01
你信不信？
在你還的月供里面，可能有一半都是冤枉錢。
沒錯(cuò)，這是我在幫助許多客戶降低月供之后，收獲的最大的感悟。
自從我們在今年推出“有房無憂”和“月供清零”服務(wù)以來，已經(jīng)幫助非常多的粉絲朋友通過貸款置換的方式，把之前的“等額本息”換成了利率更低的“先息后本”，月供直接砍掉了接近一半。
再配合房屋出租，每個(gè)月的現(xiàn)金流基本上可以由負(fù)轉(zhuǎn)平，有的甚至還能拿到“回頭錢”了。
所以他們都非常感激我和我的團(tuán)隊(duì)。
按他們的說法：
只要不用給房子持續(xù)“輸血”，那房價(jià)短期的漲跌也就沒那種重要了，當(dāng)前也就不用急著低價(jià)賣房了。
我可以一直把房子握到漲回來為止。
這就像下圍棋的“棋眼”一樣，“貸款置換”這顆棋子一落下去，滿盤皆活。
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但與此同時(shí)，我們也遇到了許多非常糾結(jié)的客戶。
他們又想降低月供，減輕每個(gè)月還款的壓力，但又擔(dān)心未來會(huì)有不確定的風(fēng)險(xiǎn)。
看看我說的是不是你？
在他們所有的擔(dān)心里面，最常見的問題主要有兩個(gè)：
第一，“先息后本”的利息是不是會(huì)還得更多？
第二，貸款到期之后，我沒錢還該怎么辦？
今天我就給大家仔細(xì)算算這筆賬，把這兩個(gè)問題一次性回答清楚。
02
首先我必須承認(rèn)，如果按貸滿30年計(jì)算，“先息后本”的總利息的確會(huì)比“等額本息”更多。
以100萬貸30年計(jì)算，“等額本息”的月供是4380元，而“先息后本”的月供卻只有2317元，減少了47%，整整2000多塊錢呢。
但30年的總利息，“先息后本”卻比“等額本息”要多出25.7萬。
看上去很多，是不是？
但在現(xiàn)實(shí)中，很少有人會(huì)把30年的房貸利息一分不差的全部還完。
現(xiàn)實(shí)中的絕大部分人都會(huì)在30年中的一個(gè)時(shí)間點(diǎn)選擇把房子賣掉，或者把剩余的貸款全部提前還掉。
這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可能是20年，也可能是10年，甚至有可能更早。
現(xiàn)在我們就來假設(shè)一下，如果你在第10年的時(shí)候就把房子賣掉，哪種方式支出的利息更多？
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還是以100萬貸30年為例，如果在第10年的時(shí)候就把房子賣掉，那么在這10年期間“等額本息”總的月供支出是52.6萬。
其中，利息就占了29.4萬，而本金只有23.2萬。
是的，還款時(shí)間過了三分之一，但本金卻只還了四分之一不到，月供的大頭都是拿來還利息了。
如果用“先息后本”的還款方式，那10年的利息總額是27.8萬，低于29.4萬。
也就是說，如果你的計(jì)劃是在10年內(nèi)把房子賣掉，那采用“先息后本”的還款方式，不但月供可以減少一半，10年的利息總額反而還會(huì)更少。
事實(shí)上，我們做過精確的測算。
只有在你持續(xù)還貸超過14年的情況下，“等額本息”的利息總額才會(huì)低于“先息后本”。
比如你在第20年的時(shí)候賣房，這時(shí)“等額本息”的利息總額就會(huì)比“先息后本”更少。
少多少呢？
只少5.8萬。
所以我們可以得出如下結(jié)論：
如果你在14年內(nèi)打算賣房，那“先息后本”不但可以給你減少一半的月供壓力，還能幫你節(jié)省利息支出。
賣房時(shí)間越早，節(jié)省的利息越多。
這樣看起來，你有沒有覺得當(dāng)前的月供里面，有一半都是花的冤枉錢？
如果你計(jì)劃在14-20年之間賣房，那“等額本息”的利息總額最多會(huì)少5.8萬。
但你要明白，少的這5.8萬是這20年里你每個(gè)月多付出一倍的月供換來的。
每個(gè)月多還一倍的月供，換來20年后少還5.8萬的利息，這個(gè)買賣是否劃算？
你可以自行判斷。
當(dāng)然，如果你的計(jì)劃是20年都不賣房，甚至一輩子都不換房，那確實(shí)就只能選擇“等額本息”了。
因?yàn)椤跋认⒑蟊尽蹦壳白铋L就只能貸20年。
03
至于第二個(gè)問題，其實(shí)相對簡單。
首先，很多選擇“先息后本”的客戶都是打算在10年或者20年內(nèi)把房子賣掉的，所以對于他們而言，這個(gè)問題其實(shí)并不存在。
其次，就算你在這個(gè)期間內(nèi)不打算賣房，或者運(yùn)氣不好沒賣出去，那也沒問題。
在貸款到期之后重新做一次續(xù)貸，再續(xù)個(gè)10-20年就好，直到你把房子賣出去為止。
除非你相信重慶的房價(jià)會(huì)持續(xù)下跌10年20年，否則未來的貸款金額是完全能夠覆蓋你當(dāng)前的貸款金額的。
04
最后我們來總結(jié)一下。
其實(shí)只要你還有那么一點(diǎn)點(diǎn)投資意識和財(cái)富意識，你就能完全看懂：
在可以選擇的情況下，“先息后本”一定是全方位優(yōu)于“等額本息”的。
其本質(zhì)就是把本金后置，用未來的通脹和資產(chǎn)增值來減少實(shí)際的本金支出，將資金利用率發(fā)揮到極致；
同時(shí)還能減少月供壓，盡可能維持自己和家人的生活水平，讓未來20年的生活可以過得相對滋潤。
講到這里，我不得不給大家灌兩口雞湯。
人一輩子最重要的是什么？
不是錢，而是時(shí)間。
是你用怎樣的方式，怎樣的狀態(tài)，怎樣的心情過完你這一輩子的時(shí)間。
對于很多家庭而言，如果可以把月供減少一半，那么未來10年20年的生活水平可以說是天差地別。
比如一個(gè)稅后月入12K的家庭，在重慶的工薪階層中算是比較普遍吧。
如果在北區(qū)買套總價(jià)200萬的4房，首付1.5成，按揭8.5成，那月供就得7500左右。
這時(shí)，可以支配的錢只剩4500。
這點(diǎn)錢別說存錢了，連車都養(yǎng)不起。孩子想去吃個(gè)肯德基，自己想點(diǎn)杯奶茶可能都會(huì)糾結(jié)半天。
但如果可以把月供可以降到3000多，可以支配的錢就會(huì)有8000多，幾乎翻倍。
不但養(yǎng)得起車，時(shí)不時(shí)帶孩子在外面吃頓好的也不會(huì)有什么心理障礙，甚至還能存下點(diǎn)錢。
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在未來20年，你愿意過哪種生活？
而你的人生又能有幾個(gè)20年？
為了省下20年后的那點(diǎn)利息而犧牲掉本該屬于你和家人未來20年的更好的生活，是否值得？
這才是你該算的一筆賬。
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