yè)的空間價(jià)值，提升其經(jīng)濟(jì)價(jià)值、人文價(jià)值、社會(huì)價(jià)值等更多維度價(jià)值。
仲量聯(lián)行觀察發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全球主要國家都呈現(xiàn)相似趨勢，即人們對于“有凝聚力、舒適且平衡的目的地”需求不斷增長，物業(yè)逐漸從單純的空間轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂刑囟üδ艿牡攸c(diǎn)，以方便居民、上班族和游客的使用。高水平的城市更新項(xiàng)目、采用小規(guī)模細(xì)致手法修復(fù)，以提升房地產(chǎn)均衡性和供應(yīng)多樣性，能夠激活辦公樓、增設(shè)體驗(yàn)空間、吸引游客和零售商創(chuàng)造新機(jī)遇，將帶來長期收益。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，在市場下行時(shí)，與一味壓縮物業(yè)管理成本相比，引入具備資管邏輯的成熟物業(yè)管理戰(zhàn)略才能從根本上解決問題，系統(tǒng)性地提升資產(chǎn)的整體運(yùn)營效率與長期效益，使其在全生命周期中實(shí)現(xiàn)增值保值。
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