為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：李明

被告：張偉、趙剛

人物關(guān)系：張偉與趙剛為舅甥關(guān)系，李明與張偉存在房屋買賣合同糾紛。

（二）原告訴求與事實(shí)理由

李明訴請：

確認(rèn)2017 年 3 月 29 日與張偉簽訂的購房合同無效；

判令張偉、趙剛共同返還購房款53 萬元。

事實(shí)理由：2017 年 3 月 29 日，李明從張偉處購得位于北京市某區(qū)某鎮(zhèn)某村北出口右側(cè)的一號房屋（兩層樓房，南往北第二排第二單元） 。張偉以趙剛受委托人身份簽訂合同，李明支付 53 萬元購房款并收到收據(jù)。2022 年 6 月 6 日，某鎮(zhèn)人民政府認(rèn)定該房屋為違法建設(shè)，下達(dá)《強(qiáng)制拆除決定書》，要求限期拆除 。2023 年 5 月 20 日，房屋被強(qiáng)制拆除。購房時(shí)張偉稱房屋合法且負(fù)責(zé)辦證，合同也約定政府拆除由賣方擔(dān)責(zé)賠償，故訴請退款賠償。

（三）被告答辯

張偉辯稱：不同意訴求。已交房給李明，購房款雖由自己收取，但房屋非自己拆除，與己無關(guān)，合同效力由法院判定。

趙剛辯稱：不同意訴求。不認(rèn)識李明，房屋非自己所有，也未委托賣房，委托書上的簽字和手印均非本人所為。

（四）法院認(rèn)定事實(shí)

李明提供與張偉簽訂的購房合同、收據(jù)及趙剛與張偉的委托書，證明房屋買賣關(guān)系。

購房合同約定張偉負(fù)責(zé)辦理土地使用證，未辦證前房屋被拆除由其承擔(dān)全部責(zé)任，李明支付53 萬元購房款 。

委托書顯示趙剛委托張偉辦理一號房屋過戶，產(chǎn)權(quán)歸李明，賠償款也歸李明。

經(jīng)鑒定，委托書上“趙剛” 簽名非本人筆跡，趙剛支付鑒定費(fèi) 6440 元 。

趙剛否認(rèn)房屋歸其所有，也未委托張偉賣房；李明稱合同在洗車店簽訂，當(dāng)場現(xiàn)金支付。

一號房屋已被政府強(qiáng)制拆除。

二、爭議焦點(diǎn)

李明與張偉簽訂的購房合同是否有效？

張偉、趙剛是否應(yīng)共同返還李明53 萬元購房款？

三、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。一號房屋被行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建設(shè)并拆除，表明其建設(shè)行為違反相關(guān)法規(guī)。李明與張偉簽訂的購房合同涉及違法建設(shè)交易，違反了法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此合同無效。

（二）購房款返還責(zé)任判定

張偉的責(zé)任：合同無效后，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。張偉收取李明53 萬元購房款，應(yīng)予以返還。同時(shí)，雙方對合同無效均存在過錯(cuò)，李明未充分核實(shí)房屋合法性，張偉明知違法仍售房，需根據(jù)過錯(cuò)程度及房屋使用情況，酌定張偉返還購房款的具體數(shù)額。

趙剛的責(zé)任：鑒定證實(shí)委托書非趙剛本人簽署，且無證據(jù)證明房屋歸趙剛所有或其參與售房、收取款項(xiàng)，所以趙剛無需承擔(dān)返還購房款的責(zé)任。

四、裁判結(jié)果

法院依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條規(guī)定，判決：

李明與張偉于2017 年 3 月 29 日簽訂的購房合同無效；

張偉于判決生效之日起七日內(nèi)返還李明購房款41 萬元；

駁回李明的其他訴訟請求。

五、案件啟示

謹(jǐn)慎對待農(nóng)村房屋交易：農(nóng)村房屋涉及宅基地使用權(quán)等特殊規(guī)定，交易前需核查房屋合法性、產(chǎn)權(quán)歸屬及相關(guān)審批手續(xù)，避免購買違法建設(shè)房屋，防止財(cái)產(chǎn)損失。

明確合同主體與權(quán)責(zé)：簽訂合同時(shí)，確保合同主體真實(shí)、合法，委托代理需有合法有效的授權(quán)。明確雙方權(quán)利義務(wù)，尤其是涉及產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，避免模糊不清引發(fā)糾紛。

重視證據(jù)留存與核實(shí)：交易過程中，妥善保存合同、收據(jù)、溝通記錄等證據(jù)。對重要文件，如委托書等，可通過鑒定等方式核實(shí)真實(shí)性，為維權(quán)提供有力支撐。

遵守法律法規(guī)底線：無論是賣方還是買方，都應(yīng)遵守法律法規(guī)，切勿進(jìn)行違法違規(guī)交易。否則不僅合同無效，還可能面臨行政處罰或承擔(dān)民事賠償責(zé)任。